房地产企业土地增值税清算常见风险分析

赵改霞

摘  要：房地产企业的发展作为现代化的重要标志之一，体现了我国现代化的发展水平。在房地产企业的开发过程当中，税收筹划是房地产企业的利润是最大化的重要保障之一，也是科学管理企业财务的重要手段。但是现阶段我国许多房地产企业的土地增值税清算工作存在着严重的问题，影响企业整体发展。本文将说明土地增值税税收筹划工作对于房地产开发企业的重要意义，指出现阶段房地产企业土地增值税清算工作当中存在的风险，并提出相应的优化措施。

关键词：房地产企业;土地增值税;清算;风险

一、引言

开展土地增值税纳税筹划工作，可以减轻房地产开发企业的税收负担。土地增值税是我国房地产开发企业税种中重要的一种，随着我国房价的不断上涨，土地增值税的增长速度也在不断加快，为了有效的降低房地产企业的税务负担，需要对土地增值税进行筹划。进行土地增值税的纳税筹划工作，还能够提高企业财务管理的水平。土地增值税作为我国房地产企业重要的税种之一，工作量较大，进行土地增值税的筹划工作能够有效的提高企业财务管理的水平。

二、房地产企业土地增值税清算工作当中存在的风险

（1）宏观政策变化带来的风险

近几年来我国的房价不断上涨，政府为了有效的稳定房地产的价格，不断的对相关政策进行完善，在宏观经济政策不断变化的过程当中，给房地产企业的利润估计带来了影响，需要我国房地产开发企业不断的调整方案，从而降低给自身带来的风险。我国现阶段大多数的房地产开发企业并没有及时应对政策变化的能力，许多企业自身对宏观政策的把握还存在着较大的偏差，甚至部分房地产开发企业的管理人员，缺乏对宏观政策主要含义的详细了解，所以提出的许多整改方案，并没有切实有效的降低房地产企业土地增值税清算风险。在我国房地产开发企业的税款构成当中，土地增值税占据着较大的比例，一旦房地产开发企业没有对土地增值税政策进行详细的把握和了解，将会导致房地产开发企业的发展受到严重影响。

（2）部分房地产企业续保工程成本，成本分摊不规范

土地增值税的成本扣除需要依据“以票控税”，部分房地产企业为了当下的经济效益而逃避税费，往往会选择虚报工程成本的方式，甚至还会与工程方共同伪造工程项目，采用甲供材方式虚增业务量的，为获得“合法”票据不择手段，最终导致工程计量成本与实际成本之间存在着较大的差距。许多房地产企业为了延迟纳税，在前期统一规划的基础设施，公共配套以及地下车库的成本进行一次性扣除，但是在后期却发现不同的开发项目之间进行分摊或者分摊的标准选择不当，最终导致成本分摊的规范性出现偏差。

（3）操作风险

工作人员在制定土地增值税税收筹划方案的时候，需要充分的掌握税收筹划专业的知识，并且具备相关专业的能力，从而采取合理的筹划方案，保证最终筹划结果的合理性。现阶段对于房地产企业来说，如何顺利的执行税收筹划方案是重点考虑的问题之一。对于房地产企业来说，要想保证土地增值税计算工作的顺利进行，需要在设定土地增值税税收筹划方案的过程当中，保證方案的可行性和可续性，只有税收筹划方案的合理性得到了保证，才能够实现预想的效果。我国现阶段的税收政策，已经对土地增值税筹划工作的操作进行了明确的规定，但是由于土地增值税清算工作的数量较多，并且过程较为繁杂，如果工作人员没有对筹划方案进行充分的协调，最终将会导致操作风险增大。

（4）执法风险

土地增值税的税收筹划不仅仅要保证合法性，同时还要保证执法的效率。房地产开发企业的税收筹划人员在设定筹划方案的过程当中，需要始终保持着相关法律的标准，同时税务部门还需要根据现阶段的法律内容，对税收筹划方案进行详细的审核，只有筹划方案通过之后才能够进行执行，从而为方案的合理性和有效性加大保障。现阶段我国许多房地产开发企业在设定税收筹划方案的过程当中，往往只满足了相关法律的体系，却忽视了执法部门的相关要求，所以造成了许多违法现象，最终导致企业的成本投放加剧，影响到了房地产企业的发展。

三、针对房地产企业土地增值税清算工作当中存在的风险提出的优化措施

（1）做好土地增值税清算管理

为了保证房地产企业的土地增值税清算工作正常进行，需要加强财务人员的核算管理水平，通过保持各部门之间的相互配合，进一步完善房地产企业的土地增值税清算工作。国家宏观政策的改变将会对房地产企业土地增值税的清算工作带来巨大影响，财务人员在清算土地增值税之前，首先要了解当下土地增值税相关政策的具体内容以及发生的变化，避免由于清算方式的错误导致房地产企业的税务风险增加。其次在进行具体的土地增值税清算工作当中，还需要相关人员的监督和管理，避免由于清算程序的误差导致最终结果发生偏差。最后在完成房地产企业的土地增值税清算工作之后，财务管理人员要选派专业的计算人员进行最后的核算工作，政府部门也要定期对当地房地产企业的土地增值税进行清算核算，进一步完善房地产企业的土地增值税清算工作。

（2）审核票据的真实性，详细分析项目成本

为了保证房地产企业土地增值税清算工作的合法性，需要在扣除项目中对票据的合法性和真实性进行审核，对于实际发生但是没有取得合法票据的项目不予扣除，并且需要根据发票的实际金额和付款金额，合同金额，决算金额孰低的原则进行确认成本。在扣除成本的时候，应当严格按照扣除项目进行归结，避免发生混淆，在扣除的过程中已经发生归类错误的，要及时进行重新分类调整，从而保证项目成本分析的准确性。最后还需要对各成本项目的单位成本进行测算，尤其注重将建筑安装成本与当期类似的房地产开发项目或者当地建设主管项目公布的单位金额成本进行比较，从而正确的判断是否存在虚报项目等异常情况。

（3）提升税务筹划意识

在营改增之后，房地产开发企业想要保证税收筹划工作的顺利进行，需要树立良好的土地增值税税收筹划意识。财务管理人员在日常工作的过程当中，需要加强会计体系建设，进一步保证会计核算流程的科学化，并且还需要加强对财务人员以及税收筹划人员的专业培训力度，提升工作人员的综合能力。在对工作人员进行考核的过程当中，需要根据考核的结果制定针对性的奖惩措施，进一步激发工作人员的积极性。对于企业大型的房地产项目，必要的时候需要并请专业的税收筹划人员对土地增值税的税收筹划方案进行编制。企业的管理人员需要对外部政策环境具有强烈的敏感性，从而保证各个政策发布都能够实现与时俱进。通过对企业现有资源的合理调配，从而在项目的每一个阶段都能够实现土地增值税的税收筹划工作。

（4）选择合理的税收优惠

要想税收优惠政策的作用能够得到充分的发挥，房地产开发企业的税务管理人员需要对国家土地增值税的相关内容进行深度探究，从而根据工程项目的面积以及出售数量等实际情况，选择相对应的税收优惠政策，从而有效的把控土地增值税增值率的比率。对于开发建设不同类型的标准住房，税务管理人员需要根据房地产的实际情况进行分类核算，从而确保增值额以及增值率核算结果的准确性。对于增值率未超过20%的普通住宅，可以享受免征土地增值税的税收优惠政策。

四、结束语

房地产企业土地增值税清算工作能否顺利进行，直接关系到了房地产企业的整体发展。要想保证房地产企业的土地增值税清算工作正常进行，税务管理人员要对当下的政策进行了解并且制定合理科学的税务筹划方案，保证清算过程的合理性和严谨性，避免由于工作人员的失误影响到最终的计算结果，最后还需要选择合理的税收优惠，在合法的范围内最大限度的降低房地产企业的税务负担。

参考文献

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[3]张小敏.房地产企业土地增值税纳税筹划及清算技巧探究[J].会计师，2019（14）