登记错误赔偿模式探析

姜志清　刘传龙

摘要：不动产登记错误客观存在，且难以全部杜绝，导致不动产登记机构赔偿责任风险越来越大，寻找不动产错误赔偿解决模式已经成为亟待解决的重要课题保险负担模式作为近几年来发展最为迅猛，被越来越多城市接受的模式，能否相较于国家负担模式、基金负担模式更好地担负起登记错误赔偿责任的重担，成为不动产登记错误赔偿的最佳模式。从保险负担模式的概念及其流程谈起，阐述国内外相关理论和实践经验，以详解其优势，探讨其发展趋势。

关键词：登记错误;赔偿;保险负担模式

中图分类号：F293.33

文献标识码：C

文章编号：1001-9138-（ 2019） 04-0059-62

收稿日期：2019-02-28

1 保险负担模式的概念及其流程

保险负担模式，是指不动产登记机构向保险公司支付一笔保险费用，投保关于不动产登记的职业责任险，将登记机构因登记错误导致的赔偿责任纳入保险范围的模式。此种模式的优势为：一是可以降低诉讼成本，受害人通过保险赔付程序获得赔偿，无须直接向侵权行为人主张权利;二是登记机构工作中的风险可以有效转移。

近几年在不动产登记错误赔偿领域保险负担模式迅猛发展起来，成为发展最快，接受度越来越高的模式。国家部委、各省市都对该模式产生了浓厚兴趣，在积极推动政策制定、理论研究和实践探索。笔者认为保险负担模式的一般赔付流程应为：一是申请人（权利受损人）提m赔偿申请（提交证实登记错误的法律文书）;二是登记机构查验、勘定责任;三、登记机构、保险公司根据法律文书或协议书（登记机构、保险公司、申请人三方）确定赔偿数额;四是保险公司启动理赔程序，直接向申请人支付赔偿款;五是结案。如图l所示。

2 保险负担模式和美国产权保险制度的区别

保险负担模式和美国的产权保险制度有很大差异。美国的产权保险制度，表而上看也是登记错误后的赔偿责任之风险进行转嫁的一种方式，由保险机构来对之负责，但实际上在美国并不存在我们一般意义上的不动产登记制度，他们所实行的是一种不动产登录制度，登记机构只负责将不动產物权的有关情况登记入册，供他人查阅。但国家并不保证该登录的正确性，而该登录也并不具有公信力。为不动产提供公信力保证的是美国的“所有权保险”制度或者说“产权保险”制度在该制度下，由不动产交易当事人向保险公司投保，保险公司在决定是否接受保险之前有权对该不动产的权利状况进行调查，并就该问题提出意见。对于经保险公司同意投保的不动产，当事人可以放心进行交易。如果因此而引起纠纷，涉及侵害真正权利人权益的问题，由保险公司负责有关的赔偿。

3 国内典型城市保险负担模式介绍

3.1 辽宁省大连市

2006年，大连市房地产登记发证中心与人民保险公司大连市公司签约，投保发证责任保险。2008年7月，大连市房地产交易所和大连市房地产登记发证中心合并为大连市房地产交易登记中心，即现在的大连市不动产登记中心前身;两单位合并后，从2009年开始，分别投保了房屋交易险和发证责任险两个险种，总保额为1000万元，保费是60万元，追溯期为5年，之后每年续保。2013年起，房屋交易险和发证责任险两个险种合并为交易责任险，总保额仍为1000万元，保费降低为51.2万元。2019年起，总保额提升至1500万元。2009年至今，只在2010年发生过一起保险理赔事件，理赔金额为9万元。

3.2 广东省广州市

2012年，广州市不动产登记中心（前身广州市房地产交易登记中心）与中国平安保险公司广州分公司签订登记责任保险，保费45万元，总保额1600万元，每宗最高赔付额是400万元，此后一直续保。2018年，广州市不动产登记中心与中国太平洋保险公司广州分公司签订保险协议，保费降低为41万元，其他保持不变，保险追溯期为20年。其特色为：一是保险对象为错误登记行为，而不是单位或个人;二是赔偿责任认定依据，包含国家法律法规、行政规章、地方性法规及生效法律文书。截至目前，广州有l起赔偿案例，理赔金额为6万元。

3.3 江苏省南通市

2017年4月28日，汀苏省南通市不动产登记中心与中国人民财产保险股份有限公司南通分公司正式签署协议，主要做法为：一是设定较长的追溯期，在综合考虑行诉起诉期限和民诉诉讼时效基础上，将追溯期确定为10年，尽量扩大对既往登记行为的保险覆盖面。二是设定每人赔偿限额，因单次事故可能涉及多名登记人员，可提高单次事故赔偿额度。三是覆盖各诉求渠道，将行政诉讼、行政复议以外的不动产登记信访所涉及的不动产登记行为纳入保险范围，为已过起诉期限但却因登记行为受损的不动产权利人提供救济。四是采用无责和有责理赔相结合的原则，采取不同时点（行诉的诉前、诉中、诉后）介入、多方协商与司法裁判相结合的灵活理赔方式。保险制度实施以来，尚未发生保险理赔案件。

3.4 江西省赣州市

2017年4月，江西省赣州市不动产登记中心与太平洋保险公司赣州中心支公司签约，年保费是7万元，年累计赔偿限额为400万元，每次事故赔偿额为80万元，保险追溯期为5年。特色做法有：一是在被保险人资格认定方面，约定被保险人可以动态增加或减少;在被保险人方面，约定凡在中国境内依法成立的县级以上不动产登记机构及其职员在履行不动产登记职能时，均是被保险人。二是先行赔付、代位追偿。在保险事故巾，即使涉及连带责任行为，但被保险人应负法律责任明确，在协商一致情况下，保险公司在赔偿限额内先行向权益受损害的不动产权利人支付赔偿金，后向有过错方追偿。三是低价起步模式，为提高保险制度落实效率，双方达成了年保费7万元的承保方案，绕开了10万元以上（含）项日按规需经主管局和财政部门层级审批的繁琐流程。四是建立理赔直接支付方式，即双方合同约定由保险公司将赔偿金直接支付给权益受损的不动产权利人，不采取保险公司——登记中心——权益受损的不动产权利人的赔偿金流转路径。保险制度实施以来，尚未发生保险理赔案件。

4 保险负担模式成为最佳赔偿模式的依据

不动产统一登记在全国推行后，各地不动产登记机构都在积极寻求风险转移的机制和方法，广州、南通、赣州等地已通过保险负担模式，达到了转移登记风险、减轻赔付压力的目的，

4.1 赔付能力极强

一是保险费用较低，登记机构仅需少量费用购买保险，保费占不动产登记收费比例很低，大约在2%左右，对登记机构和当地财政不造成压力。实行保险负担模式的地区，保险放大系数基本在30倍以上，几万块钱的保费可以实现上百万的赔偿额度。二是保险赔付额高。通过保险放大系数，有限保费能实现高赔偿额度，无论是年度总赔偿额，还是单次事故赔偿额、每人赔偿额，总体来看来都较高。实行保险负担模式的地区，年度赔偿额基本都在800万元以上，完全能够覆盖错误登记赔偿责任。此外，实行基金负担模式的地区，也在探索利用保险负担模式的高赔偿能力。以深圳为例，因赔付压力不断增加，单独基金负担模式已不能满足要求，已立法引入保险负担模式;通过一部分赔偿基金购买保险，放大基金负担模式的赔偿总量，提高基金负担模式的总承载力。

4.2 机制健全成熟

一是保险具有完备法律体系支撑。《保险法》《物权法》等都对保险进行了详细规定。不管是国内还是国外保险公司，都具有相当悠久的運作历史和相当成功的运作经验。二是参与保险公司多。人保财险、太平洋保险、大地保险、平安保险、人寿财险等多家大型保险公司已开办登记责任保险，参与公司很多，发展潜力大。三是对登记保险已有匹配文件和细化流程。各保险机构已将登记保险纳入职业责任保险范畴，并在各地登记保险实践基础上，开发了经保监会备案的全国通用保险条款和地方区域性条款。

4.3 程序设计简便

一是在制度建立上，登记机构经过上级登记机构批复、政府购买服务、签订保险合同等，即可完成错误登记投保并建立不动产登记责任保险制度。二是在保险理赔上，保险公司根据法院判决文书、与登记机构和利益受损人协议等，即可启动理赔程序。三是在赔偿处理上，采取保险预付、代为追偿，由保险公司按无责理赔的规则，先行向受损害权利人支付赔偿款，实现对受损害权利人的快速救济。四是在赔偿款支付上，采用直接支付方式，保险公司直接将赔偿款给付利益受损人，有效减轻登记机构在费用支付上的层级审批压力和费用支付留痕上的解释压力。

4.4 合理规避刑责

根据相关法律，国家赔偿、基金赔偿等都达到一定数额都会对相关工作人员进行责任追究，既追究经济责任也追究刑事责任，这对不动产登记工作人员造成了巨大的经济和精神双重压力。而通过保险直接赔付，不需通过政府审计财务部门核算政府开支，既不对国家财政造成损失，也不会通过司法部门立案再追究不动产登记工作人员的经济责任或刑事责任，达到了合理规避刑责，有效转移不动产登记工作人员刑事风险的良好效果。

5 保险负担模式的发展态势

据不完全统计，截至2017年底，全同仅有广东、江苏、辽宁、江两、四川等5省份的7个设区市市本级建立了登记保险制度;截至2018年9月，全国已有12个省（自治区）的40多个县级以上地区建立了登记保险制度，其中江苏23个。从保险公司看，前期以人保财险、太平洋保险2家公司为主，现已有平安保险、国寿财险、大地财险等多家公司陆续加入。目前，多个省市县正在开展登记保险招标，登记保险市场供需两旺的局面己具雏形，保险模式已经成为全国相当多不动产登记机构公认的规避不动产错误风险的良好模式，理论界已经开展了相关方面的理论、法律和政策研究芝持。在实践层面，越来越多的城市加入到保险队伍中来，不断推动保险模式在解决不动产登记错误赔偿责任风险方面发挥巨大作用。