浅谈企业外购商品房的房产税合规管理

摘 要：伴随社会发展，企业涉及房产税相关业务愈加复杂，给企业税务风险管理带来挑战。本文依据房产税暂行条例及其补充、解释，针对企业外购商品房的房产税合规管理进行初步分析，并给出相应的管理建议。

关键词：税务管理；房产税

一、纳税义务发生时间

对于企业外购的商品房，由于存在账务中确认固定资产及办理不动产登记等多个业务时点，实务中对于纳税义务发生时点存在认识不清的情况。

根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）规定：购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税；购置存量房，自办理房屋权权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。

可见对于购置新建商品房，纳税义务发生时间为交付使用的次月，购买存量房为办理完成权属证书的次月。财务人员在实务中应关注房屋接收过程中的验收环节，获取业务部门与房地产开发商签署的验收证明等资料，留存备查。

二、对外购商品房进行装修

企业往往根据自己的需要对外购商品房进行装修，外购商品房确认固定资产的时点以及装修工程的会计处理需引起关注。

根据会计准则第四号《固定资产》及其应用指南、解答（财会〔2002〕18号），在初始计量中，只有自行建造的固定资产，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成成本。而企业购买商品房属于外购固定资产，对房产的装修属于对固定资产的更新改造，属于后续支出，在房产投入装修后，应由固定资产转入在建工程，待更新改造项目达到预定可使用状态后再转为固定资产。

外购商品房的装修工程应当计入房产税计税原值，根据《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）第一条：为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。第二条：对于更换房屋附屬设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）第一条规定：对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

可见装修工程是否计入房产税计税原值，应当根据房屋附属设备和配套设施进行判断，判断不清的按照企业会计准则是否计入固定资产进行处理。企业财务人员切忌不要将房产装修工程计入待摊费用科目，防止少缴房产税的情况出现。

三、外购地下建筑房产税问题

企业外购商品房往往涉及同时购买车位等地下建筑，地下建筑应当分清类别予以处理。

根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）第一、二条规定：凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。自用的地下建筑，按以下方式计税：工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%-30%）]×1.2%；商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值；应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%-30%）]×1.2%。房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

可见，一般企业购买的商品房地下车位与地上部分连为一体，不具备原值折让条件。

四、企业税务管理相关建议

（1）及时与业务部门沟通，掌握业务进展及相关资料。由于财务处理在企业往往处于后端环节，待生米煮成熟饭极易导致税务风险，因此财务人员应及时通过总经理办公会等决策环节知悉相关业务信息，并积极支持前端业务，提出财务管理建议，从业务源头控制企业税务风险。

（2）重视相应会计处理，夯实税务管理基础。相关会计核算是进行税务申报及缴纳的重要基础，因此在财务管理部门内部，税务管理要统筹好与会计核算的关系，提高会计信息质量是控制企业税务风险的重要保障。

（3）及时在税务征管系统中进行房产信息登记。由于房产税采取按年征收，分期缴纳的原则，大多数地方按季度或半年缴纳一次，因此当满足纳税义务发生时点时，应当及时在税务征管系统中进行应税房屋基础信息的登记。

（4）收集房产税优惠政策，做好税企沟通。随着我国房地产市场的迅猛发展，涉及房产税的政策问题日益增多，加之房产税的税制体系建立时间较早，相关税收政策散落在财政部、国家税务总局及地方人民政府相关政策文件中，企业财务人员应当通过多种渠道全面收集房产税优惠政策，在具体政策应用上，要主动向主管税务机关咨询，增加政策适用的确定性。

作者简介：戴重辉，1983年9月，男，北京人，本科，会计师，税务管理、财务信息化方向