房地产企业土地增值税的税收筹划问题研究

韩伟

摘 要：土地增值税在企业税费中有着极为重要的地位，由于征收税费较高，所以在税费征收中会给企业带来一定的经济负担。实际税费缴纳中必须要科学合理的规划增值税才能够减轻企业的税费负担，但是当前制定的政策存在部分风险，所以在改革过程中必须要有效控制相关政策，本文在此背景下分析房地产企业中进行土地增值税税收筹划的重要意义以及存在的问题及解决对策。

关键词：房地产企业；土地增值税；税收筹划

一、房地产企业中进行土地增值税税收筹划的重要意义

当前我国市场经济呈现多元发展趋势，房地产企业对土地增值税进行科学合理的税收规划，有助于合理安排企业的税费计划，能够有效提高企业适应环境的竞争能力。由于当前企业的竞争是市场经济不断发展导致的，税收成本会跟随着企业的收入增加逐步上升，基于国家的宏观调控下，房地产企业的利润空间逐步减少，由于受到政策的影响，税收成本逐步增加，所以企业要想在严峻的市场竞争环境中占据优势地位，就必须要科学合理的进行税收筹划。

二、房地产企业土地增值税税收筹划问题

（1）并未理解国家宏观调控政策

自从2014年房地产企业的利润不断增加，房价飙升，国家也进一步加强了对于房地产企业的宏观调控。为了维护房地产企业的市场经济秩序，稳定房价，国家相继出台了各项法律法规以及政策。各类政策一定程度上的给房地产企业带来消极影响，但是大部分房地产缺乏适应宏观政策的能力，导致房地产土地增值税的纳税筹划工作面临着阻力，也加大了房地产企业土地增值税税务风险。

（2）缺乏对税收法规的认识掌握

由于土地增值税具有特殊性，税率也具有特殊性，所以大部分的税收优惠条款与增值额计算方式，企业并未全面认识。在房地产开发中，企业也并未从税收优惠或者是减少增值税等角度分析思考缺乏增值税税收筹划观念，所以在增值税税务政策的应用上也并不熟练。主要体现在纳税筹划递延，节税与相关问题缺乏正确认知等等，所以导致企业的经济利润遭到损失。

（3）缺乏对纳税事前筹划的认知

企业进行税收筹划事前控制及有必要，但是大部分企业通常是在土地增值税清算时才能意识到筹划，但是此时已经是时过境迁，由于已经确定了销售收入以及可以扣税的项目，所以企业的利息扣除难以进行选择。基于此类情况下，其对比进行事前纳税筹划的企业而言，税率上会相差10%，增值额差距甚至上千万过亿等等。

三、房地产企业土地增值税税收筹划的建议

（1）应用征税范围进行纳税筹划

房地产企业要想达到节税目标，可以利用合作建房节税、代建房节税、将销售改为出租。通过合作建房，一方出资而另一方出地，房屋建成之后根据相关比例进行分房自用，能够暂时免征收土地增值税，在房屋建成之后转让则需要征收土地增值税。对于此类情况，房地产企业可以有效应用该政策与其他企业进行合作建房，但是却不转让产权，从而合理避税。由于大部分房地产企业主要是签订合同与客户确定合作关系，已委托明已开发房产，在房产开发之后向客户收取代建费，但是却并未转移房地产产权，所以房地产企业收取的代建费属于劳务收入，也不属于土地增值税征收范围之内。大部分房地产企业从长远角度来看，并未销售所建项目，或者是销售出部分所建项目，并未消除的项目可能会发生房地产产权转让，所以也不在，土地增值税的征收范围之内，而出租房地产能够获得长远的经济效益。

（2）利息支出筹划法

由于房地产企业的开发周期较长，通常需要大量的资金进行周转，所以大部分的房地产企业存在外部融资问题，企业必须要进行科学合理的事前税收筹划。企业可以根据房地产开发成本与土地成本的两者之和的5%进行扣除，或者是提供金融机构证明，如果利息没有超过商业银行的同类贷款利率计算，金额也可以根据实际情况扣除，如果超过了，则应当根据该金额进行扣除。所以企业在进行利息税收筹划中，必须要权衡两种不同方式，分析哪种成本较少，便应当优先选用。是大部分房地产企业在实际工作中难以取得金融机构，证明清算土地增值税时，由于银行金融机构证明十分严格，所以部分房地产企业只会选用按照土地成本与开发成本两者和的5%进行扣除。

（3）结合税率特征筹划税率

由于国家对于普通的住宅税收优惠，可以是根据房地产开发成本与土地成本之和的20%进行扣除，但是商业地产却没有该项税收优惠，所以企业在立项前必须要充分考虑税收优惠政策，切实做好事前筹划工作。房地产企业也可以在合理的范围内通过绿化来增加开发成本，开发企业销售的装修房屋中的装修费用，也可以计算到房地产企业的开发成本之中，这些皆可以作为加计扣除的基数，能够增加税收扣除额，有助于降低企业税负。房地产企业在确定销售价格前必须要做好成本预算工作，综合分析区间，并且确定临界值才能够实现企业经济效益最大化。

四、结束语

综上所述，我们能够看出，当前社会经济政策的约束，使得房地产企业必须要提高自身的财务管理水平，应用各类措施，提高财务决策以及规划能力，才能够提高资金的使用水平及流通速度，科学合理的使用资金，提高企业的财务管理水平。企业在进行财务管理过程中，必须要对偷税漏税行为进行杜绝。基于合理规划税收情况下，严格根据国家的各项政策，切记不要违反国家的相关法律法规，在国家的宏观调控下应用自身的利润空间合理调整成本与利润，才能够在不触犯法律的前提下，提高自身经济效益，增强市场竞争能力。

参考文献

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