政策调控下房地产开发企业的资金循环与债务危机

侯英丽

摘 要：房地产行业的发展在近些年来呈上升走俏的态势。房地产企业的发展也正处于“黄金期”。房地产行业作为国民经济新的增长点，为我国经济的快速增长做出了贡献。22年之前我国的房屋价格相对比较平稳，但近几十年许多城市房价突然暴涨，从而促进了许多中小城市的房价上涨。但迅速涨幅导致我国空房面积积压严重，为此，我国政府采取了一系列调控措施来控制房价的上涨。

关键词：房地产企业；资金循环；债务危机；识别

随着国家相关部门针对房地产市场的整顿严格，在金融政策方面尤为明显。金融市场的发展、房地产企业资金链的稳定性，都对房地产项目开发有重要的影响作用。若经济下滑，并且市场需求出现不足状况时，房地产企业将会面临严重的资金链断裂的危机。原本房地产企业资金短缺就是常象，在经济波动大、资金链条不稳的情况下，便更需要寻求更好的资金管理方式，为房地产开发企业寻求新的发展途径。然而纵观当下的房地产市场，很多房地产开发企业在融资管理这一块，仍然面临很大的问题。内部资金管理方式的缺陷、管理人员能力的不足、制定管理政策的不全面等，直接阻碍了房地产开发企业的发展。

一、房地产企业资金的循环

就目前来看，我国国民对房屋需求量较大，而且房地产企业投资注入资金大，在一段时间内房价不会呈现下跌趋势。现如今房价过高已成为常态，对房地产行业追加调控政策恐怕也会成为国家政策内固定条例。国家调整房地产的重点也是在于房地产行业资金源头方面，我国房地产行业要想在政府调控压力下得以生存并发展壮大，就需要增加资金管理，扩充资金源头，提高资金使用效率。我国房地产行业高度依靠银行贷款进行资金活动，国家在调控房地产行业时通常会从银行信贷下手，减少信贷的发放，增加房地产企业申贷的审核条款。房地产行业要想在此调控压力下取得发展，首先要确保企业资金内的流通不会因为减少而断裂或崩塌。因此房地产企业在获取企业资金渠道时应开放式融资，企业内部融资以外，还应扩展企业外部融资的方式。

二、房地产投资风险的类型及识别

（1）系统风险，对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的风险。

（1）通货膨胀风险：又称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。

（2）周期风险：房产市场的周期波 动给投资者带来的风险。房地产市场周期 波动可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。当房地产市场从繁荣阶段进入危机与衰退阶段，进而进入萧条 阶段时，房地产价格的大幅度下跌和市场成交量的萎缩，常使一些抗风险能力较弱的投资者因金融债务问题而破产。

（3）政策风险：政府对房地产投资过程中的土地供给、地价、税费、住房、价格、金融、环境保护等方面的政策给投资者带来风险。避免这种风险的最有效方法，是选择政府鼓励、有收益保证或有税 收优惠政策的项目进行投资。

（4）政治风险：主要由政变、战争、经济制裁、外来侵略、罢工、骚乱等因素造成的风险。房地产的不可移动性，使房地产投资者可能承担相当程度的政治风险。政治风险是房地产投资中危害最大的一种

（5）资本价值风险：预期资本价值与现实资本价值的差异风险。资本价值在很大程度上，取决于预期收益现金流和未来经营费用水平。同时，资本价值也会随着收益率的变化而变化。未来经营费用风险：物业实际经营管理费用支出超过预期经营费用而带来的风险。

三、房地产企业债务危机识别及管理策略

（1）房地产企业要巩固自身对资本结构的建设

要将自身的发展情况和资本结构理论相结合。对于借贷的限额要结合企业自身资金的流动，负债较大可能会导致企业破产或市场价值的贬值。 房地产企业借贷较大时会直接导致企业在负债经营过程中出现无资金流动的情况，最后可能会导致企业无法偿还贷款，且风险 也伴随着企业借贷数额增大而增加。我国房地产企业最常使用的融资手段就是向银行申请贷款，忽略了债券筹资。债券筹资在 其他行业取得了显著的成效。所以国家也鼎力支持房地产企业利用此方法进行资金筹集。此外筹集方式还包括海外地产基金、 私募方式筹集资金、典当融资以及合作开發等，企业可以根据自身的实力选择筹资的渠道。房地产投资信托主要是指房地产企业汇集多个投资商进行资金的筹集，且位每位投资商都发放相同数额的收益凭证，通过专业的投资机构进行管理，最后再将资金收益发放给投资商。

（2）企业在运营环节中遇到的债务危机

企业需要在开展新的项目的同时，严格把控每一个项目的进度，事前进行可行性分析，对项目所涉及的各个环节做出报告，例如项 目的投资成本等。房地产企业需要对投资的项目进行可行性分析，并且对项目的每个环节都需要进行预算统计，从而降低企业风险。企业要明确市场的需求，从而再考虑自身的经济效益。企业在整个可行性分析的过程中需要注意该项目的市场需求、当地政府的规划以及政策是否影响到该项目的开发、该项目施工地点的周边环境因素。房地产项目的开发不仅可以给房地产企业带来客观的经济效益，同时也可以促进房地产项目周边的发展，所以在投资项目前一定要充分的进行可行性分析，并且将动态指标与静态指标相结合，从而做到多方面多角度的研究

房地产企业在当前时代背景下，应高度关注市场经济及房地产行业的最新信息，并踊跃对国家出台的政治制度做出回应，在房地产企业内部制定适应时下环境状态的企业政策。房地产企业在日常运营时需要保持高度的风险意识，同时对企业内部的财务管理加大管辖力度，树立科学发展观，建立企业品牌形象，从而使房地产行业持续性发展。

参考文献

[1]胡援成，张朝洋.政策调控下房地产开发企业的资金循环与 债务危机识别[J].当代财经，2014（02）：50-63.