我国银行信贷与房地产价格的相互关系

2018-12-08

新商务周刊 2018年3期

1　导言

世界各地的房地产价格相继上涨我国也出现了房地产业发展过热现象，房地产价格、房地产投资额、商品房空置率持续上升，我国房地产价格的攀升同我国不断加快的经济增长和雄厚的外汇储备一样引起了国内的普遍关注。

2　房地产信贷波动与房价波动相互关系概述

2.1　银行信贷加速房价上涨的机制分析

在我国现行银行制度很不完善的情况下,绝大部分房地产信贷都是以抵押为依据的,因此房地产产品的市场价值大小直接决定了信贷额度的大小。在房地产周期性波动的上升过程中,作为抵押品的房地产价值由于宏观经济环境、预期等因素随之上升,直接导致银行的房地产信贷投放量增加,在土地、房地产产品短期供给弹性很小的情况下,投入房地产市场资金量的增加一定程度上会推高房价,同时,根据静态和适应性预期理论,此时房地产市场的各种参与者包括银行等金融机构和消费者预期后续房价还会上升,银行会放松贷款条件,增加房地产信贷额度,由于不同于发达国家的消费习惯和银行的信贷集中现象等原因,在我国,房地产信贷被认为是优质贷款,因此银行等金融机构会竞相增加房地产信贷,在获得贷款条件放松和预期房价上涨的情况下,除了原有的房地产参与者获得更多贷款外,由于“羊群效应”,大量的投资者、投机者和新的消费者、开发商参与进来,而房地产产品作为一种商品,其价格也是由需求和供给双方的力量相互作用形成的,从供给的角度看,开发商获得大量信贷资金必然会进行后续的项目购置和开发,大量的理论和实践表明,短期内地价受房价影响,由于房价的上升或预期上升,地价也随之上升,在我国地价是房地产成本构成的主要部分,因此房价必将随地价的上涨而上涨。从需求的角度分析,购房者同样预期房价的上涨,随着参与其中的投机者不断增加,需求人数会急剧上升,在房地产供给增加不多甚至减少的情况下,房价也会被推高。因此,供给和需求的相互作用致使房价不断上涨。另一方面,房价的上升不仅会提高银行自有房产的价值,还会提升银行贷款的质量,促使银行减少储备,进一步增加信贷数量。以上两方面相互作用必然会导致“银行贷款增加――房地产价格上升――银行贷款增加”的螺旋式上升结果。在房价拐点未来临之前,大量投机者的存在及银行信贷的支持,使得房地产价格日益脱离实际的均衡价格和基础的价值,导致房地产泡沫的产生并不断膨胀。

2.2　银行信贷加速房价下跌的机制分析

房地产信贷不仅在房地产上升周期中对房价影响很大,在房地产周期性波动中的下降阶段也扮演了同样重要的角色。如果宏观经济环境发生逆转,房地产行业步入下行通道时,一方面,用于发放房地产信贷的抵押品价格大幅下降,而信贷的需求者会由于经济条件的改变而产生违约的可能,致使银行资产质量下降;另一方面,房价的下降直接降低银行所拥有的房地产资产的价值,导致银行资产规模缩水等。所有这些因素都会促使银行减少房地产信贷规模,而房地产业是个资金密集型产业,一旦投入资金的减少和基于价格下降的预期导致有效需求减少势必会造成房价下行的压力。与此同时,为了应对不利局面,监管者可能执行更为严格的监管措施以缩减房地产信贷的投放,致使房价进一步下降。

3　利率上涨额度受限今年房地产信贷或紧上加紧

2018年开年,广州等一线城市的首套个人住房按揭贷款利率上浮，引发市场关注。银行资金价格水涨船高，信贷投放也‘价高者得’。考虑到房地产调控仍从紧，房地产相关贷款受到的影响很大，预计未来利率可能继续上浮。业内人士认为，资金成本上升叠加非标回表导致银行的资本金压力上升，将促使贷款利率上行，今年个人房贷利率上涨是大概率事件。同时，银行信贷资金可能更多地流向先进制造业、普惠金融、小微企业等领域。在零售业务方面，银行为了提高资产收益率，可能加大信贷资源向信用卡、消费金融等领域投放的力度。

3.1　多地个人房贷利率上浮

开年后，广州地区四大国有银行宣布，2月1日起首套房的房贷利率上浮10%，二套房则上浮15%。广州地区银行首套房的房贷利率大多上浮5%-15%。其他一线城市方面，深圳地区的21家银行中，有13家银行首套房房贷利率上浮10%，上浮15%和20%的银行各有两家。上海（楼盘）地区的30家银行中，有13家银行首套房房贷利率上浮，8家银行维持基准利率。二线城市中，武汉（楼盘）、南京（楼盘）等地银行的首套房房贷利率上浮10%-20%。一线城市和热门二线城市的房贷利率可能局部上浮15%左右，但不会出现按揭贷款利率大幅上升的情况。由于监管的因素，非刚性需求已无法落地，现在一线和二线城市的购房需求基本上是刚性需求。对于刚性需求，利率不可能无限上涨，还需要控制在合理水平。

3.2　房地产相关贷款额度紧张

2018年信贷额度紧张，大部分企业已接受贷款利率上涨的现实。尽管房地产开发企业往往能接受利率上浮30%甚至更高的水平，但总行审批非常严。目前房地产企业的批贷次序是靠后的。只有在银行信贷额度实在有富余时，才可能给房地产企业批贷。以往银行的非标投资很多流向城投公司与房地产开发企业。在目前从严监管的格局下，回表难度很大。房地产领域一直是监管部门重点关注的风险领域，2018年房地产相关贷款预计会持续收缩。