浅析“营改增”对房地产行业会计核算的影响及策略

2018-12-05戴文琪

经济研究导刊 2018年21期

戴文琪

（浙江科技学院，杭州 310023）

一、房地产行业“营改增”的背景

2016年5月1日起房地产业正式试行“营改增”，开发企业中的一般纳税人将由营业税5%改按增值税11%征税，并自行开具增值税发票。国家税务总局数据显示，2016年5—11月，建筑、房地产、金融和生活服务四大试点行业总体税负下降14.7%。然而，“营改增”后，会计核算过程变得更加冗杂、乏味，而会计核算的准确度，又直接影响到企业纳税量以及财务分析指标的可信度。这次税制变革，防止了商品在流转过程中重复征税的弊端，减轻了房地产行业的税收负担，但也给企业财务会计核算带来新的变化和风险。

二、房地产企业“营改增”后存在的问题

1.员工学习能力不能适应新形势。习惯了以前业务的处理方式，很多财务人员不能及时学习新的会计准则和相关法规，依旧沿袭旧思维，不能灵活应用现有政策，导致企业税负不降反升。税制改革初期，由于财务人员疏忽或政策理解有偏差，违反规律规定，缴纳税收滞纳金或者行政处罚甚至刑事处罚的事件比比皆是。此外，增值税专用发票的获取涉及到不同的部门，因此加强了与各部门之间的联系。然而，很多员工受知识水平和自身学习能力的影响，税收意识薄弱。在实际购买物质时，只考虑价格、质量等因素，不能合理、科学地比较成本高低。此外，随着电子商务的发展，电子票据逐渐增多，掌握基本的电脑操作也显得尤为重要。部分经验丰富的老会计，对互联网的熟练度还有待提高。

2.进项抵扣不足。虽然增值税中成本可以由进项税抵扣，但是在改革初期，房地产行业中成本赋税比重仍然是非常大的。在实际业务中，很多都不能取得增值税专用发票，例如水泥、砂石等施工材料，这类原材料在成本中占据了不容忽视的比重。此外，房地产行业劳动人员众多，且近几年人工费逐年增长，这部分开支也不能抵扣，从而会降低企业的利润。房地产企业有时进项税额和销项税额并不匹配，企业为了增加流动资金，预售一部分未完工的房子，那么进项的税额就会出现销项税额在前、进项税额留底的情况，这样会造成资金短缺，增大企业税收压力。

3.会计核算体系不够健全。“营改增”后，老一套的账务处理和纳税流程已经不能适应新的税务处理方式。企业需要建立一套全新的会计处理、发票管理和纳税流程。对于一些老的房地产项目，相关配套法律法规政策还存在不足，会造成纳税的不公平、偷税、漏税现象发生。财务人员职业道德和法制观念不能适应新的发展模式，也对会计核算产生制约。企业内部监督还不完善，有部分企业没有建立监督制度，或者建立了但并没有实质上实施，仅仅是走了流程，失去了原有的监督功能。企业内部权责分工不明确，责任担当模糊。缺乏绩效考评机制，无法对员工的工作定期进行考核。

三、房地产企业面对“营改增”的策略

1.加强员工培训。房地产企业能否在我国稳定、快速地发展，财务人员起着关键性的作用，他们的理论知识及实践能力，直接关系到企业资金的利用效率。所以，首先，应对财会人员进行培训，达到“新人”能了解“营改增”政策。在合法的前提下，充分利用国家“营改增”相关优惠政策，灵活应用法规减少税收的目标；努力实现“老人”能够利用计算机处理会计账务，摒弃过去的营业税税收的处理方式，做好历史遗存的建筑工程的期初纳税工作，通过比较选择合适的计算方式。其次，对其他部门进行专业培训，尤其是采购部门，深入了税制改革的内容，熟知增值税专业发票的重要性，加强与财务部门的沟通与协作。最后，高层管理人员应了解国家政策的发展趋势，对“营改增”知识做到了熟于心，这有利于制定合理的企业发展战略。

2.规范进项管理。首先，房地产企业应加强纳税意识，在选择下游材料合作商时或者应税劳务时，应充分考虑“营改增”的影响，尽量选取能提供增值税专用发票的供应商或者劳动力。票据由专人保管，以免遗失，便于进项抵扣。其次，房地产企业可以充分利用规模优势最大化，由总公司集中购买原材料，分配给子公司，以获取最大的折扣力度。这样减少了增值税发票不能抵扣的现象的发生，降低了整个公司的成本。再次，房地产企业购买原材料时可以采用分期付款方式，获取的进项可以分期进项抵扣，从而获取货币的时间价值，这样相当于给企业带来了“无息贷款”。最后，企业转变项目模式。扩大精装修等容易取得专用发票的项目，一方面有利于减少成本，另一方面也提高了公司的业务层次。

3.完善会计管理机制。“营改增”对房地产行业的会计核算提出了新的要求，要想进行高效的管理，需要建立一套便捷的会计管理机制。首先，企业应设立独立的财务部门，分清每个职员的责任，对以往不符合现行法律规定的企业制度进行分析，提出修改意见。税务部门应总结政策存在的漏洞，颁布补充法规，完善“营改增”政策，创造企业转型发展的契机，提供的良好税收环境。其次，提高职员的业务能力和职业素养。企业可以定期组织职员进行国家新出台的会计知识、法律知识的学习，要求员工时常进行工作总结，培养员工不断学习、跟上时代进度的意识。最后，完善监督机制。企业应防止内部虚开、伪造发票，建立完善的发票管理制度和信息披露机制，奖赏分明，对企业内部违反法律的行为，加大处罚力度。政府部门应加强政策的引导，加强外部实时监督，确保政策实施。加大政策宣传力度，建立纳税诚信体系，杜绝偷、逃、漏税行为。监督机制能保证信息的有效性，提高财务管理的科学性。