我国房产市场和银行贷款现状分析

摘 要：目前，我国房产市场一直是推动GDP增长的最重要的因素，但是近几年房产价格确实一路猛涨，房产泡沫又被推在了风口浪尖上。众所周知，房产的资金主要来源主要是来自于银行授信，所以国内外不少学者认为，银行贷款是推动房价上涨的一个主要原因。在学习了国内外现有的房地产研究后，发现银行信贷和房地产的价格存在复杂的影响关系，我国的银行贷款规模对房地产价格有着重要的影响，确实是形成泡沫的重要原因。同事房地产市场的不断繁荣反过来也对银行信贷有着促进作用。

关键词：房地产泡沫；房地产价格；银行信

一、目前我国房产市场现状

1980年是中国房地产的元年，这一年邓小平把房子定义为商品。房改和土改同时被推动，中国房地产正式成为了一个产业，开始缓慢的种子发芽阶段。

不过当时很多人担忧文革重袭，不敢拥有私产，而且也期盼单位免费分房，房地产业的规模很小。1984年，邓老肯定了房地产行业的意义，排除了杂音，地产的黄金10年到来。1987年，深圳进行了首次的公开土地拍卖，催化全国房地产加速发展。所以，1987年才是中国地产开始进入商业化的时间点。

1988年，海南脱离广东独立建省成立海南省，大批的人来到海南淘金，这些人里就有潘石屹，冯仑，易小迪等人。中国第一批房地产获利者正是这些人。

1988年房地产平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年则猛增至5000元/平方米，比1991年增长257%。地产泡沫时期，当时流传着“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”。1993年上半年房地产价格达到顶峰，为7500元/平方米。93年下半年基本上回落到1991年的水平，跌幅达八成五。

剧烈增长的泡沫引发了中央的担忧，导致了中国地产的首个调控政策出台。于是海南泡沫直接炸裂，海口的1.3W家房地产公司倒闭了95%，引发坏账800亿元。于海南有了三大景观“天涯，海角，烂尾楼”。

1998年7月3日，政府开始救市，宣布全面终止福利分房，中国房地产去库存的1.0版本正式开始。2001年，供需关系开始失衡，在这一年里，前3个月内的北京，房价的涨幅就达到97.3%，政府唯一的选择就是全面整顿房地产。

在此之后，国家进入调控反思阶段，并与2000年初进一步进行了住房制度改革深化。由于我国人口众多，2003年中后期开始，房地产市场过热的情况就开始逐渐显现出来了。政府为了稳定房地产开始了全面的宏观调控，其中2005～2006年是政策最密集的时候。在这一阶段，政府共出台了有10多项政策，从土地、经济适用房、产品结构，以及外资管理等多方面对房价进行了限制和调控。

除2008年经济危机波动的销售下滑，房地产市场的规模增长是尤为迅速的，尤其是2012年到2013年的收入急速上涨反映了当时过高的房价导致的高收入，其背后也伴随的泡沫诞生的危险。特别是在2015-2017年这两年间，房价更是迅速飙升，主要体现在国内一线城市居高不下的房价和政府不断推出的限购政策，未来房价的走向着实令人堪忧。

二、我国银行授信现状

（1）现状

据资料统计，我国房地产行业资金来源大概80%源于银行贷款，可见银行信贷在房地产行业中的重要性。金融類信贷是虚拟经济的核心，2015年金融各项机构贷款额达到了939540亿，相比于1998年的86524亿，足足增长了十几倍。

除此之外，房地产行业的信贷更是增长迅速，1998年的时候，房地产开发贷款为2029亿，2005年扩大到了3918亿，翻了将近一番，在2015年时已经达到了20214亿了，翻了十倍左右。近十年来，金融类信贷增长十分迅速，每年有将近15%的增速，从层面也反映了金融行业的飞速发展。

（2）我国房地产信贷的特点

1.风险集中

由于房地产资金来源对银行的依赖性过强，因此风险全部集中在了银行这一块上，而没有其他金融渠道去进行风险的分担，在成熟的房地产市场中，融资途径是多种多样的，银行信贷的占比维持一个正常的水平，其他的融资渠道，例如有住房储蓄，信托，基金等多样化金融产品分担风险。偿还期限风险房地产贷款资金主要是动用一般性存款，最长只有五年期限，而银行贷款资金主要有短期资金为主。这就造成了短存长贷的现象，增加了银行的流动性风险。

2.银行信贷的风控体系较弱

由于商业银行针对贷款这一块的条款以及使用方向并没有固定的标准，通常是根据市场的需求和借款的需求决定的，而且会随着市场的变动而改变。这同时也表明了银行某些制度还不完善，只能提高门槛来减少不良贷款的发生，但是这个方法并不准确，审查机制还是不完善，存在一定的漏洞和风险。

房地产信贷的规模扩张加速了房地产的繁荣，一路飙升的的房价虽然提升了国家的GDP发展，但同时也促进了虚假繁荣，催生了泡沫的出现。

参考文献

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[4]江彤.我国银行信贷与房地产价格关系实证分析[J].中国房地产金融，2007（04）：15～18.

作者简介：卞旭，男，河南郑州人，硕士在读，中南财经政法大学，430073，研究方向：房地产投资