新形势下房地产开发企业全面预算管理机制的构建与完善

刘鸿英

摘要：在国家对房地产市场宏观调控力度不断增强的新形势下，房地产开发企业必须转变经营模式，实施以战略目标为导向，以全面预算管理为核心的精细化经营策略，以适应外部环境的变化，提高企业可持续发展能力。本文对新形势下房地产企业全面预算管理问题进行分析，并提出构建与完善全面预算管理机制的建议。

关键词：房地产开发企业;全面预算管理;预算编制;预算执行

一、房地产开发企业全面预算管理问题分析

（一）预算编制不合理

房地产开发企业全面预算管理存在着预算编制程序不合理、编制质量不高、预算可执行性偏差等问题，无法为实施全面预算管理提供可靠依据。具体表现为：预算编制程序遵循由上而下的原则，导致各部门和员工参与预算编制的积极性偏低，难以向企业管理层反映各部门的预算资金需求;预算编制没有全面覆盖到企业全部的日常经营事项，易出现预算与实际情况脱节;企业各部门编制预算时只考虑本部门需求，随意增加预算资金;预算编制以固定预算法为主，对本期预算项目进行适当调节确定下一年度预算項目，未能考虑到的企业经营发展需要和内外部环境的变化。

（二）预算执行控制力度不足

房地产开发企业的预算执行控制不到位，授权机制、监督机制尚未建立健全，导致预算执行率偏低，严重弱化了预算管理的严肃性。具体表现为：企业财务部门只重视对工程项目预算进展的监督，而忽视了日常经营活动的预算执行控制;预算资金审批制度不健全，各部门负责人在未进行调查研究的情况下随意审批预算，并且对预算外资金支出把控不严，导致实际资金支出远超过预算;预算执行过程中缺乏实时跟踪监督，预算反馈和信息传递效率偏低，难以及时发现预算异常。

（三）预算分析与调整随意性大

房地产开发企业的预算分析与调整机制缺失，没有将预算分析与调整作为预算目标实现的重要手段。具体表现为：预算分析工作缺失，企业管理层很难及时发现预算执行差异，延误了预算纠偏的时机;企业财务部门没有直接负责预算分析工作，或只对财务数据进行定量分析，没有在分析过程中充分考虑市场价格、供求关系、政策环境、同行业竞争等因素，导致预算分析结果过于片面;企业预算调整随意性较大，没有对必要的预算调整事项进行明确规定，削弱了预算刚性。

（四）预算考核过于片面化

房地产开发企业预算考核内容不完善，导致预算考核结果带有片面性，难以如实反映企业预算目标的实现情况。具体表现为：企业预算考核没有基于整体战略角度出发构建考核指标体系，致使预算考核偏重于量化的财务指标考核，而忽视了非财务指标考核;预算考核仅局限于预算执行情况考核，没有将预算编制、预算调整、预算分析等工作纳入到考核范围内;企业对预算考核结果的利用程度偏低，没有将考核结果与各部门利益建立起紧密联系。

二、新形势下房地产开发企业全面预算管理机制的构建与完善

（一）完善预算编制机制

房地产开发企业要以战略目标为导向实施预算编制管理，建立起战略管理与预算管理的紧密联系，确保全面预算管理覆盖到企业各项经济业务活动和日常经营活动。在企业预算编制阶段，应采取以下管理措施：其一，编制中长期预算。房地产企业的项目开发时间和资金回收期长，具有行业特殊性，为了与企业实际经营情况相符，企业应编制五年为一周期的滚动预算，提高预算的完整性，并根据企业战略目标和中长期预算确定年度预算目标。其二，改进预算编制方法。企业应结合房地产行业属性、生产经营活动特点，针对不同项目预算选用不同的编制方法，提高预算编制的准确性。如，房屋折旧费用、办公费用、租赁费用预算可采用固定预算法，工程项目预算采用滚动预算法等。其三，加强预算归口管理。企业应要求各职能部门根据预算目标编制本部门预算，落实各部门的预算责任。如，营销部门编制销售收入、销售成本、销售费用预算;财务部门编制财务费用预算、财务预算;成本管理部门编制项目开发成本、项目投资和融资预算等。其四，规范预算编制程序。企业可采取上下结合的预算编制方法，调动起各部门和员工参与预算编制的积极性，实现各部门与预算管理委员会之间的双向交流沟通。

（二）强化预算执行控制机制

房地产开发企业要将预算执行控制作为全面预算管理的关键环节，完善和落实预算执行控制机制，增强预算执行的严肃性和权威性。具体措施如下：其一，加强预算内资金控制。企业要落实授权审批制度，明确各部门负责人的授权审批权限，待审批之后，财务部门根据企业资金周转情况拨付预算内资金，并记录相应台账。其二，加强预算外资金控制。对于超出预算外资金支出，要上报到董事会进行审批，各部门负责人无权私自审批该笔支出。待审批通过后，财务部门要对预算外资金另行建账，并监督该笔资金的使用情况。其三，建立风险预警机制。财务部门要根据企业的经营情况设置风险预警参数，对预算项目执行中的各个风险点进行实时监督控制，以便于有效预防和规避风险隐患。如，房地产开发企业不同于一般企业，其资产负债率偏高，财务部门可根据房地产行业的资产负债率平均水平，结合本企业的经营发展需求，将资产负债率预警指标设置为70%。

（三）健全预算分析与调整机制

房地产开发企业必须健全预算分析与调整机制，实现对预算执行的全过程监督。具体措施如下：其一，做好资金预算分析工作。企业财务部门的资金主管可按照资金预算及收付情况，对超预算的现象进行统计分析，并对引起超预算的原因、超出的金额及相关的责任部门进行汇总，为合理编制资金预算提供依据。其二，建立预算执行反馈机制。为反映出预算执行的进度情况，应建立反馈机制，以文字分析说明预算执行结果的差异成因，提出改进意见，并对超额完成的项目进行经验总结，提出下个阶段的计划。其三，严格执行预算调整机制。全面预算一经批准必须严格执行，任何部门及人员不得以任何理由对预算进行更改和调整，若是因特殊情况必须调整时，可由相关部门以书面形式提出申请，经批准之后，可按调整后的预算执行。

（四）改进预算考核机制

房地产开发企业的全面预算考核要基于战略管理的高度，构建起完善的考核指标体系，促使预算管理与战略管理紧密结合，充分发挥预算考核的激励、约束作用。企业要借助平衡计分卡的体系架构，选取预算考核四个维度的评价指标。如，财务维度选取销售利润、投资收益、主营业务收入、营业成本、期间费用、项目现金流支出、应收账款回收率等财务指标;内部流程维度选取工程管理、成本管理、采购管理等方面的指标;顾客维度选取市场占有率、客户投诉率、客户满意度等指标;学习和成长维度选取团队建设、员工培训等方面的指标。根据预算考核评价指标体系，对企业预算执行进行月度、季度、年度考核，并将考核结果与各部门的预算资金分配、薪酬分配相挂钩。

三、结论

总而言之，房地产开发企业在全面预算实施过程中受诸多外部因素的影响，如宏观调控、政策变动、市场供需变化等因素，对预算目标的实现带来了不确定性。为此，企业必须构建起完善的全面预算管理机制，通过提高预算编制质量、强化预算执行控制、做好预算分析工作、严格执行预算调整、定期开展预算考核等一系列管理工作，不断提升房地产企业全面预算管理水平。

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