房地产开发项目土地增值税纳税筹划浅析

2018-12-15张立洁

财会学习 2018年27期

张立洁

摘要：在我国社会经济不断发展的背景下，房地产开发企业也因此获得了良好的发展前景。房地产开发企业在对税费进行缴纳的过程中，土地增值税在其中占据着非常大的比例，因为税率比较高，并且产生了非常重税负压力。对于房地产开发企业而言，要想进一步降低增值额，一定要采取有效的措施对目前的收入额以及扣除项目金额进行合理的调整，保证纳税策划工作在开展过程中具备一定的规范性。本文主要针对房地产开发项目土地增值税纳税筹划进行了深入的分析，希望能为相关人员提供合理的参考依据。

关键词：房地产开发项目；土地增值税；纳税筹划

结合税务总局发布的《关于房地产开发企業土地增值税清算管理有关问题的通知》内容进行分析，其中对房地产开发企业土地增值税的缴纳做出了明确的规定。在对土地增值税进行清算的过程中，其结果在一定程度上将会直接影响到房地产市场、股市以及房价等方面。因为土地增值税在房地产开发企业税费中所占的比例比较大，所以，就必须针对土地增值税开展相应的筹划工作。

一、房地产开发企业加强纳税筹划的重要性

纳税筹划工作主要是针对相应的涉税业务来开展相应的策划工作，在此基础上构建出比较完善的纳税操作方案，最终实现减少税费的目的。任何一项纳税筹划行为在实际的开展过程中主要是受到经济利益的影响，也就是在最大程度上提升自身的经济效益。结合相关的调查结果来看，很多企业都想到开发区或者是税收优惠的地区来开展各项生产经营活动，主要是因为可以减少一定的纳税额，从而降低税收负担。在对利润进行计算的过程中，是将实际的收入减去成本，然后再减去相应的税收，在保证收入不变的基础上，通过进一步降低企业的成本与税收支出，可以使经济效益实现明显的提升。由此可以看出，在各项生产经营活动开展过程中，税收属于其中非常重要的支出部分，应该采取有效的措施进行控制。税收作为企业成本的一种重要表现形式，与企业自身利益有着非常密切的联系，只有对税收成本开展严格的控制工作，才能满足企业未来的可持续发展要求。结合实际情况来看，房地产开发企业在资金方面呈现出了非常明显的密集性，但是，在国家宏观调控不断实施的基础上，房地产开发行业本身的利润也因此受到了一定的影响。另外，又因为房地产开发企业整体规模正在不断的扩展，从而所面临的市场竞争压力不断增加，房地产开发企业就必须实现对税收筹划方式的合理运用，在此基础上来减少企业的税收负担，同时也能使企业所面临的资金压力进一步降低，从而促进房地产开发企业的经济效益实现明显的提升。

二、利用分散收入筹划法

（一）将单独计价部分从房地产收入中进行分离

假如某房地产开发企业准备出售一栋写字楼，该写字楼的市场价值为450万元，其中所涉及到的各种附属设备的价格为80万元。当房地产开发企业与购买人员之间签订合同时，对写字楼的价格与附属价格之间没有进行分离，而是将全部金额530万元以房地产转让价格的形式体现在了合同内容中，如果是在同等条件基础上，增值额将会增加80万元，同样也会导致纳税额进一步的提升。但是，如果该房地产开发企业在与购买人员进行合同签订时，只是在合同上对450万元的房地产转让价格进行了标注，另外又签订了一份附属办公设备的购销合同，通过这种方式可以进一步降低增值额，同样的土地增值税税额也会进一步的降低。

（二）购房合同与装饰装潢合同分开签订

当进行开发的住房已经完工之后，但是还没有完成对附属设备安装以及装饰装潢工作，房地产开发企业可以与购买人员签订相应的房地产转让合同。当附属设备安装以及装饰装潢工作全部完成之后，房地产开发企业在与购买人员进行合同签订时，还需要在签订附属设备安装以及装饰装潢合同，在这种情况下，房地产开发企业就会对第一份合同中所体现出的金额完成对土地增值税的缴纳工作，而第二份合同中所体现出的金额应该列入到增值税征税的范围之内，而不需要计入到土地增值税当中。增值税的税率要明显低于土地增值税的税率，这样相应的纳税人需要缴纳的税额也会减少，从而在一定程度上降低了企业的税负压力。

（三）利用分别核算方法分散收入

结合税法当中的相关规定可以了解到，纳税人对于建造的普通住宅进行销售，在增值率小于20%的情况下不需要缴纳土地增值税。另外，在税法中还明确规定，当纳税人既建造了普通住宅又从事其他房地产开发项目的情况下，需要对增值额进行分开核算，如果不对增值额进行分开核算，或者是不能保证最终增值额算结果的准确性，那么所建造的普通标准住宅也不能享受免税。当纳税人既建造了普通住宅又从事其他房地产开发项目时，采取分别核算与不分别核算方式，在税负方面具有非常明显的差异。

三、采用临界点的筹划方法

在对土地增值税进行计算的过程中，其增值额的高低在一定程度上将会直接影响到最终适用税率的高低，增值额主要是在房地产开发项目收入与扣除项目金额中产生，为了保证增值额实现进一步的降低，可以通过以下两种方法来进行：第一，对价格进行合理明确，在原来的价格基础上进行降低，可以实现对增值额的有效控制，同时也能降低增值额适用税率，从而使房地产开发企业的税负压力得到有效的缓解。在这一过程中需要注意的是，价格的降低在一定程度上也会导致企业经济收益的减少；第二，增加扣除额。对于相关的纳税人员而言，应该在事前开展相应的测算工作，并在此基础上制定出合理的销售价格，从而实现税负的降低，同时也能保证最终的经济效益具备一定的合理性。企业在进行事前测算的过程中，可以通过以下两种方法来进行。

（一）享受临界点的税收优惠而制定的销售价格

假如某房地产开发企业建造出了一批商品房进行销售，除了税金以及附加外的全部允许扣除项目的金额为5000万元，如果将这批商品房的不含税售价定义为x，在对税金以及附加进行计算时，其结果为：5%x（7%+3%+2%）x=0.6%x。式中，5%为简易计税方法的增值税；7%为城市维护建设税；3%为教育费附加；2%为地方教育费附加。

在这种情况下，其全部允许扣除项目金额为：5000+0.6%x。

根据有关临界点的规定，企业享受临界点税收优惠的最高售价应满足：

x=（5000+0.6%x）x（1+20%）。

对以上方程进行求解，得x=6043.51。即當售价为6043.51万元时，增值率为20%，此时，全部允许扣除项目金额=5000 +0.6%x6043.51=5036.26（万元）。

由此可以看出，房地产开发上只有将商品房的销售价格控制在6043.51万元以下时，才能享受到免征士地增值税的税收优惠，否则将全额征税。

（二）通过提升销售价格实现收益增加的目的

在增值率高于20%的基础上，应该采用“增值率在50%以下，税率为30%”的规定。结合以上的例子进行分析，假如最终的销售价格为6043.51+y，那么所允许的扣除项目金额应该提升0.6%y。

这时，全部允许扣除项目的金额=5036.26+0.6%y；

增值额= （6043.51+y）-（5036.26+0.6%y） =1007.25+99.4%y；企业应交纳的土地增值税= （1007.25+99.4%y）x30% = 302.18+ 29.82%y。

若企业想要提高售价带来的收益超过因突破临界点而新增加的税收，就必须使y>302.18+29.82%y

即y> 430.58。

此时的售房价格最少应为：6043.51+ 430.58=6474.09（万元）。