小区住宅业主自治机构的法律性质研究

摘 要 随着商品房住宅小区的兴起，物业管理模式日趋成熟，小区的业主自治也成为越来越受到关注的话题。然而，在业主自治的概念在国内被提出了十几年之后，业主自治机构却仍然存在法律地位不清、性质不明等问题。本文将从程序法和实体法的角度入手，分析业主自治机构在我国法律的框架内的法律性质，并结合比较法上一些值得借鉴的做法，力图给出切实可行的改善方案。

关键词 业主自治机构 业主大会 业主委员会 法律性质

作者简介：李幸洁，复旦大学法学院，本科生，研究方向：法学。

中图分类号：D920.4 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.05.265

一、 业主自治的界定

在现代社会，随着城市化的发展和城市人口的急剧增加，人们的生存空间越来越有限，在这种情况下，建筑物逐渐由平地向高层发展，一栋建筑物被区分成多个空间并为多个住户所有，这种现象被称为“建筑物区分所有”，建筑物区分所有权人就是我们所说的“业主”。

基于建筑物区分所有权，业主享有一些基本的权利。业主作为商品房住宅小区 的一员，享有成员权，在物权法上体现为共同管理权。业主基于共同管理权，为了维护全体业主的共同利益，根据相关法律法规和管理规约，对共有部分和共同事务进行统一、民主的管理的制度即为业主自治。

近些年来，对于业主自治机构的法律性质学界一直存在争议。本文希望在前人研究成果的基础上，着重探讨我国业主自治机构在我国当前框架下的法律性质。

二、业主自治机构的法律性质

在业主自治的过程中，业主自治机构是业主行使共同管理权的主要途径，因此，业主自治机构的法律性质直接关系到其法律行为和法律后果，关系到每位业主的合法权益。因此，对业主自治机构的法律性质进行探讨，结合我国实践，借鉴和吸取国外相关领域的立法模式的经验教训，完善相关制度和立法，具有一定的现实需求。

我国的业主自治机构主要包括业主大会和业主委员会。但是我国《物权法》等相关法律法规都没有对其法律地位做出明确表示，这就导致了在司法实践中出现的一些司法不统一的现象。

业主自治机构的法律地位在比较法上有不同的规范方式：法人模式和非法人模式。法人模式有法国的共有人协会、美国的公寓所有人协会与我国香港的业主立案法团等。法人模式具有一定的优势，即业主自治机构可以直接以自己的名义行使民事权利，承担民事责任，因此其各项法律关系都更加明确。 由于其具有法人人格，因此有利于契约的订立，其求偿权也更容易得到保障。然而，对业主自治机构法律地位的探讨不应该超过我国现有的法律框架，根据我国《民法总则》的规定，业主自治机构不是法人，这个后面会提到。

比较法上也有认为业主自治机构是非法人团体的，如我国台湾地区的管理委员会、德国的住宅所有权人团体等。这些国家和地区的业主团体虽然不具有法人地位，但是通常都被赋予了特别的当事人能力，如德国的“无权利能力社团说”，认为业主团体是通过契约形成的共同体，虽然无权利能力，但是仍然具有程序上的起诉与应诉的能力，可以依照业主公约从事各项活动。又比如我国台湾地区的“公寓大厦管理条例”规定了管理委员会具有当事人能力，但是不具有民事主体资格。而我国法律却并没有明确规定业主自治机构是否具有当事人能力。

（一）业主大会的主体资格辨析

1.实体法角度

实体法上，业主大会是否是民事主体，在学界仍有争论。首先，我国的业主大会并不是法人，《中华人民共和国民法总则》规定，法人应该具有独立的财产和独立承担民事责任的能力，而业主大会作为建筑物区分所有权人的联合体，其财产属于全体业主，也不能独立承担民事责任，显然不具有法人地位。而业主大会有自己的章程和执行机关，可以以自己的名义开立住宅专项维修基金的账户，以自己的名义与物业服务企业签订物业服务合同，因此业主大会并不是全体业主的松散的集合，而是一个独立的、稳定的社会组织。且根据《物权法》的规定，业主大会具有一定的职权，譬如对涉及全体业主的共有部分和共同事务的重大事项进行决议等，这些职权表明业主大会事实上具有一定的民事权利能力，其特征符合《民法总则》中规定的非法人组织，即虽然不具有法人资格，但是能够依法以自己的名义从事法律活动。综上，笔者认为业主大会是民事主体，属于非法人组织。

2.程序法角度

在诉讼法上，业主大会是否具有诉讼主体资格，也存在一定的争议。部分学者认为业主大会虽然是民事主体，但不具有独立的诉讼主体资格，这是因为成立业主大会的目的在于管理业主的共同事务和共有财产，而不是从事经营性活动，并且由于业主大会没有独立的财产，所以无法独立承担民事责任。 对此，笔者认为，业主大会应当具有诉讼主体资格。

一方面，没有独立的财产不代表其不具有民事责任能力，因为业主大会是全体业主的集合，所以当发生法律责任时业主大会可以用全体业主的共有财产来承担。

另一方面，诉讼权利能力和民事权利能力应该有内在的、相辅相成的一致性，既然前面已经论证了业主大会具有一定的民事权利能力，那其必然在参与社会生活的过程中会和其他民事主体发生这样那样的关系，产生这样那样的纠纷，鉴于此，如果不赋予业主大会诉讼主体资格的话，其在各种民事关系中产生的纠纷就得不到有效的解决，从而出现民事主体与诉讼主体相悖离的局面。

因此，从诉讼便利的角度来说，民事诉讼法应该赋予业主大会以当事人，使其能够以自己的名义起诉或应诉，方便其解决纠纷，维护业主的合法权益。

此外，《物權法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。这意味着，业主可以起诉业主大会或者业委会，请求法院撤销其做出的侵害业主权益的决定。换句话说，这一修改相当于间接承认了业主大会及业委会具有被告资格。

不过，实务中出现的物业管理纠纷中的原告一般是业主委员会，而非业主大会，这是因为业主大会作为庞大的业主的集合体，不太可能直接对侵权者进行诉讼，而一般由其代表机构——业主委员会代替其参与诉讼。

（二）业主委员会的主体资格辨析

业主委员会作为业主大会的代表机构和执行机构，如同董事会之于公司，因其不具有独立资产和独立意志，因此笔者认为实体法上不能称其为民事主體。其道理就如同我们常说公司作为法人，是民事主体，但是却不能说其董事会具备民事主体资格。

此外，程序法上，业委会是否可以以自己的名义起诉和应诉，也是一个有争议的问题。笔者认为尽管法律上没有明确规定业委会具有诉讼主体资格，但是为了赋予业主团体与物业公司等机构以平等的民事诉讼地位，应当特别赋予业主委员会以原告和被告资格，以更好地保护业主的合法权益。

在司法实践中，法院早已承认了业主委员会的诉讼主体资格。最高人民法院于2005年作出的《关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》（[2005]民立他字第8号）认为，业主委员会和他人发生民事纠纷的，具有被告资格。2009年颁布的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》则规定，业主委员会请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持。相当于承认了业委会的原告资格。

由上述复函、司法解释以及公报案件可以看出，最高人民法院在实践中实质上承认了业主委员会的诉讼主体资格，认为业主委员会可以代表业主进行民事诉讼活动，所产生的民事责任由全体业主承担。

当然，这并不意味着可以因此随意赋予业委会当事人能力。业主委员会的权力来源于管理规约，其职能在于维护业主的共同利益，因此只有在业主大会赋予的职权范围内且涉及到业主的共同利益的事项上，业委会才能被赋予诉的资格。

三、业主自治制度的改进和完善

（一）明确立法中对业主自治机构法律性质的规定

通过前面对业主大会和业委会法律地位的辨析，笔者建议，应该在《物权法》上明确规定业主大会和业委会是否具有民事主体资格以及是否可以成为原告、被告。至于应该如何规定，笔者认为业主大会属于《民法总则》上的“非法人组织”，具有当事人能力；而业主委员会作为业主大会的代表机构，虽具有诉讼主体资格但还不是民事主体，以免突破我国当前的法律框架。明确这一问题之后，业委会能否成为物业服务合同的一方主体的问题也将迎刃而解。

（二）完善业主自治机构的法律责任

业主自治机构在民事法律关系中所涉及的法律责任也应当得到明确。因为业主委员会不具有民事主体资格，因此业主委员会出现侵权行为的，如侵害业主的住宅权、物业公司名誉权等的，其责任应当由业主大会承担，业主大会的财产不足以承担的，由全体业主承担连带责任。但如果业委会的行为超出了管理规约赋予的职权范围，法律责任应由侵权的业委会成员个人承担。业主委员会在物业服务合同中出现违约行为的，其责任由业主大会承担，业主大会财产不足以承担的，由全体业主承担连带责任。当然，如果业委会的行为超越了管理规约授权范围，违约责任则由违约的业委会成员个人承担。

注释：

本文所称“小区”指商品房住宅小区。

高圣平.论业主自治的边界.法学论坛.2009（6）.

陈华彬.建筑物区分所有权研究.法律出版社.2007.230.

王利明、尹飞、程啸.中国物权法教程.人民法院出版社.2007.237-238.

闵敢.论业主委员会法律责任的完善.法治研究.2012（11）.

参考文献：

[1]韩增辉.物业管理中的业主自治机构法律性质浅析.法学杂志.2005（3）.

[2]陈鑫.业主自治——以建筑区分所有权为基础.北京大学出版社.2007.

[3]杨立新.最高人民法院审理物业服务纠纷案件司法解释理解与运用.法律出版社.2009.

[4]崔建远.物权法.中国人民大学出版社.2017.