浅谈房地产企业财务管理内控建设及风险规避

叶小铃

摘要：近些年房地产企业在我国城市化发展速度加快的背景下进入了新的开发和建设热潮。房地产企业的财务管理内控建设在企业的发展过程中占据越来越重要的地位，但是房地产行业与其他行业的财务管理内控建设存在明显差异，主要由于其财务管理内控建设和项目开发周期紧密相关，再加上投资、筹资、成本控制以及资金回收等多方面因素的影响，导致房地产企业财务管理内控建设风险增加，如何有效规避和控制财务风险并提升财务管理内控建设水平至关重要。本文以此为出发点，对财务风险进行了綜合分析，并总结了有效的风险规避策略。

关键词：房地产企业;财务管理风险;内控建设

伴随着我国大规模城乡开发建设的热潮，我国房地产开发企业数量不断增加，房地产企业的竞争加剧。面对激烈的市场竞争，房地产企业开始纷纷重视和关注财务管理内控建设，这对房地产建筑项目整体收益具有重大影响。通过研究和分析房地产企业财务管理内控建设和风险规避，以期为房地产企业建筑施工项目制定有效财务管理措施提供参考。

一、房地产企业财务管理内控建设的特点

房地产企业是集合了建筑项目开发、建设、销售、物业管理及相关增值服务于一体的企业类型。房地产企业财务管理内控建设的特点主要受到来自房地产行业特性的影响。伴随着房地产行业的高速发展，近些年我国房地产企业也开始面临项目投资过大、房地产价格“泡沫”等问题[1]。对此更加需要针对房地产企业的特点制定财务管理内控体系，将内部控制细化分类，对各风险点把控管理。

房地产企业财务管理内控建设的特点主要有以下几点：

（一）投资大，资金回收期较长

房地产项目一般投资额较大，开发周期较长，从拿地、立项、建设到竣工交付是一个长期的过程，开发建设阶段需要大量的资金支持，迫使企业通过各种融资手段筹集资金。

（二）投资决策分析要求高

现在房地产市场的社会需求越来越多元化，房地产企业在项目定位时如果不能前瞻性预测市场变化趋势，就会形成滞销风险，目前国家对房地产领域的调控政策不断更新，对预期销售和盈利有重大影响，可能导致投资决策失利。

（三）财务管理内容复杂

房地产企业财务管理内容较多，例如开发成本数据完全依赖于外部，在成本控制上只能按照节点审核，但在成本分摊上有多种分配标准可供选择，结合税收情况，需要拟定最有利的成本分摊方法;另外房地产开发整条环节都涉及到税收问题，从拿地、立项、工程支付、预售、竣工结算到交付，涉及的税费多达10余种，有一定的筹划空间;还有筹集资金的管理，由于开发周期较长，如何获取融资渠道及筹集资金的使用是非常重要的问题。

二、房地产企业财务管理内控建设风险的几种表现

（一）企业融资较为困难

房地产企业运营所需资金较大，单一依靠自有资金无法满足建筑项目开发需要。虽然有相关房产信贷支持，但是自2017年地产行业在受国家政策严格调控的大环境下，房地产企业融资和再筹资都受到渠道不畅的影响，资金压力增大。银监会发布的《关于规范银信类业务通知》也明确提出了对股票市场、地方政府融资平台等领域的限制，信托融资渠道进一步收紧。预计2018年年末及未来一段时间的房地产融资环境均不会有大的松动，企业融资会更为困难。

（二）债务偿还压力大

房地产的融资和债务偿还均有密切联系，融资环境紧张也加剧了企业的债务偿还压力。房地产企业目前在土地开发和房屋建设阶段的贷款及债务比例逐年提升，同时自2017年至今，房地产企业开始选择银行贷款，但是整体的信贷偿还比例有所下降[2]。与此同时，2017年以来，我国各地区受“房住不炒”影响，开始纷纷出台房屋限购政策，在房产税的渐进出台、限贷政策的冲击、居民购房需求下降、房地产销售放缓等因素影响下，房地产企业的销售回款速度下降，销售困难增加了债务偿还压力。目前国内的个人购房按揭贷款方式也是房地产企业主要的收入来源。开发商面临的预售和后期销售不乐观也直接影响了其还贷能力。

（三）全面预算管理风险

房地产行业面临市场竞争，想要获取长远稳定的发展，必须提高自身综合竞争力，通过合理科学的方法对未来发展进行规划。现阶段房地产企业实行预算管理的问题主要是以下两点：

第一、预算管理缺乏全员参与意识，沟通和协调不畅。房地产企业大部分员工都认为全面预算就是财务部的工作，只要各部门把成本费用的支付计划给到财务，预算就差不多完成了，对全面预算的认识偏差造成各部门之间缺乏有效沟通，容易造成预算和实际形成较大偏差，预算方案流于形式。

第二、预算目标与企业发展战略目标相脱离。部分房地产企业预算编制都以年度经营计划为前提，忽略项目全周期的开发，使得预算数据与战略目标不相符，只能发挥短期效力，影响企业长远发展。

（四）成本管控风险

随着市场宏观调控的持续进行，房地产企业的利润空间被压缩，为保证企业的经济效益和竞争力，在项目全周期开发过程中的成本管控十分重要。房地产企业成本管控面临三大特点，一是时间跨度长，二是影响因素多，三是开发活动具有动态性。因此房地产企业成本管控风险也主要受这些特点影响，设立成本目标时考虑不到位，造成后期动态成本增加，如果未及时获知成本差异并采取应对措施，成本目标会形同虚设，使得成本管控失效。

三、房地产企业财务管理内控建设的风险规避

（一）项目拿地前做好市场调研

加强房地产企业拿地前的市场调研工作对于房地产企业财务管理内控建设的风险规避具有重要意义。房地产市场调研可以包括销售群体调研、原材料市场调研、政治法律环境、经济环境调研等等。以经济环境调研为例，房地产企业主要通过调研来了解项目开发地区的居民收入、消费结构、物价指数和购房需求等。通过了解开发地的居民购房动机、偏好、整体经济结构等更加有利于针对性的制定项目开发政策，发挥对企业财务管理和内控建设的支持，实现预期开发和项目招标的盲目风险缩减。[3]

（二）收入和成本并重

房地产企业在拿地时应该做好充分的市场分析，加强行业形势判断，掌握当地房地产调控状况，供求形势、地块周边配套及未来发展等。在此基础上综合判断整体房价涨落趋势，合理预测销售价格，其次，开盘售价还可以以临近项目为参照，使售价预估更具有准确性。只有合理预估售价，才能使项目经济利益达到预期。

在2018年房地产调控收紧、预售价格限制的影响下，成本管控的重要性再次被提上了项目日常讨论和考核的重点。

首先，成本管控需要重视目标成本的设立，它是以项目设计为前提的，其次在项目进展中必须实行招投标，让供应商公平竞争，这样可以更好控制成本，在施工过程中，还需要加强监督检查，有利于缩减工期控制费用。[4]但是需要说明的是成本管控不是一味的缩减开支，需要综合考虑各方面目标，例如：工程质量、工程进度、项目面对的客户群需求等。彼此结合，相辅相成，才能使项目达到预期目标和效果，圆满完成项目工程，实现项目效益和客户口碑的双赢。

（三）进一步优化和完善企业资本结构

房地产企业资本结构的优化和完善是不断实现融资渠道拓展并营造良好市场环境的重要基础。对此需要房地产企业结合宏观经济政策，积极开发多种融资渠道，降低对房产银行信贷的过度依赖;其次，企业应该增强偿债能力，制定更加科学有效的预售计划;房地产企业通过提升自身盈利能力，充分利用房地产开发规模优势，可以更加有利于合理安排预售款项，通过合理的债务分配构成调整来拓展融资渠道，进一步优化和完善企业资本结构，带动房地产企业财务管理内控建设的风险规避水平提升。

四、总结

综上所述，房地产企业在竞争日趋加剧和整体销售市场紧缩的环境下强化财务管理提升内控管理水平必不可少，对于企业的长期发展具有重要意义，是新时期房地产企业竞争力的重要体现。通过加强房地产企业财务管理内控建设，合理规避运营中的经营风险，有助于实现经济利益最大化，确保房地产企业持续健康稳定发展。

参考文献：

[1]赵娜.房地产企业内部风险控制现状及完善对策探讨[J].中国集体经济，2018 （35）：67-68.

[2]朱琳.新形势下房地产企业财务管理控制的分析[J].金融经济，2018 （20）：174-175.

[3]马媛.房地产企业财务管理风险及防范措施研究[J].現代国企研究，2018 （18）：49.

[4]张亚卫.房地产企业财务成本管理中存在的问题及管控措施[J].纳税，2018 （19）：81.