潜在的利害关系人也可以查询登记资料

刘守君

摘要：潜在利害关系人查询不动产登记资料是否合法？潜在利害关系人的判定标准是什么？结合相关法律法规作出相关解释。

关键词：不动产登记;资料;查询

中图分类号：F293.33 文献标识码：C

文章编号：1001-9138-（2019）05-0050-53 收稿日期：2019-03-15

1问题的提出

《不动产登记资料查询暂行办法》第21条规定，有买卖、租赁、抵押不动产意向，或者拟就不动产提起诉讼或者仲裁等，但不能提供本办法第20条规定的利害关系证明材料的，可以提交本办法第8条规定材料，查询相关不动产登记簿记载的下列信息：（一）不动产的自然状况;（二）不动产是否存在共有情形;（三）不动产是否存在抵押权登记、预告登记或者异议登记情形;（四）不动产是否存在查封登记或者其他限制处分的情形。对此规定，很多登记人员提出疑问：

第一，如何判断申请人是否有买卖、租赁、抵押不动产的意向，或者拟就不动产提起诉讼、仲裁等？

第二，此条指出“不能提供本办法第20条规定的利害关系证明材料的，可以提交本办法第8条规定材料”即可进行相关查询，从该层面讲，是否任何一个人都可以随意查想查的人的不动产登记相关信息，只要说有买卖意向、提起诉讼或申请仲裁意向就行？

第三，当事人申请查询时是否还须提供其他申请材料，若须提供其他申请材料，具体是什么材料？

《不动产登记资料查询暂行办法》第20条规定，不动产的利害关系人申请查询不动产登记结果的，除提交本办法第八条规定的材料外，还应当提交下列利害关系证明材料：（一）因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产构成利害关系的，提交买卖合同、互换合同、赠与合同、租赁合同、抵押合同;（二）因不动产存在相关民事纠纷且已经提起诉讼或者仲裁而构成利害关系的，提交受理案件通知书、仲裁受理通知书。据此可知，与登记簿上记载的权利人签订买卖合同、互换合同、赠与合同、租赁合同、抵押合同，或因登记簿上记载的事项产生民事纠纷而对登记簿上的权利人提起诉讼或申请仲裁且持有案件通知书、仲裁受理通知书的人，为与登记簿上记载的事项有利害关系的人，简称利害關系人。相对而言，该办法第21条规定的对登记簿上记载的事项有买卖、租赁、抵押意向，但尚未签订买卖合同、租赁合同、抵押合同的人，或因登记簿上记载的事项产生民事纠纷欲对登记簿上的权利人提起诉讼或申请仲裁但还没有提起诉讼或申请仲裁的人，则为与登记簿上记载的事项有潜在利害关系的人，简称潜在利害关系人。

笔者认为，要解决上述登记人员的问题，需回答两个问题：

第一，潜在利害关系人查询不动产登记资料是否合法？

第二，潜在利害关系人的判定标准是什么？

2潜在利害关系人是查询不动产登记资料的合法主体

《物权法》第18条规定，权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。其中的利害关系人是指那些人？笔者拟采用文义解释、体系解释、社会学解释对其作解读。

2.1文义解释

法律解释必先由文义解释入手，且所作解释不能超过可能的文义。对《物权法》第18条规定中的“利害关系人”作文义解释，该利害关系人包括：一是登记簿上记载的事项对其行使不动产权利，或实施不动产交易有影响或妨碍并产生利害关系的人，即利害关系人;二是登记簿上记载的事项可能影响或妨碍其行使不动产权利，或可能对其抉择是否与登记簿上记载的事项产生交易有影响并产生利害关系的人，即潜在的利害关系人。

2.2体系解释

对《物权法》第18条规定中的“利害关系人”作体系解释：《物权法》第16条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。质言之，不动产登记簿记载的内容是有公信力的。所谓公信力，即法律对第三人依据不动产登记簿的记载所表述的不动产物权的内容而取得的该项权利予以强制保护，使其免受任何人追夺的强制力。据此可知，第三人基于对登记簿上现时记载的内容的查询、知晓，即基于对登记簿上现时记载内容的依赖而取得登记簿上记载的不动产权利的，受法律的保护。申言之，查询登记簿的人可能是与登记簿上记载的不动产权利有交易意向且最终完成交易的人，即利害关系人。也可能是与登记簿上记载的不动产权利有交易意向但最终没有建立交易关系的人，即潜在利害关系人。《物权法》第16条和第18条同在该法第2章第1节“不动产登记”中，且不动产登记簿属于登记成果资料，属于当事人可以申请查询、复制的登记资料，登记簿的公信力建立在当事人查询、知晓登记簿的记载后信任、利用登记簿的基础上，即《物权法》第16条和第18条间存在紧密联系，通过对第16条意思之探析，能够判断出第18条规定的利害关系人中包括利害关系人和潜在利害关系人。

2.3社会学解释

社会学解释，须以文义解释为基础，在文义解释得出复数解释结果的情形下，才能进行社会学解释。《物权法》第1条规定，为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。据此可知，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，是物权法的立法目的。据此可知，按《物权法》第18条规定，与登记簿上记载的不动产权利产生交易的人，或产生诉讼、申请仲裁的人，即利害关系人，通过对登记簿记载内容的查询，知晓登记簿的记载并信任、利用登记簿的记载，按正常秩序交易，提高了效率和质量，充分发挥了不动产的效用。或根据登记簿的记载，判定其受到损害的权益是否能够得到救济，以保护权利人的合法权益。与登记簿上记载的不动产权利有交易意向的人，即潜在利害关系人，通过对登记簿的查询，在知晓登记簿记载内容的基础上，对欲实施的交易行为根据自身情况进行评估、抉择，虽然最终没有形成交易，但能有效防止交易产生的矛盾或错误，维护社会的和谐。或根据登记簿的记载，判定其权益是否受到损害，明确诉讼对象或申请仲裁的对象，为有的放矢地提起诉讼或申请仲裁作准备。

因此，《物权法》第18条中的“利害关系人”包括利害关系人和潜在利害关系人，换言之，潜在利害关系人是查询不动产登记资料的合法主体。

3作为不动产登记资料查询主体的潜在利害关系人的判定标准

《物权法》第18条规定，权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。在不动产登记实务中，《不动产登记资料查询暂行办法》第4条规定，不动产权利人、利害关系人可以依照本办法的规定，查询、复制不动产登记资料。据此可知，不动产登记资料查询不是公开开放的，而是针对一定范围内的对象有限开放的，即不动产登记资料查询只对不动产权利人、利害关系人、潜在利害关系人提供查询。反之，非不动产权利人、利害关系人、潜在利害关系人，则不属于不动产登记资料查询的主体，若登记机构为其提供查询服务，属于《不动产登记资料查询暂行办法》第29条第2项规定的擅自查询、复制不动产登记资料或者出具查询结果证明的情形，登记机构相关责任人应当受到行政处分、甚至承担刑事责任。申言之，利害关系人、潜在利害关系人申请不动产权登记资料查询时，应当提交其为利害关系人、潜在利害关系人的证明。

在不动产登记实务中，《不动产登记资料查询暂行办法》第8条第1款规定，不动产权利人、利害关系人申请查询不动产登记资料，应当提交查询申请书以及不动产权利人、利害关系人的身份证明材料。第20条规定，不动产的利害关系人申请查询不动产登记结果的，除提交本办法第8条规定的材料外，还应当提交下列利害关系证明材料：（一）因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产构成利害关系的，提交买卖合同、互换合同、赠与合同、租赁合同、抵押合同;（二）因不动产存在相关民事纠纷且已经提起诉讼或者仲裁而构成利害关系的，提交受理案件通知书、仲裁受理通知书。据此可知，《不动产登记资料查询暂行办法》第20条规定中，申请人提交的买卖合同、互换合同、赠与合同、租赁合同、抵押合同、受理案件通知书、仲裁受理通知书是其与登记簿上记载事项有利害关系的证明，该类证明也是申请人有资格查询不动产登记资料的证明，即是申请人的利害关系人资格的证明。按举重明轻原则，已经与登记簿上记载的事项产生利害关系的利害关系人查询不动产登记资料尚且举证证明其有资格查询，可能与登记簿上记载的事项产生利害关系的潜在利害关系人，更应当证明其有资格查询，那么，潜在的利害关系人应当提交什么证明呢？

如前所述，潜在的利害关系人，是指与登记簿上记载的不动产有互换、买卖、抵押等有交易意向但尚未签订交易合同的人，或对登记簿上记载的事项有提起诉讼或申请仲裁意向，但尚未持有受理案件通知书、仲裁受理通知书的人。与之对应，登记簿上记载的不动产权利人也应当有与他人有互换、买卖、抵押等交易意向，或登记簿上记载的事项对他人已经构成损害。基于此，与登记簿上记载的不动产权利有互换、买卖、抵押等交易意向的潜在利害关系人申请查询时，应当提交登记簿上记载的权利人与他人有交易意向的证明佐证其查询主体资格，该类证明的具体方式如权利人或有权处分人在报刊上登载的转让公告、有资质的中介機构发布的转让信息招贴、当事人达成的互换或转让意向书等。对登记簿上记载的事项有提起诉讼或申请仲裁意向的潜在利害关系人，申请查询时，应当提交登记簿上记载的事项对其已经构成损害的证明佐证其查询主体资格，该类证明根据具体个案确定，如甲楼上的乙下水管漏水，影响其对厨房的正常使用，甲与乙交涉了多次，但乙仍未维修，甲在向乙发出起诉解决问题的警告后，向登记机构申请查询登记簿记载的房屋所有权人是乙，还是乙的配偶，或是乙的儿子，为起诉解决问题作准备，甲提交的乙对其构成损害的证明可以是其所在小区物管服务企业出具的漏水损害证明。再如张某将其房屋转让给李四，转让合同约定转让总价60万元，转让转移登记前李四付给张某40万元，转让转移登记完成后30日内付清剩下的20万元。但完成转让转移登记90日后，李四没有向张某支付剩下的20万元，张某多次向李四催收未果，向登记机构申请查询登记簿的记载情况，以证明转让转移登记已经完成，为可能产生的诉讼或申请仲裁解决问题作准备，张某应当提交的李四对其构成损害的证明为房屋转让合同和收到李四付给张某40万元的证明或张某的欠款情况说明等。