我国房地产经济波动与金融风险防范研究

摘 要：房地产经济在很大程度上对我国整体国民经济起着重要的作用，因此从某种层面上一直认为我国的房地产经济是我国整体经济的支柱。这都意味着如果房地产经济产生波动，就很大程度上会对我国整体国民经济产生影响，最终可能会导致金融风险等一系列情况的演变。就目前实际情况分析研究探讨来看，2019年到2020年这一阶段，房地产经济波动性明显出现扩大，因此在金融层面容易产生风险而可能会出现金融危机，而本文也就针对于房地产经济波动和金融风险进行探讨研究。

关键词：房地产经济发展;金融风险;波动性研究

我国的房地产经济从2003年4%的房地产增长率贡献情况到2004年55%银行贷款比重，由这两年的情况就已经很明显可以认知到房地产经济发展过程中在当时和现阶段的重大影响。然而就2019年美国经济所出现的倒挂，可2020年当前我国所面临的疫情，在很大程度上影响了2020年我国房地产经济波动的调节。就目前我国实际情况来说，全体国民经济很大程度上是与房地产经济密不可分的，尤其是其杠杆作用，在很大程度上促进了我国国民经济发展，而这也就要求房地产经济发生变化时必然需要软着陆，这在当前的紧张局势下来说是较为困难的。可能也就具体针对于房地产经济波动进行了分析，并且根据实际情况针对金融风险防范作以研究。

一、房地产波动和金融风险两方面的内涵

（1）从理论层面分析房地产经济波动

房地产经济波动从理论层面可以有诸多要点，比如说房地产经济波动的不同分类、形成机理、效应、阻碍因素等，而同样可以从长期我国的房地产经济发展来看，上下起伏震荡的房地产经济情况是长期存在的。而同样在分类方面，主要是存在着房地产周期和专门波动两个层面，而实际层面上，专门波动和周期性波动是通过不同的方式产生的，这也是两者的主要区别，就前者是非理性投机，而后者则是房地产投资行为和理性投机。而实际上前者作为专门波动，由于非理性投机而没有规律性，在这种情况下也可以发现扩张和收缩持续时刻较短。后者作为周期性波动，有着规律性的扩张收缩和长时刻的人数波动，在处理相关经济波动分析时，一定要做好观察。而同样在房地产经济周期波动因素的阻碍层面上，主要是基于利率，货币，信用，通货膨胀等多个层面进行的阻碍，除此之外，在政策因素和新时代到来等多个方面也会产生影响，而在导致后者产生的因素方面，主要是道德风险经济规范和国际金融冲击等各个方面。

（2）从机制层面来分析金融风险的发生

以房地产波动较为类似的是金融风险的相关内涵，在更深层面上也需要对其产生原因和因素等方面进行分析。目前就世界各类型的金融风险观测可知，其高强度破坏性和高传染性是世界金融危机中常见到的，然而同样其具备扩张性、客观性和可治理性，就2008年我国规避金融危機的有效措施来看，其防范是有迹可循的。而在产生金融风险的诸多层面上，金融市场波动性和脆弱性是货币与商品运动相脱节、经济虚拟化、货币过度供给等层面导致金融危机的重要原因。那么导致金融风险的形成，从机制层面上主要是缘于金融资产价格波动、不稳定的金融特性和信息不对称等方面。而之所以高传染、强破坏，则是基于金融国际资本流淌和周期性波动等方面。

（3）从房地产经济波动和金融风险形成层面进行观察

我国的房地产价格是近几年来开始快速提升的，在这种情况下，货代抵押品的房地产价值也会因此而提升，由此而相对的对于房地产信贷风险进行降低。就目前房地产价格上涨的具体情况和房地产价格的进一步提高来看，主要是金融机构在房地产层面的信用认识方面而引起的，这都是要求房地产信用供给提升。就目前实际房地产价格由于疫情等诸多原因有所下降来看，金融机构的资本会由于违约而出现减少，同样可以通过企业借贷发现金融风险。这些情况在很大层面上都是房地产产业的金融供在这些因素层面上出现了降低。那么在时代的进一步发展和房地产经济波动过程中，通过提升资本备用金来及时反映金融机构资本脆弱性的情况，在很大层面上反而会使得房地产业的信用供给再一次的减少，由此而就导致了恶性循环。也就是信用供给减少导致抵押贷款风险上升，在这之中所面临的就是房地产价格的下跌。同样房地产价格下跌面临的是紧缩措施所带来的压力，最终通过金融风险的集中暴露和泡沫破灭酿成金融危机。

二、房地产经济波动出现的主要影响因素分析

（1）主要原因是经济环境变化

房地产产业发展和生存的主要环境就是经济环境，而经济环境当中所发展的房地产经济自然会对其产生影响，因此国内生产总值，发展指数等方面，都深刻的影响着房地产产业的结构和生存环境。

（2）重要原因是政府政策改变

而这个国家从2010年到2020年之间所不断变化的房地产政策来看，为了平衡由于房地产业的发展所带来的诸多社会问题，国家针对房地产市场。然而作为我国城市建设发展坚实的物质基础行业，各地区城市房地产的水平就是其发展水平，这也就从另一个层面上表明，房地产水平降低将会导致城市建设水平进一步下降，因此两者相挂钩之后，政策的出台就需要深刻的考虑房地产经济波动影响。而我国的房管局正是对房地产经济影响进行考虑的重要部门，结合我国房地产发展和城市发展的具体实际情况，出台相关行业策略，尤其是体现在法律法规和土地资源的严格控制方面。

（3）直接原因是供需关系影响

房地产作为一个产业，自然也会受到供需关系的影响，并且在任何市场波动当中，供需关系影响市场经济波动是必然的。那么从房地产产业的具体情况可以发现我国人民与房地产波动之间的关系，人民的需求在很大程度上影响了房地产行业经济发展。因此分析我国近期房地产产业的供需关系变化，最为明显的就是我国人口老龄化和人口的逐年下降，这种情况导致了供需关系出现问题，也就是大量建设的房地产开始远超住房人口的需求，因此进一步就提高了房地产金融风险。

（4）间接原因是资金来源和产业投资回报相关问题

而就房地产资金来源大多数源自于单位自筹和银行贷款等方式来看，主要是前期我国加大对房地产行业的投资力度，导致其快速发展，这也就意味着过去房地产经济的快速增长与国家大量投入是有关的。然而后期一旦在政策上导致银行贷款发生变化，就有可能会引发整个房地产经济动荡，这也就是房地产经济波动产生的主要原因。而就我国的消费者主要情况来说，住房需求的消费者占大多数，然而更多是由于房地产价格过高而难以进行消费。另一类型则是具有较多的房产，希望通过大量的房地产投资而球的回报，相对于前者来说，后者更能影响房地产经济，并促进企业曲线上升，但是这会深远的影响供求关系的发展，而最终导致房产波动。

三、进行房地产经济波动的金融风险防范策略探讨

（1）通过我国资金投入强化来平衡经济环境变化。

在导致房地产经济波动的诸多因素方面，经济环境发生的变化很大程度是人为不可控的，因此更多程度上只能加强投资政策调控来帮助其获得稳定，那么这也就要从投资政策角度由三方面入手。也就是要求改变房地产的目前主体投资结构、规模和结合新时代的具体情况。实际投资行为在很大程度上所影响的是房地产的现阶段，尤其是在环境变化时期，因此在这一阶段明确产权并结合实际情况进行完善的金融风险规避是有重要意义的。而紧接着在投资规模方面进行调控，也就是通过房地产投资规模数量大小，保证其与我国经济发展相同，这一方式是保证我国的房地产投资处于健康状态的重要方式，而在具体应用上，则要控制资金投入和规模比例。最后则是根据目前的政府投资具体情况，进行房地产政府投资活动的规范，在这一过程中，政府在其中所起的作用是极为主要的，并且要有意识的强调政府在其中的引导作用。

（2）通过我国房地产管控加强来控制房地产经济波动

房地产管控此处主要是针对于房地产价格的管控，这是金融危机防范当中控制房地产经济波动的手段。在这一过程中要严格重视并控制房地产价格波动，将其缩小的一定的健康价格范围之内，这就是促进了房地产经济平稳发展也是降低金融风险的重要措施。然而近年来可以發现，由于市场经济发展所导致的房地产商品价格上涨是普遍出现的，然而当地政府根据当地实际情况，以产品价格分析，可以发现房地产商品价格和房地产经济波动不相一致。这种情况下，当地政府应该是合理进行房地产价格的调控，使其恢复正常，尤其是相比于过去为促进当地经济发展而盲目提高，相比已经有较大的进步。

（3）通过房地产金融系统健全来完善个人征信

个人征信主要是针对于房地产价格与实际供需关系进行考虑，这也就是深刻的发现了目前防范金融风险的主要入手点。相比于我国近期内突发的疫情事件来说，长期的消费者结构所导致供需关系的变化是最为重要的，因此完善个人征信以保证房地产价格波动在健康范围之内是有必要的。而在这些方面一定是需要有关部门进行支持，通过技术参考意义的数据来规避金融风险，而同样这点对于单一融资的银行贷款方式来说，这也是分散风险而引导正确的贷款方向的重要做法。并且就个人征信系统的健全主要作用来说，是更大程度上限制个人贷款大量买房情况的出现，也就是购房者贷款的控制，很大程度上可以避免多人贷款的违约。

四、结束语

现阶段特殊时期的到来，在很大程度上影响了我国乃至于世界的经济发展，相比于本来在2019年下半年就岌岌可危的世界经济情况来说，在这一阶段，我国的房地产经济波动很大程度上会成为我国内部金融风险出现的苗头。因此首先要对我国房地产经济波动进行分析和控制，由此而进一步避免金融危机在我国出现和发生的情况。同样面对于世界经济的危机情况，也要进一步打理好我国支柱型产业的经济波动，那么就本文的分析来看，我国国民经济发展的主要支柱仍然存在着较多问题，应该及时由金融风险规避方面的考量来进行切实的管控和解决。

参考文献

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作者简介：毛国强（1967—），男，汉族，浙江临安人，本科，金融经济师，研究方向：房地产规划、立项、施工销售。