中间业务对商业银行发展的影响分析——住房租赁业务对商业银行发展的影响

(盐城工学院 江苏 盐城 224000)

引言

住房与金融已经是现代社会热潮的话题，很多投资者的眼光都聚焦在这两方面。本文将两者相互联系，分析住房租赁业务的发展趋势，商业银行创新住房租赁业务会给银行本身、房地产市场、居民带来什么样的好处以及这种业务在现在或者未来是否存在弊端。

文献综述：在《several ponders on current real estate macroeconomic regulation an control》中提出住房租赁市场是房地产市场的一部分，只有房地产住宅租赁市场和房地产销售市场共同得到很好的发展，房地产市场才会更加赚钱的发展。纪尽善在《德国房屋租赁的市场化演进》中提到：德国住房租赁市场发展非常发达，自由住房率42%，租赁住房率58%。2017年10月11日中国银联宣布与沈阳市房地产局签署住房租赁服务平台合作协议之后，彻底打破了银行进入租赁市场的大门。

一、商业银行提出的住房租赁业务的含义及现状

(一)住房租赁业务的含义

所谓住房租赁狭义的是指房屋的所有者和房屋的消费者两人之间的一种租赁交易。房屋的所有者或经营者将其所有或经营的房屋交给房屋的消费者使用，房屋的消费者通过定期交付一定数额的租金，取得房屋的占有和使用的权利。而商业银行提出的这种住房租赁业务指的是三者之间的关系，即：房屋的所有者、房屋的消费者以及商业银行。房主将自己所拥有的房子交付给银行，由银行建立的平台发布出租的房源，然后银行通过贷款的方式将房子租给房屋的消费者。

(二)住房租赁业务的现状

在我国，房地产一直是处于投资者首选的行业，投资少，利润回报率高是它最显著的特点。至2016年中国住房租赁市场业务的规模已达1.1万亿，预计在2015年将会达到1.9万亿。目前，我国共有20家商业银行参与其中。银行业的介入使原本炽热的住房租赁市场更加的沸腾。从目前的租赁方式看，银行的介入有两种模式：一是和房企合作，通过签署租赁权转让协议，为住房消费者提供包括租房按揭贷款在内的金融服务；二是和政府合作为主，联手建立住房租赁平台，为此平台的各项环节提供金融服务和产品。

二、商业银行发展住房租赁业务产生的积极影响

(一)对银行自身的积极影响

①银行通过创新发展住房租赁业务，吸引客户群体。与贷款相比，租赁是更快更方便获得房源的新途径。对于资金暂时紧张或者急需住房的人群来讲，免去银行贷款的复杂手续，租赁住房会更加的快捷。

②促进其他中间业务的收入。住房租赁业务本身就算是种中间业务，而银行在与房企或者政府进行合作时，还可以利用自己的信用优势和分行网络优势，与房企进行其他的中间业务，例如：租金的代收代缴，信用卡支付等。

(二)对市场的积极影响

①发展租赁业务可以在高房价和供给刚性的制约下，降低购房需要和减少住房支出成为新的房地产调控主要着力点，避免我国消费的长期增长造成的极大伤害。

②发展租赁业务实质上是提高租赁意愿，因此积极地租赁可以抑制投机炒作，避免大量低价房涌入市场，从而对高房价造成太大冲击。所以从政策的着眼点来看，并不是要让房价暴跌，相反维稳的意愿很强。

(三)对居民的积极影响

①对于年轻的人来说，租房比买房更加的省力，更加的放心。市场价格的变动对租房的价格变动小，如果居民本身的经济承受能力弱，工作还不稳定，那么银行的住房租赁业务无疑是给这些人一种更加明智的选择。

②对于选择将住房租出去的人群，既可以满足闲置填满，又可以在自己的固定资产减值的情况下获得一笔收入，从而双向得到满足。

三、住房租赁业务现在以及未来会带来的弊端和问题

1.住房租赁业务讲究的是企业和银行以及银行和政府之间的合作，如果政府不能将企业的知名度打造的很高，那样的企业缺乏应有的社会影响力。对于这样的企业来讲，想要和银行合作将住房租赁业务打造下去，在消费者的选择我们以及我们选择消费者都具有很强的限制因素。消费者在选择住房租赁时，更多的是考虑信用度良好的企业。

2.对于住房这种固定资产而言，具有确定的位置，因此我们现在缺乏的便是一种分散管理的能力以及区域发展不平衡的现状。如果某公司在A市具有3栋5A级写字楼集中申请由房屋租赁公司经营管理，那么关于该公司在B市的5处房产便不能由处在A市的那个房屋租赁公司管理，这样便造成房屋租赁管理的繁琐。同样，也由于地方的商业氛围不同，管理的人员不同，管理的水平不同，造成的损益不同，因此影响整体的水平也就不相同。

3.在如今银行还未成熟的发展住房租赁业务的市场来看，相关的从业人员还不能适应经营形式发展的要求。虽然经过多年的组织培训和市场锻炼，但是他们已经形成了只具有专业知识的租赁队伍，缺乏的是与客户交流的技巧，从而单方面的影响队伍的总体工作。

在如今经济快速发展的时代，更多的要求简单快捷的东西也相应的增多。人们更多的想要享受这样的过程，不需要太多的金钱压力，从而享受如今的社会的方便。