历史街区低、多层高密度住宅指标分析与布局形式研究——基于对《城市居住区规划设计标准》的思考

郭亚琪，孙 明

（北京建筑大学，北京 100044）

1 低、多层高密度住宅和《标准》指标分析

1.1 低、多层高密度住宅的发展沿革

低层高密度住宅不是一个新概念，在社会发展的历史长河中，世界各地区各民族都发展出了各具特色、经济实用的低层高密度住宅。如罗马庞培古城高密度住宅、中东地区内院式高密度住宅（图1）、我国福建南靖土楼、山西乔家大院等。

二战后，高层住宅一度成为城市生活的标志，但其超人的尺度却摧毁了人们关于家的传统价值观。二战后数十年来，包括格罗庇乌斯、拜达尔、库哈斯、MVRDV在内的许多学者和机构都针对住宅形态进行了研究，证明低、多层高密度的居住形态比高层更能有效利用土地，形成尺度宜人的邻里空间，并保护和延续传统的城市肌理。欧美国家也重新关注和发展低层住宅[1]。

新中国成立后，我国曾对历史城区的低层高密度住宅疏于管理。改革开放后，低层住宅最初以独栋和联排别墅为主，这导致了土地资源的浪费。而后发布的“别墅用地限制”政策刺激了高密度住区发展。近年来，低层高密度住区建设呈现出繁荣的景象，大批优秀项目涌现出来。与此同时，旧城保护更新项目也在各地兴起，这种以城市保护与更新为原则的住区建设模式，既保证了一定的居住密度，又继承了传统民居空间的优点，在新城建设与旧城改造中有一定的推广价值。

1.2 《城市居住区规划设计标准》中的指标改进

人们通常将密度相对较高的低层住宅称为“低层高密度住宅”，而《标准》则将低、多层高密度住宅的概念用具体数值的方法给予更准确的体现。

原《规范》（表1）以层数和气候分区为依据，划分了不同情况下住宅的建筑密度。绿化率按照新区30%，旧区25%规定，整体上比较笼统和粗放。新《标准》（表2）规定当住宅建筑为低、多层高密度形式时，建筑密度、容积率、绿化率应符合新规定。这种针对性强且从无到有的变化，体现出建筑规范的编制更加完善和科学。

表1 住宅建筑净密度控制指标

表2 低层或多层高密度居住街坊的用地与建筑控制指标

具体来说，当居住建筑采用低、多层高密度形式时，低层住宅容积率提升0.1，多层住宅提高范围为0.1～0.3。低层住宅建筑密度提升7%，多层住宅提升范围为4%～10%。规范中建筑密度的升高对居住建筑的平面布局形式和城市肌理将产生重大影响。绿化率方面，与《规范》按新旧地块分为两档相比，《标准》按照气候分区和层数规定详细数值，低、多层高密度住宅绿化率均降低5%。整体看来，《标准》的规定使得居住区规划设计将更具灵活性和多样性，特别是对于建筑密度较高、绿化率较低的历史片区而言，新规范既有利于提升旧区更新改造的适应性，又利于新建住宅与历史片区的和谐共生，缓解新建住区对于历史片区的建设性破坏。

2 低、多层高密度住宅指标改进的意义

2.1 保护传统高密度住区的肌理和密度特征

在漫长的历史长河中，一些传统历史片区形成了独特的空间特征，而后发展为城市肌理。如苏州古城河街相邻的双棋盘式格局，新疆喀什鳞次栉比的院落住宅。这些肌理特征为城市带来了强烈的识别性。城市建设者倾向沿着传统的轨迹继续发展。在当今的历史片区新建和改造活动中，保护和尊重原有的城市肌理是重要的设计因素之一。

高密度为历史街区肌理特点之一。在特定的历史发展阶段，城市人口剧增、建筑技术无法突破，传统居住区却达成了人口与空间的平衡。这种高密度特征使历史片区的街道尺度、建筑间距、建筑密度等指标远达不到现行规范标准。以上海的历史片区为例，上海地区传统住区道路交错密布，街道宽高比不超过1.5∶1，层数一般在3层以下，这导致片区的建筑密度普遍高于《规范》中的标准，如上海市相关部门规定中心城区内居住建筑最高密度为33%，而上海历史片区平均建筑密度普遍在40%～60%[2]。

按照现行规范对历史片区进行改造更新，会导致新建区域的建筑密度低、绿地率高、建筑尺度和建筑间距大，这样的空间特性破坏了历史片区的原有肌理和风貌。而新《标准》中的建筑密度与传统片区基本持平，使得新建、改建项目的建筑肌理和空间环境可以向历史片区靠拢，延续高建筑密度的建设方式。高密度指标同时也促使住宅设计突破以往行列式多层或点式高层的单调模式，对围合式布局的探索将与传统院落文化形成共鸣，延续传统住区的平面空间结构。

2.2 学习和应用传统住区的绿化逻辑

《规范》提出了新区绿化率不低于30%，旧区改建不低于25%的要求。按照今天的算法，传统历史住区绿化率普遍较低。但人们身处其中却并不感到生态恶化或缺乏交流，由此可见，两者的绿化逻辑全然不同。今天的住区按照绿化面积进行计算，多采用草坪、水面的绿化方式，生态贡献有限。很多住区绿地率达到30%～40%，但人能在其中活动的外部空间却极其有限。

历史片区的绿化往往采用立体绿化和多样化绿化的方式。多选择高绿化量的乔木，乔木树冠所提供的树荫空间提高了空间的可达性，从而增强公共活动空间的吸引力。除此之外，乔木的生态贡献也优于草地。新《标准》较低的绿化率指标，使得住区设计更具灵活性，有利于效仿传统历史街区的绿化手法和逻辑，有利于历史街区的保护和更新。

2.3 延续传统高密度住区的公共空间和居住氛围

我国新建的城市住区普遍具有大尺度空间、明晰的功能分区以及形式化的景观设计。但因其轻视公共空间的设计倾向，造成了邻里关系淡漠、生活内容单调、缺乏居住氛围等问题。在一些现存的传统低层高密度住宅区，庭院面积非常有限，但身处住宅内部却并不感到空间的拥挤。传统住区通过适当的环境尺度、面积合理的公共空间，以及多层次的绿化，消解了拥挤感，促进了街区开放，有助于居住氛围和社区文化的塑造。

现代城市的聚居方式虽已和过去有本质不同，但人们对于交往活动空间的需求却从未改变。传统民居私密、多层次的空间特征，可继续为当代高密度住区的规划设计提供参考，特别是在传统住区的更新保护方面。《标准》中提出的紧凑住区形式，有利于在住区新建和改建项目中保留和传承中国传统居住空间文化的精髓。

3 新指标下的低、多层高密度住宅形态初探

3.1 低、多层高密度住宅的密度实验

笔者在相关单位曾参与《标准》中4.0.3的配图工作（图2）。配图试图以图例的形式论证规范数值的科学性和可行性，具有研究意义。在配图中，低、多层住宅的布局方式分为散点式、行列式、院落式和周边围合式，通常其建筑密度依次增大，但在实际中应用更多的是混合式布局。

依照《标准》中的表4.0.3，选取II、VI气候分区进行验证，地块范围统一分为120 m×200 m。通过对II、VI气候分区内多个城市的管理条例的分析和解读，采用退道路红线5 m，日照间距系数1.7的数值进行绘图。不同形式的住宅面宽和进深均选取合理且恒定的数值，低层住宅层数为两层，多层住宅四层，考虑适当的公共绿地和配套设施。

如图2所示，当住宅为低层行列式时，其建筑密度和容积率也无法达到或接近4.0.3的要求，继续尝试不同的层数和住宅尺度，均得出相同结果。低层围合式和庭院式则符合4.0.3的指标。在多层高密度状态下，行列式和围合式均符合4.0.3的指标。

3.2 低、多层高密度住宅布局形态的可行性

实验结果与今天高密度住宅市场的现象具有相似性。当《标准》实施后，会出现建筑密度更大、容积率更大、绿化率更小的住宅形式，它们将如何适应历史片区的新建和改造。笔者以市场流行的高密度住宅形式为基础，探寻《标准》实施后低、多层高密度住宅布局形态的可行性。

3.2.1 散点行列式

低层散点行列式是指点式独栋住宅和行列式住宅，也就是市场中的DOWNHOUSE联排别墅、主要有双拼、叠拼、联排等类型。这种自然环境好、绿化率高、容积率和建筑密度较低的布局类型达不到《标准》中的指标，可能会破坏历史片区肌理。只有多层高密度住宅可能达到《标准》中数值。

3.2.2 合院式

我国传统民居代表了传统聚居文化，注重自然和谐和邻里关系，形成了庭院式空间。将传统庭院模式植入现代低层高密度住宅中，形成了今天的庭院式高密度住宅。这种布局形态的建筑密度高，具有良好的节地性能，中间的向心性庭院兼具私密性和交往性，使用舒适，布局灵活[3]。从2015年开始，高密度项目有了院墅化的趋势，将院子围起来，使别墅的活动空间由室内向室外扩展，由别墅变为院墅（图3）。采用合院的形制，连接南北甚至是网格状连接，进一步提高容积率和密度。

庭院式高密度住宅作为市场中的重要产品类型，既对时下热门的特色小镇的开发有重要意义，又契合了中国传统住宅的精神内核，在历史片区改造中有很大的潜力。

3.2.3 周边围合式

周边围合式布局来源于传统欧洲城市中的周边式街坊，由建筑围合形成的中央庭院很好地担任起采光、通风、绿化及居民交流活动的功能。围合式布局一直都是我国住区规划的常用形式，按形态大致可分为全封闭围合、半封闭围合、n合院3种形态[4]。

对我国以围合式肌理为主的历史片区（图4），这种布局形态是对原有围合式肌理的传承。道路与建筑有序排布，延续了传统历史片区的围合式肌理，在历史片区新建和改造中拥有很大潜力。

4 结束语

文章首先介绍低、多层高密度住宅的概念、发展历程及现状，从数值的角度分析了《标准》中关于低、多层高密度住宅的新指标，接着指出新指标对于传统住区肌理的保护和更新，传统住区空间环境和氛围的延续等方面的重要意义。最后以市场中的低、多层高密度住宅形式为基础，探寻《标准》实施后，低、多层高密度住宅布局形态的可能性和可行性，以庭院式和围合式为主的低、多层高密度住宅，将在历史片区中的新建和改造中得到更多的应用和发展。