试析业主大会的民事主体资格

马宁

摘要：业主大会制度作为业主自治的一种形式，充分包含了基层民主制度，是完善和发展基层民主制度，依法推进行业自律建设，提高自我管理和服务能力的重要途径。业主大会制度在我国建立已有十余年，但目前的发展状况并不理想，究其根本原因是法律未明确其法律地位。如今，《民法总则》中确立了第三种民事主体——非法人组织。在经过与业主法人化的比较评析下，赋予业主大会非法人组织的立法思路是可行的。

关键词：关键字：业主大会;民事主体;非法人组织

一、业主大会的基本理论

（一）业主自治的基本含义

业主自治指的是小区内的所有业主根据建筑物区分所有权，依照法律法规规定，通过一定程序建立自治团体，确立自治规约，对小区内的物业事项进行管理的活动。

业主自治可以分为业主个体自治和业主团体自治两个部分。业主个体自治指的是业主根据个体利益和自主意志对自己专有部分进行自益性管理。业主团体自治是指，业主基于对所辖属物业的共有权和共同使用权，为保护所有业主及物业使用权人的合法权益，在行政机关的监督、指导下，依照法规和共同约定，组成并通过业主自治团体对全体业主的共有物业本体、利用共有物业的社会关系秩序，实行统一的公益性、自律性、民主化的管理方式和管理制度。本文中的业主自治主要是指业主团体自治。

二、我国业主大会民事主体资格存在的问题

（一）立法上的模糊性

《物权法》第七十五条规定了物业小区业主有权组织成立业主大会，业主大会功能的发挥要求它在有限的范围内积极参与到特定的法律关系当中去。但在目前，我国法律中并没有明确业主大会是以什么身份参与到法律关系当中的。

（二）业主无法有效维权

小区共有部分为全体业主共同所有，但由于业主的需求、价值观、以及行为方式的差异。虽然在实际中有业主大会这一自治组织，但是法律却没有赋予其法律资格。这就使得物业公司在侵犯业主利益时，无法有效的对抗侵害，业主权利无法有效的得到维护。

（三）物业服务合同出现混乱

物业服务是为建筑区域内全体业主提供，也许这看起来并没有什么问题，但背后却隐藏着物业管理的实质问题——物业服务合同关系。物业服务合同的双方当事人是业主和物业服务公司，还是业主委员会和物业管理公司，这在理论上并不是问题，因为在《物权法》第三十五条明确规定了合同由业主大会的常设机构——业主委员会和物业服务公司签订，但是在实践中却并非如此，在实践中常常会出现单个业主同物业公司签合同的情形或者是开发商与物业公司签订合同，这就导致了物业服务合同法律关系混乱。

三、完善及解决方案

（一）选择非法人组织的理由

1.民法总则的依据

业主大会是符合《民法总则》中所提到的“非法人组织”的含义的。其一，业主大会的成立具有合法的依据。从1994年至2009年这十二年间，国家相继出台的法律法规为业主大会奠定了一定的法律基础。其二，业主大会有自己的组织机构，小区所有业主通过召开业主大会对管理事项行使其表决权。其三，业主大会有一定的财产。

2.业主大会没有独立财产权

根据我国《民法总则》在第五十七条、第五十八条、第六十条规定，业主自治团体是由小区内所有业主组成，并依法成立，其有自己的组织机构，也有自己的活动场所。因此，业主自治团体是否有独立的财产以及能否独立的承担民事责任是判断其是否具有法人资格的关键。法人的独立财产是法人拥有并独立于创设人或成员的财产。且据《物权法》第七十条、第七十三条的规定，物业小区的共有财产是属于业主共有，业主自治团体是不具有独立的财产的。

3.业主大会没有独立承担责任的能力

根据《物权法》和《物业管理条例》的规定，使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途，通过共有部分进行经营所得到的收益的分配及其使用等事项由所有业主通过业主大会决议的形式共同决定。这表明了，业主自治团体只有经过业主大会的授权才具有支配财产的权利。独立责任指得是法人以自己的财产对外承担责任，而业主自治团体并没有自己独立的财产。也就是说，业主自治团体无法独立地对外承担责任。

（二）明确业主大会的非法人组织地位

1.保障业主自治权

确立业主大会的非法人组织地位，要从实际出发来保障业主自治权，完善业主大会制度。强调行政权力不能超越权限的干涉私人领域的事务、不主动介入业主大会的自治事项，这不仅仅是尊重业主自治权的表现，也是为了防止行政权过多地干预业主自治。

2.强化议事规则和管理规约的法律效力

业主自治主要是通过业主规约进行的。在制定业主规约时，应当充分保证全体业主的参与，以业主为中心，不能由他人替代该小区业主制定业主自治的根本性文件。业主的内部事务应当按照业主议事规则和管理规约进行处理，而业主与外部关系主要是通过相应的合同来处理的。严格落实业主规约，防止地方力量的干预，进而损害业主的利益。

3.明确政府与业主大会的关系

虽然业主大会是小区业主的自治机构，但它作为社会的一个重要组成部分，仍应当有行政机关来对其进行监督与指导。在物业管理实践中，主体主要有三个方面的关系：一方是业主，二是物业服务主体，三是政府。业主作为物业管理的主体，他们通过业主大会进行自治;物业服务主体即物业公司根据所签订的服务合同，为小区业主提供与合同相应的服务;政府虽然没有直接参与到物业管理当中，但也有责任对其进行一定的管理。从目前物业管理的角度来看，政府对于业主自治的监督与指导上依然存在空白。根据建设服务型政府的要求，小区物业管理在社区中的角色定位应逐步转化成通过法律手段、经济手段等来宏观调控物业管理的服务者。在物业管理活动中，大部分的法律关系是民事法律关系，民事法律关系属于私法范畴，作为自治团体组织的业主大会属于私法解决范围。因此，政府在对业主自治团体进行指导时不应该采取太多的行政行为进行干预，也不能超越权限的干涉私人范畴的事务。在业主自治领域，政府作为行政机关在进行相应的监督管理时，应充分尊重业主自治。而业主大会作为行政相对人应积极参与到行政管理当中去，积极配合行政机关的监督与指导。

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