不动产登记难点解析

吕永

（烟台市莱山区不动产登记中心，山东 烟台 264000）

一、不动产登记的难点

（一）法律依据不统一

我国不动产登记法的法律依据主要是单行民事法律法规，在法律上没有统一的依据，没有做到国际通行的做法，在相关方面制定统一的不动产等登记法。

（二）登记部门不统一

我国目前的登记部门比较分散，各个登记部门各自为政，这种部门不统一的情况下，为登记制度的实施带来了负面影响，也致使当事人在登记时有所不便，降低了登记的效率。

（三）影响社会信用

目前来看，对要求不动产登记制度进行改善的呼声最强烈的是基层金融机构，因为目前的制度无法为通常作为善意第三方的贷款银行有所保障。房地产双重抵押给银行的信贷资产有一定的隐患，在某些地区产生了对金融稳定的影响。

（四）法院执行困难

由于当前登记制度的分散状态，给法院的执行工作造成了一定的困难。分散的登记状态，很有可能使彼此有关联的不动产物权，被不同的部门进行管理。比如，一处土地的使用权和这片土地上的房屋所有权，分别被登记到了不同的管理部门中，如果这两者出现了一些纠纷，那么法院在执行时，将会有一定的困难。

二、不动产登记中存在问题的解决措施

（一）明确法律责任及完善不动产登记的规章制度

针对于不动登记中权利人登记错误及存在虚假登记内容、登记遗漏等情况给权利用带来利益损害的情况，权利人可以向工作失误的不动产登记机关及登记承办人请求赔偿。对于隶属于国家权国机关的不动产登记机构，当事人因为登记错误受到利益损害时也可以通过诉讼来请求赔偿。同时为了保证不动产登记工作的有序开展，需要进一步建立健全不动产登记的相关规章制度，并对具体的工作流程进行明确，为各项工作有序开展提供重要的依据。同时还要遵循各项法律程序来归总各项登记工作，确保登记数据的完整和无误。

（二）全面考虑各方面的利益保护

不动产物权的变动需要考虑到债权人和善意取得者的权益，但在真正交易过程中，对于真正权利人和其他利害关系者的利益保护考虑较少。为了实现对利益的全方面保护，在不动产登记中中登记效力要保证当事人的利益。并充分的借助于法律约束力来促进交易当事人完成相应的合同义务和违约责任。不动产物权变动中最为关键的一步即是登记，交易当事人未完成相关债务合同后，则需要按时完成相关登记，以此来保证不动产物权的交易的完成。这种情况下不动产物权变动登记具有强制性，需要交易双方必然进行登记。在整个过程中通过登记来对不动产登记当事人的利益进行有效保护。另外，登记效力还要保证利害关系人的利益。在实际交易操作过程中，当利害关系人与善意买受人发生利益冲突情况时，更多的是会对善意买受人的利益进行保护，但也需要在此基础上有效的规避第三人与真正权利人之间利益冲突的发生。

（三）提升登记机构的硬件设施和技术水平，创建完整的登记平台

在当前不动产登记中，需要重视互联网技术的应用，充分的应用先进的科学技术来加快研发统一的信息系统，实现不动产登记信息的信息化管理和储存，将不动产登记工作与办公自动化实现有效融合。并根据具体的工作流程来开展不同的操作界面，为登记人员相关操作提供更多的便利，降低申请人的成本。并通过创建完善的登记平台，利用云计算技术来创建信息数据库，加快推动信息资源共享的实现，促进不动产登记工作的规范性和精准性。

（四）提升对外服务水平

1.开展“不见面”服务。《不动产登记暂行条例》第25条规定，国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。不动产登记机构与相关部门信息共享，可以减少当事人提供的各种证据。为实现“让信息多跑路、让群众少跑路”，必须打破部门间的“信息壁垒”、消除“消息孤岛”，推进各部门信息互通共享和业务协同，为市民提供更丰富、更智能的“不见面”服务。依托不动产登记机构的门户网站和微信公众号，建立“网上办事大厅”平台，实现不动产交易登记的“不见面”办理及不动产登记证书免费快递上门，让群众真正感受“互联网+”时代的完全“不见面服务”。

2.优化提质增速。进一步优化不动产登记服务的提质增速，提高不动产登记工作效率，为企事业单位和广大办事群众提供更加快捷便利的不动产登记服务。从优化办理流程、缩短办理时限、精简办理材料三方面同时发力，提升不动产登记的服务水平，拓宽优化营商环境的广度和深度。一是，设置“综合服务窗口”提供一窗式办理服务；二是，强化“互联网+政务服务”应用，推进不动产登记政务服务水平；三是，面向银行等金融机构，新增共性申请材料备案及印章备案服务，营业执照、授权委托书等共性申请材料予以备案后不再收取。

（五）构建综合评价体系

建立职工综合素质评价考核办法，从工作作风、工作业绩、工作质量等方面，实现对全体职工综合素质及工作表现的综合评价考核。依托信息系统，实现评价考核相关数据信息的采集、汇总和统计，提升评价考核效率。出台相关规范和管理办法，明确推托绕、事难办、违规办证等情形的追责办法，实现窗口服务及作风情况全员考评、量化打分、奖惩兑现，进一步激发全体人员廉洁办事的内在压力和行动自觉。

结语

随着我国城市建设的发展，我国不动产登记也在向着标准化的方式前进，我国不动产登记制度从最原始的土地登记制度，到不动产登记制度的初始实施，再到后来的法律保护，制度的不断完善等环节，为我国公民提供了合理的保障，减少其自身权益的损失。另外，对着不动产登记申请工作的明确，以及申请方式的便利，也会为不动产登记标准化的实施提供有效的保障，相信在不久的将来，随着我国法律法规的逐步健全，以及制度的逐渐完善，不动产登记制度也会越来越具有标准化、规范化，并不断的向着国际化的方向发展。