浅析住房养老抵押贷款的意义及其现状与发展

新泽西州立罗格斯大学商学院 廖寅超 姚昊

我国“单独二孩”“全面二孩”政策出台后，生育率迟迟不能达到预期水平且处于持续低迷的状态。在当前背景下，我国人口甚至面临“负增长”关口，人口老龄化问题日趋严峻。同时，计划生育政策对我国人口结构影响重大，“四二一”(四个老人、一对夫妻、一个孩子)结构正在成为当代家庭模式的主流。“上有老，下有小”的中间一代，既具有对父母的赡养义务，也具有对子女的抚养义务，家庭养老的代际压力日益凸显。所以实现“老有所养”这一目标需要激发老年人自主性，从而缓解政府、社会和家庭的压力，“自主养老”这一概念应运而生。而住房养老抵押贷款正是对“自主养老”途径的有益探索。

住房养老抵押贷款是指借款方(房屋产权者)将房屋抵押给贷款方(金融机构)，贷款方在对其房屋进行综合评估后，双方签订合同，贷款方为借款方提供定期现金流支付的新型金融工具。除了定期现金流的收益，借款方仍可继续居住在抵押房产内，当住房养老抵押贷款到期(借款方身故时)，房屋被出售以偿还债务。

1 我国推行住房养老抵押贷款的意义

1.1 挖掘“银发市场”的潜力

人口老龄化问题，是挑战，也是机遇。其机遇就在于潜在的养老市场，即“银发市场”。住房养老抵押贷款为自主养老群体提供了可观且稳定的现金流。这些现金流入增强了老年人购买力，促进其消费需求的增长。一旦老年人的消费需求增长，巨大的潜在利润便应运而生，“银发市场”这一块巨大的蛋糕将成为资本青睐的对象，资本随之涌入，老年产品与服务市场将达到一个新的供需平衡点。在该过程中，供需平衡点的上移带动了养老产业链的进步与繁荣、相关工作岗位的创造与创新、市场供需两侧的互惠与互补。一方面老年人生活品质得到了巨大改善、获得感与幸福感得到了显著提升；另一方面就业岗位得到了极大拓展，银发产业得到了长足发展，我国经济因为“银发市场”的挖掘而更加有力。

1.2 增强市场资本的流动性

住房养老抵押贷款是新型金融产品，就发行的金融机构而言，其本质是一种投资方式。作为投资方，金融机构会对该项目进行充分评估，对拥有的现金进行合理分配，然后再投入资金以期回报。而多数情况下，由于资金周转不足等原因，住房养老抵押贷款的供给方并无足够的资金用于投资。故该供给端会寻求其他闲余资本以支持此业务，从而住房养老抵押贷款会刺激供给端寻求资本，为金融机构之间的资金提供流动性。此外，就需求端而言，住房养老抵押贷款提高老年人的购买能力、刺激老年人的消费需求、增强老年人的消费欲望，改变老年人的消费习惯。因此，我国“老年人只存钱，不消费”的普遍现状会得到改善，老年人的储蓄会得到释放，市场流动资金会进一步充裕，我国内需将进一步扩大。再者，当前我国家庭财富主要是住房资产，家庭财富相对凝滞。而住房养老抵押则使得不动产转化为定期现金流，为个人和家庭提供了资金流动性，使家庭的财富资源得到更合理的配置、发挥更大的效用。

1.3 发挥住房养老抵押的投资性

西方国家的住房养老抵押贷款发端于20世纪80年代，已经走过了近40个年头。在这些发达经济体当中，美国的住房养老抵押贷款市场具有历史悠久，规模较大的特点，其住房养老抵押贷款的发展历程对我国具有一定的借鉴意义。当代美国，其住房养老抵押贷款市场甚至已经发展到新的阶段。这一新阶段的特征主要表现在更注重住房养老抵押贷款的投资属性。第一，自主养老群体已经不再满足于依赖小额定期现金流以安享晚年，而是选择把一部分定期现金流用于再投资，提升晚年生活质量；第二，在看跌房产价值的这一前提下，养老抵押贷款的需求方将该类形式的金融工具作为防范房价下跌的重要手段是合理的；第三，在遗产税征收问题上，房产作为大部分中老年人普遍自有的财产，住房养老抵押贷款提供了合法避税空间。因此，在住房养老抵押贷款的发展过程中，其所具有的投资属性仍然是不可忽略的。

2 我国推行住房养老抵押贷款的现状

2.1 分业经营的限制

所谓“分业经营”，就是金融机构业务范围的“分业”管制。而金融行业内部的分业经营则体现在银行业、证券业和保险业三个子行业的分离。面临与日俱增的自主养老需求，以住房养老抵押贷款为代表的系列金融工具“浮出”市面，这些“以房养老”性质的金融工具越发要求一个综合平台的出现，也越发要求分业经营朝着混业经营的方向转变。在当前“分业经营”的环境下，针对住房养老抵押贷款这一“新兴”金融工具，任一子行业都尚不具备独立开办住房养老抵押贷款的能力。一方面，商业银行难以对因借款人寿命长短而引发的“长寿风险”、抵押物价格波动等风险进行分散和转移，而这一缺陷降低了商业银行向老年产权者提供住房养老抵押贷款的意愿；另一方面，国内的保险公司普遍不具备吸纳储蓄、筹集资金的能力，这一缺陷限制了保险公司向“以房养老”需求者提供住房养老抵押贷款的能力。笔者认为，我国金融行业的“分业经营”现实，使得商业银行和保险公司之间缺乏优势互补，阻碍了住房养老抵押贷款业务的进一步发展，当前金融行业内“分业经营”的状况亟待改善。

2.2 国家政策的缺失

由于金融机构内部“分业经营”的存在，金融行业内部存在着较为明显的“各自为战”“各管一摊”的现象。就金融行业外部而言，开办和经营住房养老抵押贷款业务则缺乏统一有力的政策支持，住房养老抵押贷款的投资者(金融机构)和申请人(自主养老群体)在诸多环节上仍然存在较多的顾虑。就供给端而言，金融机构作为住房养老抵押贷款的供给者和投资者，需要同时兼顾其收益和风险。由于当前住房养老抵押贷款尚未纳入社会养老保障体系，住房养老抵押贷款业务尚未实现标准化、制度化，供给端承担风险较大，故其业务积极性较低；就需求端而言，在我国房产是当代老年人的主要财富，所以如何处置房产对其晚年生活至关重要。而住房养老抵押贷款业务的流程尚不公开化、透明化，导致供需两端信息不对称现象的出现，故需求侧的积极性不高。因此，政府政策的缺失阻碍了住房养老抵押贷款业务的发展和完善。

2.3 养老观念的阻碍

西方国家推行住房养老抵押贷款的有利条件之一，是其人民崇尚独立自由的历史传统。遵循这一传统，老年人在处置其自身财产时拥有极大的自主权，从而在考虑资产分配时仅以提升晚年生活质量、实现晚年幸福为目标，故上述条件为住房养老抵押贷款的推行提供了重要的前提与基础。我国的传统养老观念则不同，一是老年人期待子女能够尽到应尽的赡养义务，大部分家庭仍遵循依靠子女的传统赡养模式。老年人对传统家庭赡养模式的乐观预期降低了自主养老意愿，从而阻碍了住房养老抵押贷款市场由隐性市场向着显性需求的转化。二是老年人在财产处置方面具有浓厚的家庭观念，即在过世后将自身财产(尤其是房产)遗赠后代。除了考虑提升晚年生活质量，老年人还将后代对房产的继承权纳入考量，导致其对于自身财产分配的自主权进一步削弱。因此，老年人难以将房产进行养老抵押以实现晚年生活品质改善。因此，在传统的文化观念层面，我国推行住房养老抵押贷款还存在着较大的困难。

3 我国住房养老抵押贷款的若干建议

3.1 有效开展金融行业内部“银保合作”

开办和经营住房养老抵押贷款对有意于该业务的金融机构提出了较高的资金准入门槛。在金融行业内部的三大子行业中，由于具有金融信贷的投资能力，商业银行在资金规模方面具有无可比拟的优越性。作为住房养老抵押贷款的供给端，金融机构同样面临着一定风险—长寿风险、市场风险和政策风险。因此，发放住房养老抵押贷款对金融机构提出了较强的风险保障要求。而保险公司在风险保障方面则具有明显优势。鼓励和开展“银保合作”，有利于将商业银行金融信贷能力同保险公司风险保障优势相结合、有利于将商业银行开办住房抵押贷款的经验同保险公司开办的养老保险业务相结合，最终实现优势互补，强强联合，进一步促进住房养老抵押贷款市场的发展和完善。

3.2 积极构建政府信用担保支持平台

将住房养老抵押贷款纳入社会养老保障体系并制定相应担保政策，肯定了住房养老抵押贷款是我国自主养老模式有益补充的事实，同时也是促进我国住房养老抵押贷款稳健发展的根本举措。在这一点上，美国政府在21世纪初，其住房养老抵押贷款市场快速发展之际，积极地为“以房养老”新模式提供有力担保。例如，由金融机构发行并销售，并由美国联邦住房管理局(FHA)进行担保的“房屋价值转换抵押贷款”(HECMs)就是由政府出面担保、积极参与住房养老抵押贷款的实例。因此，对于住房养老抵押贷款的发展而言，政府的高度重视和顶层设计不可或缺。在住房养老抵押贷款市场中，政府的介入和担保能有效降低贷款人和借款人所承担的风险，从而为住房养老抵押贷款的供需双方都服下“定心丸”，调动了金融机构养老抵押贷款产品研发推广的积极性，同时也促进了自主养老群体对住房养老抵押由隐性市场向显性需求的转化。

3.3 大力推广住房养老抵押贷款模式

如上文所述，笔者认为传统养老观念体现于“养儿防老”的传统家庭赡养模式。针对此观念，我国主流媒体应就住房养老抵押贷款对民众进行科普与宣传，最终让“养老靠自己”的观念逐步取代百姓“养老靠子女”的传统观念。同时我国应借鉴美国的成功经验：美国于1981年设立了非营利性组织“国家房产价值转换中心”(NCHEC)，专为老年人提供住房养老抵押贷款的产品咨询与推广业务。此组织的运营最终助力住房养老抵押贷款风靡全美。由此可见，住房养老抵押贷款在我国的推行还需要相关机构的建立、推广与支持以及更加完善的公共服务。就金融机构而言，办理住房养老抵押贷款的商业银行和保险公司需要运用市场营销的方式，对自主养老的新方式—— 住房养老抵押抵款，进行宣传推广并出台相应的促销与优惠策略以促进此业务发展。