新形势下上海市国有企业推进社区商业资产管理工作的思考

文/傅卫平

上海作为一座因商而兴的城市，商业文明在城市的发展中一直发挥着举足轻重的作用，它是推动城市经济发展的主要动力，也是提升城市影响力的重要举措。目前，随着《全力打响“上海购物”品牌加快国际消费城市建设三年行动计划（2018-2020年）》的实施，上海正采取多项措施打响“上海购物”品牌之战，极力繁荣都市商业。商业广场和沿街商铺已日渐成为社会大众消费的主要选择。为此，上海市国有企业要主动把握商业资产的发展机遇，主动适应市场的需求，积极探索社区商业资产运营管理方式，有效提升企业商业资产的市场赢利能力。新形势下国有企业要想进一步提高社区商业资产经营管理水平，创造良好的经营效益，就要充分研判社区商业资产的发展趋势，结合企业资产的具体情况，解决资产经营管理工作存在的一些问题，采取多种措施提高社区商业资产经管理水平。

一、社区商业资产现状

（一）产业现状

上海国有企业管理的社区商业资产具有普遍的共性，即原资产来源渠道较为单一，以上海市某区属房管集团为例，社区商业资产主要来源为原房管所公建配套商业，即在原有计划经济体制下国家统一建设管理以政府确定租金的国有非居住直管公房，后随着国有企业参与保障型住房建设，企业向政府回购部分配套商业，近年来随着企业自主拓展市场，也开发了部分商业地产。企业管理的社区商业资产分布呈现多元化，有的分布在市中心黄金地段，也有的分布在城郊接合地区，缺少集中式商业资产。位于老城区和古镇的资产，具有多样化特点，还有部分历史建筑。大部分资产建筑年代都比较早，主要以20世纪80年代的老旧建筑为主。这些资产面积大小不一，总体上以中小型商铺为主，规模化体量化的社区商业资产还比较缺少。企业管理的优质资产还比较缺乏，资产质量 需提升，资产经营业态主要以便利店和小型餐饮为主，普遍缺少新零售、新商业和网红业态，人气吸引能力差。

（二）管理现状

社区商业资产管理是一项综合性的工作，要求企业必须统筹规划，把握好资产管理的内在规律，这样才能提高资产管理的工作效率。通过对上海市某区属房管集团的资产管理工作进行全面分析，可以看出企业在社区商业资产管理上，无论是工作人员还是管理支出总体上投入都较少，企业资产管理的方式仍较传统，与市场还存在脱节，尤其是部分所属物业公司管理手段还基本停留在合同签订和收取租金等常规性的工作上，部分物业还存在违章搭建和转租等问题。企业的经营管理层对资产管理工作缺乏市场化的思维，更缺少前沿的管理方式，重视程度也有待进一步提高。总体而言，企业的资产管理架构和经营目标还不清晰，资产的市场赢利能力还要进一步提高，社区商业资产协同以及规模集聚效应难以有效发挥，距离现代化和市场化的发展要求还有不小的差距。

（三）发展现状

社区商业资产管理工作既具备经济性的特点，也有民生性的功能，尤其是国有企业还具有特殊的社会属性，推进社区商业资产管理工作，不能一味地追求经济利益，要注重社会效益。受市场化因素的影响，部分国有企业将追逐利润作为社区商业资产管理的重要目标，对资产的业态布局、租金定价和租赁期限等都以获得最大利润作为主要的参考依据，忽略了周边居民的消费能力，导致居民消费支出的增加。为此，企业在对社区商业资产管理发展进行定位时，要充分考虑百姓需求，明确发展目标，明晰发展路径，合理地布局不同类别资产业态，平衡好知名品牌和一般品牌的引进，契合广大消费者的基本需求。

二、社区商业资产管理存在的问题

（一）租金定价手段简单化

科学合理的租金定价手段是提升资产收益的主要途径，是保障资产管理工作健康发展的主要方式。社会经济的不断发展，居民消费水平的日益提高，为社区商业资产发展创造了良好的条件。当前，大部分企业针对社会商业资产的租金定价普遍以周边同类型、同地段的资产租金价格作为依据，没有充分考虑市场化因素对资产租金定价的影响，也没有建立全面的租金定价体系。因此，资产租赁价格主观性和随意性较大，极容易导致资产转租现象的发生，也影响了资产的长远收益。为此，企业要逐渐改变传统的租金定价手段，探索运用市场化的租金定价方式。

（二）业态配比同质化严重

上海作为超大城市，人口基数大，常住人口有2400万，居民消费能力强，社区商业具有良好的发展基础。截至2018年6月末，上海城市商业综合体数量达到241家，商业建筑总面积达到1731万平方米。通过对社区商业资产的业态进行综合对比分析，不难发现各个商业资产的业态配比同质化问题较为严重，业态均集中在餐饮、购物、休闲和娱乐等，业态同质化项目较多，业态的定位分布仍较传统，还比较缺乏复合书店、新潮电玩和主题体验馆等新兴业态。企业如何突破资产业态的同质化，寻求业态的差异化，越来越成为商业资产经营管理的核心问题。

（三）租户评价方式单一

目前，大部分国有企业资产管理部门对资产承租商户的选择方式仍比较单一，企业一般通过发布招商广告、社会推荐和熟人介绍等方式选择承租商户，导致选择的商户良 不齐，商户的诚信度和租金支付水平得不到有效的保障，极容易导致欠租和资产被强占等一系列问题，既影响资产管理水平的提高，也影响企业社会形象的提升。国有企业，在租户选择的市场化和规范化方面还有很大的提升空间，企业必须要结合资产管理的实际情况，逐步构建一套切合实际的租户评价体系。

（四）监督管理水平滞后

资产管理工作是一项系统性的工作，涉及多个工作环节，企业必须妥善处理好各个工作流程的内在关系，要格外注重监督管理对提升资产管理水平的作用。当前，大部分企业对资产管理工作的监督主要以年度常规检查、节假日检查和年终的重点检查为主，运用的信息化和智能化监督管理手段较少。采用常规的资产监督管理方式最大的弊端就是难以发现资产管理工作存在的隐性问题，检查过程走马观花，问题整改容易敷衍了事，特别是存在安全隐患的一些商铺，如果承租人对存在的问题没有整改到位，极容易导致经营风险的发生。

（五）专业管理人才缺乏

目前，国有企业资产管理工作人员配比和整体素质距离高质量的工作要求还有不小的差距，特别是基层的资产管理工作人员捉襟见肘，1-2名工作人员要负责大规模大体量资产的日常管理，严重影响了资产管理工作效率的提高。部分企业甚至没有正式的资产管理工作人员，只能借助企业其他岗位的工作人员从事具体的资产管理工作。企业资产管理总体上人员结构老化，中青年较少，管理思想比较保守，且受教育程度普遍偏低，学历以大专和中专为主。针对管理人员素质的提升也没有建立健全可行的培训体系，工作人员素质的提升主要以自我学习为主。

三、提升社区商业资产管理水平的措施

（一）科学规划布局资产业态

上海市很多传统型国有企业管理的商业资产主要以社区商业为主，资产类型各异，房屋结构类型多样，面积大小不等，既有商业广场，也有社区沿街商铺，还有老旧小区的配套商业。业态定位是否科学精准关系到资产的持续经营能力，关系到资产长远的收益能力。资产的业态布局不能千篇一律：一方面要因地制宜，立足于不同的资产特点，突出企业特色，独具行业特点，使资产业态的经济性和公益性相统一；另一方面还要根据房屋的具体情况，结合房屋规划设计的结构类型，匹配合适的经营业态，将资产业态的普遍性和特殊性相结合，特别是一些功能性和市场性兼备的国有企业，经营的资产业态也要注重民生的属性，做到选择的业态能够切实便民，业态的经营效应能够切实利民，充分发挥好业态的社会效益，严防因业态定位不准确、不恰当产生扰民的问题。系统内企业相邻资产的业态，要避免同质化竞争，坚持差异化分布，合理布局生活配套类、娱乐休闲类和餐饮类等业态，使不同业态之间能够实现互补。

（二）优化资产租金定价机制

企业管理的社区商业资产区域范围广，既有分布在核心商业圈的，也有位于郊区的，一般由公司本部和多家所属企业共同管理，尤其是一些集团公司，在很长一段时间里，存在着资产管理方式不一致、租金标准不统一的问题，资产出租时也没有充分考虑业态对租金的影响，在一定程度上影响了资产管理水平的提升和资产效益的提高，如：同一处资产，餐饮的租金水平要明显高于超市。为有效提升资产管理收益，明确租金涨幅标准，企业可以对资产实施“一房一价”的租金定价机制，即通过聘请权威的第三方评估公司，对房屋的出租价格进行评估，评估时充分考虑房屋所处的区域、经营的业态、租赁期限和装修程度等多种因素，科学合理地确定租赁价格。为减少工作阻力，积累工作经验，企业分步骤分阶段分层次地做到资产“一房一价”全覆盖。此外，企业还要积极探索优化社区商业综合体的租赁价格评估方式，并结合各企业资产管理工作的实施情况，进一步完善租赁定价体系，为不断增加资产收益提供有力的保障。

（三）健全租户评价体系

准确地选择承租商户是资产管理长效机制的重要组成部分，是提升资产经营管理水平的重要途径。首先，承租人的选择要根据不同的项目类型构建多角度、全方位和深层次的综合评价体系，设计符合项目实际情况的评标书。评标书既要涵盖租金价格、租赁期限和租金增幅等管理因素，也要包括意向承租人的资质、信誉等基本要素。其次，企业要建立由多个责任部门组成的综合化和专业化评选小组。各个评选主体根据工作分工和特长，通过专业化的分析，发挥各自的交叉优势，针对意向承租对象的特点，结合相关资料予以详细的分析。最后，对意向承租对象的评估和筛选，有以下几个注意点：要注重全面性，厘清承租对象的历史沿革；要注重客观性，评估意向承租对象根据实事求是的工作原则，极力避免主观因素的干扰；要注重公平性，无论是原有承租人还是新增的意向承租人，均要按照统一的标准评选；要注重实用性，对意向承租人诚信能力和租金支付能力进行系统的审查。对意向承租人的信用状况进行评估时，可以借助中国人民银行征信中心、中国执行信息公开网和全国法院被执行人信息查询平台等多种途径，全面审查意向承租人的信用状况；对存在严重失信的意向承租人，无论其企业规模有多大，租金支付实力有多强，都实行“一票否决”制，原则上对该类意向承租人不予考虑。此外，还要通过实地考察的方式，着重了解意向承租人的经营规模、发展业绩、运营项目和管理团队的具体情况。

（四）提高资产监督管理水平

企业要想不断地提升经营管理水平，不仅要做好资产经营的统筹规划，也要做好细枝末节的各项工作，更要多措并举加强资产的风控管理，强化事前事中事后监管。

事前要防范到位，针对资产管理工作实施商业资产的“一房一价”，采取业态不同定价不同的管理机制，商业资产出租时要向承租人收取押金，并要求承租人提供可靠的第三方担保，出租主体单位也要按照要求和相应的评价标准对提供担保的第三方进行信用审查，以有效防范违约风险。同时，明确租金的支付采用第三方银行代扣代缴的方式，以减轻租金收缴的工作量，减少租金支付风险。

事中要监督到位，管理单位要对资产管理过程中的各项工作予以有效监督，通过常规检查和重点检查相结合，按时开展资产巡查工作。企业资产管理工作人员要多去实地走一走，多去现场看一看，多与租户聊一聊，详实掌握第一手资料，为管理决策提供参考，以便增强决策的科学性和可行性，使实施的各项资产管理规章制度更接地气。企业资产管理工作的责任部门要与安全管理等相关部门落实资产巡查工作，严格按照租赁管理制度的具体要求，稳妥有序做好资产巡查工作，着重检查是否存在安全隐患、违规业态等问题。对于检查发现的问题，必须明确整改的要求和时间进度，并及时对整改情况进行全面系统的复核。

事后要总结到位，资产管理工作是系统性和综合性的工作，不可避免地会遇到新情况，产生新问题，要及时归纳总结典型的工作案例，为后续的工作提供参考借鉴，使资产监管和资产运营能够相互补充、相互促进、相得益彰。

（五）完善资产管理制度体系

制度是最好的“守望者”，是资产管理工作健康发展的重要保障。社区商业资产管理的各项规章制度必须要不断适应新形势下的工作要求，企业要根据管理要求及时对资产管理的相关规章制度进行修订，对不适应管理要求的一些制度予以废止，对不健全的相关规章条款予以完善。企业要格外注重商业资产的管理方式、租赁要求、日常管理、审批程序、资产巡查和监督等多个工作流程的优化细化，形成适应新时期管理要求的租赁制度。新制度实施后要对资产管理相关工作人员进行制度培训，以进一步增强制度理解、强化制度运用。企业还要积极推进管理创新和制度创新，对标知名企业的资产管理方式，吸收和借鉴成功的管理经验。

（六）打造专业的资产管理团队

人才是企业发展的核心竞争力，人才质量关系到企业的长远健康发展，关系到资产管理水平的持续提升。企业要高度重视资产管理专业化人才的培养，科学编制人才培养规划，构建合理的人才梯队，实现老中青三代有机结合。专业人才既可以通过“外引”的方式从知名的资产管理企业招聘专业的工作人员，也可以通过 “内培”的途径培养专业化人才，让一线的资产管理工作人员多参与项目的各项工作，多向市场化专业化的企业学习，实现外部招聘和内部培养的有机结合，以达到锻炼队伍和培养专业人才的目的。

国有企业要想打造市场知名度高的社区商业品牌，就要不断地优化资产管理工作的方式方法，从资产业态规划、租金定价机制、制度体系建设和资产监督管理等多个方面予以完善，并逐步与市场化的商业资产管理模式接轨，以增加企业经营效益，方便社区商业周边居民的日常生活，实现经济效益和社会效益的双丰收。