物业管理公司内控建设问题探讨

周学华

摘 要：：我国经济体制改革以来，房地产行业得到较快发展，其中物业管理公司管理模式也逐渐成熟，并且在此基础上与传统管理方法相比有较大的优势，这对物业管理公司经济的发展具有较大促进作用。但是，在内控建设过程中依然存在一些问题，与现代社会发展相比，内控建设相对较为滞后。为此，物业管理公司应当对内控建设存在的问题进行深入分析，并在此基础上采取有效措施实施解决，以此为物业管理公司的未来发展奠定良好的基础，这对整个房地产行业的未来发展也具有较大促进作用。

关键词：物业公司;内控建设;必要性

我国物业管理公司在发展的过程中，由于房地产行业较快发展，对物业管理需求也不断提高，在此过程中形成了较为成熟的管理体系。但是，内控建设存在一些问题，主要是受到传统观念的影响，导致内控建设规范性不足，这就需要物业管理公司对内控建设存在的问题采取有效措施进行解决，这对物业管理公司未来发展具有较大促进作用。

一、物业管理公司内控建设必要性

随着我国市场体制的不断改革与完善，物业管理公司在发展期间进行有效的内控体系，可确保物业管理公司风险防范能力以及管理水平，而且还可全面提高企业自身市场竞争力。此外，在对物业管理公司进行内控建设的过程中，也是企业财务集中管理与分配的过程，这就需要企业根据自身发展需求制定财务管理方案，以此适应现代市场的发展需求。除此之外，物业管理公司在运行的过程中离不开资金，其中对资金进行有效的管理能够使企业避免风险的发生，并且在此基础上根据市场变化情况，对内部管理结构实施有效的调整，这也是企业财务管理较为重要的部分。所以，物业管理公司需要对资金进行有效的管理，并且在此基础上构建完善的資金管理体系，同时挖掘自身管理中存在的问题，同时提升资金利用率，只有这样才能确保物业管理公司较好的发展。

二、物业管理公司内控建设存在的问题

（1）对内控建设重视度不够

首先，较多物业管理者在进行内控建设的过程中，对其认识度不够，普遍认为只是进行看门、收钱等服务，或者根据内控制度实施相关服务。但是，目前一些物业管理公司内控设计不完善导致内控制度过渡形式化。其次，中层管理人员不够重视内控建设，很难起到带头模范作用，并且在工作中没有遵循内控制度，导致公司很难构建自身的企业文化。最后，相关管理者普遍认为财务管理中内部控制尤为重要，并且在此基础上管理者对会计人员的构建不够重视，导致内控队伍建设存在问题。

（2）内控制度不完善

一些物业管理公司在发展的过程中，由于发展规模比较小，这在较大程度上不利于内控建设质量的提高，并且在此基础上内控制度完善性不足，比如一些物业管理公司在进行企业发展决策的过程中，决策机制与流程存在不同程度的问题，导致企业战略具有一定的盲目性。此外，一些物业管理公司预算管理控制执行力度不足，从成本角度进行分析，没有完善由于控制执行力不足，这在较大程度上很难对成本有效控制;从人力资源角度进行分析，工作人员综合素质相对较低，并且在此基础上公司培训力度不高，这在较大程度上很难提高工作人员工作效率与质量。由于一些企业缺乏完善的激励机制，使较多工作人员自身工作性积极性不高，很难提升工作人员凝聚力与认同感。

（3）监管力度薄弱

我国物业管理公司在进行内控建设的过程中，需要通过监管部门对其进行有效的监督，只有这样才能确保内控建设质量的全面提高。但是，较多物业管理公司在对内控建设进行监督的过程中存在一些问题，比如在进行内部审计的过程中，缺乏必要的客观性与独立性，主要是因一些物业管理公司没有进行审计部门的设置，即便设置了审计部门，也将其隶属于财务部。此外，在进行内部审计工作的过程中，只是进行较为简单的财务审计，缺乏对不同业务环节中的风险进行有效的评估，并且在此基础上对工作人员自身工作能力以及管理水平没有进行绩效考核，导致内部审计管理水平无法得到有效提升，这就很难提高物业管理公司经营绩效。

（4）内部控制效率有待提升

目前，较多物业管理企业在管理期间依然采用传统管理方法，人工操作时间相对较多。随着我国市场的不断发展，内部信息工作量较大，若依然采用传统管理方法，需要耗费大量时间与资源，工作效率也很难得到有效提高，导致内控执行力不足的情况发生。此外，一些内控人员工作量较大，没有时间根据物业管理公司发展做出相应的分析。

（5）内控效率偏低

目前，我国一些物业管理公司发展期间，在进行内控管理的过程中，人工操作依然是管理中重要的方法。此外，现代物流管理公司经营环境也在逐渐变化，在此期间工作量比较大，并且在此基础上具体管理内容相对复杂，如果依然通过传统管理方法，会在一定程度上增加企业成本，导致内部控制效率相对较低，存在内控执行力不足的问题。而且，内控人员在工作的过程中，工作内容繁杂，在一些情况很难对公司发展实施准确的预测，这在较大成大上不利于内控效率的全面提高。

三、物业管理公司内控建设策略

（1）重视内控建设

首先，物业管理公司管理层需要认识到内控建设对企业发展的重要性，并且在此基础上重视业务经营效率以及效益。随着我国经济的不断发展，物业管理公司有劳动密集型向知识密集型方向发展，这就需要提升企公司内控建设质量，通过内控建设对自身经营活动实施有效的规范，同时投入更多资源与精力。其次，管理人员应带领工作人员进行企业文化的有效构建，并且在此基础上对内部控制制度实施完善，在对公司战略决策的过程中需要根据内控制度对相关业务进行有效的落实，并在此基础上加强对工作人员工作内容的监督。此外，工作人员还应根据内控制度，提高自身工作能力，完成相关工作内容，并且在此基础上接受公司的监督。

（2）内控关键点建设

1.事前管理

物业管理公司在进行合同签订的过程中，应当清晰的表明上方职责，同时还应对某些重要条件进行有效提示。此外，承接项目的过程中，应当对成本效益进行深入分析，并且在此基础上根据科学决策程序进行战略决策。此外，在进行日常管理的过程中，公司还需要告知业主相关注意事项，对于违反制度的行为，应当根据相关规定进行有效制止，这在较大程度上能够使公司风险降至最低。除此之外，公司在发展的过程中还需要参加一些投保行为应对发生的风险，这就需要公司增加保险资金比例。

2.事中管理

从物业公司业务角度进行分析，对于一些业务，比如消防、巡视以及人员查验等的公共设施进行维护，同时认识到巡视在其中的重要性，并且还应采取有效措施对存在的问题及时解决，以此确保其安全。此外，在对后勤供给与资产管理实施分析期间，应当有效应用信息技术，在进行岗位设置的过程中，需要制定不相容岗位分离制度，并在此基础上有效落实，这在较大程度上能够提高岗位设置的科学性与合理性。同时实施轮岗制度，这在较大程度上能够避免舞弊情况的发生，确保公司正常运行，以此为物业管理公司较好发展奠定良好的基础。

3.加强财务管理

物业管理公司在发展的过程中，财务部门在其中扮演着较为重要的角色，这就需要对财务管理进行有效的加强，这在较大程度上能够确保经营。此外，物流企业在进行财务管理期间，应当重视相关管理要求与具体事项，比如风险防控能力、制度落实以及资金效益等，进行有效的管理，还需要确保相关信息的透明，这对加强财务管理尤为重要，能够在较大程度上为物业管理公司的较快发展奠定良好的基础。此外，还应对财务制度进行有效的制定，以此确保财务管理制度的完整性与规范性，只有充分落实好理财自主权，形成一系列适应社会主义市场经济要求的财务管理体系和自我约束机制，才能更好地促进这对物业管理企业的未来发展具有较大促进作用。

（3）加强监督，定期审查

物业管理公司在进行内控建设的过程中，对其进行监督与审查尤为重要，这就需要对内控建设期间具体事项进行有效的监管，同时对监管内容实施评价，这对完善监控防线体系尤为重要，以此确保权责分明。此外，还应发挥对内部审计中的作用，同时提升内部审计独立性，并且在此基础上采取有效措施对内部审计的意见实施有效整改。除此之外，需要通过专项审计方法对内控监督进行有效的落实。还可以聘请外部审计机构对不同管理环节进行评价以及监督，只有这样才能确保物业管理公司内控建设质量的全面提高。

（4）提升专业水平，完善内控机制

物业公司在进行内控建设的过程中，工作人员自身专业水平与综合素质提升内控质量较为重要的基础。为此，物业公司想要在目前市场环境得到较好的发展，需要构建一支专业的人才队伍。此外，企业在发展的过程中应当注重人力资源战略，并且与发展规划相结合引进专业人才，同时构建长效培养机制，以此完善企业内部控制。

（5）提高人员的专业水平，完善内控机制

物流管理公司在发展的过程中，工作人員自身的综合素养在其中扮演着较为重要的角色，这就需要物流企业培养高素质与高技能人才，这是企业未来发展的基础。此外，还应根据企业自身发展情况招聘专业人才，并且在此基础上对人力资源战略实施探究，同时在公司发展的基础上对管理人员自身的专业水平全面培养，以此为构建完善的长效培训机制奠定良好的基础。

四、结语

综上所述，物业管理公司在进行内控建设的过程中，会受到一些因素的影响，这就需要管理层重视内控建设质量，并且在此基础上优化物业管理内控环境，这对物业管理公司内控建设事业的发展具有较大促进作用。此外，我国物业管理公司与国外一些国家相比具有一定差距，这就需要从制度、观念以及监督等方面进行改善与优化，并且在此基础上根据自身内控特点对公司内控关键点实施有效的建设，比如事前管理、事中管理、加强财务管理以及加强监督，定期审查等，以此使内控发挥应有的作用，从而为物业管理公司的未来发展奠定良好的基础，这对我国整体房地产行业的发展具有较大促进作用。

参考文献

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