雄安新区住房建设与发展路径研究

陈丁薇 张子纯 胡尹燕

摘要：规划建设雄安新区，是党中央深入推进京津冀协同发展作出的一项重大战略决策部署。在经济新常态下，雄安新区住房建设应全面落实“房子是用来住的，而不是用来炒的”这一理念。本文将基于雄安新区的战略定位，提出以发挥政府主导作用、完善新区原居民的利益补偿机制、构建多层次的住房供应体系为主体的住房发展路径，以实现“居者有其屋”的目标，从而使雄安新区成为中国住房市场改革与创新的样板城市。

关键词：雄安新区；租购并举；共有产权住房

习近平总书记在十九大报告中明确提出：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”作为改革先行区，雄安新区应创新住房建设体系和发展路径，全面落实“房子是用来住的，不是用来炒的”重要理念，构建多层次的住房供应体系，加快建成中国住房建设样板城市。

一、雄安新区的住房建设分析

雄安新区应充分发挥自身的政策优势，探索住房建设与发展新路径。首先，应发挥政府部门的主导作用，促进新区住房市场有序平稳发展。其次，应制定切实可行的利益补偿规则，处理好原居民的拆迁、安置和补偿问题。最后，雄安新区应积极创新，通过构建多层次住房供应体系，努力实现“居者有其屋”。

（一）机构统筹——雄安新区住房建设与发展的重要前提

为构建多层次的住房供应机制，应设立专门的住房管理机构，以承担统筹雄安新区住房建设的前期工作、中期建设和后期管理。前期工作主要为住房面积差异设计与配套实施规划、住房建设资金的筹集。通过科学有效的方法，获得雄安新区现有及潜在居民对新区的住房需求，结合国内外城市建设专家的经验和评估，形成科学的住房设计方案和配套设施规划。采用创新的项目融资模式，搭建公共部门与私人部门的住房建设合作平台，在减小政府的财政压力的同时，使得政府与社会共享新区住房建设与发展成果。中期建设主要为按照“一张图纸进行到底”的思路，在科学制定和评估新区住房发展蓝图后，将住房规划落到实处，并协同城市規划愿景，建成错落有致的城市住宅景观。后期管理主要为住房的运营和流转、住房的维修及服务，需要以法律为基础，制定科学的住房流转机制。并设立专门的物业机构，使其作为住房管理机构的下属部门，保障住房的运营和维护。

（二）规划先行——雄安新区住房建设的关键环节

根据新加坡城市建设经验，为避免建设的盲目性而引发“大城市病”，雄安新区应以长远目光来设计城市建设蓝图。只有依据科学的规划蓝图，住房设计和建设才能够有的放矢。为最大化利用有限的土地资源，公共住房的建设应以完善基础配套设施和高水准的公共服务质量为基础，将室外环境作为住宅的延伸，使居民能够将一部分活动从住房内转移到住房空间外。而针对公共住房本身，应依据不同年龄层次和群体的个性化需求，形成面积、位置、功能以及价格相互区分的公共住房建设方案，从而构建多层次、多样化的公共住房供应体系。

（三）政府管控——雄安新区住房市场有序运行的重要保障

为实现雄安新区住房的高效建设与有序发展，政府应该加强对住房市场的管控力度。政府管控作用主要体现在住房的价格、信息互通以及中介机构专业化方面。住房价格应依据不同层次的房屋条件制定，在保持价格水平稳定的基础上，实现住房价格的动态平衡。住房信息使住房在流转过程中公开透明，是实现房屋交易市场有序发展的关键因素，雄安新区的住房管理机构应保证住房信息的全面、真实和完整性，从而形成住房价格的自动调节机制。住房中介机构应作为雄安新区住房建设部门的下属部门，由公共组织负责具体操作业务，在住房信息互联互通的基础上，发挥政府对住房交易市场的调控作用。

二、雄安新区住房的拆迁、安置和补偿问题

雄安新区的建设要求“每一寸土地都得到合理的规划”，为了提高原居民对新区规划与建设的接受程度，政府相关部门应建立详细的利益补偿机制，通过货币补偿、实物补偿或使原居民参与城市建设分红等方式，解决原居民的住房拆迁、重新安置和利益补偿问题，使新区的住房规划与建设在满足原居民生存和发展诉求的同时，将其损失降到最低。

（一）推进原居民户口的确权工作

为打破户口关系对外来居民发展的诸多限制，雄安新区需要创新户口管理制度，逐步以“居住证”制度替代户籍制度。但是，为减少利益冲突，平稳推行改革进程，原居民现有的户籍利益也应得到充分的保障。可通过确权户的形式达成这一目标，确权户为有权参加补偿、安置和参与年底分红的个人和家庭。针对不同家庭情况，政府应制定多层次的确权户分配方案。每个家庭通过自主决策，确定某位本地出生的已婚人员为确权户主，确权户的户主性别不设性别限制，通常为有独立经济能力的已婚男性，若为独生女的家庭，也可设已婚女性为确权户主。如父母在调整之前已跟随子女立户，则不再另行立户。如家中有多个子女且都已婚配，则可以各自另行立户。

（二）制定切实可行的拆迁补偿方案

雄安新区公共住房与交通等基础设施的建设需要占用大量土地面积，其中不可避免地会涉及到居住区，因此，要制定详细的拆迁补偿方案，以防止不必要的矛盾和冲突。拆迁补偿可以分为获得资金补偿和土地股权两种形式。资金补偿是在确定单位土地面积的拆迁补偿金额后，根据测定的拆迁面积对原居民进行全额补偿。土地股权是不进行当前的现金支付，而是将原居民的被拆迁的土地面积折合成相应的股权，使其获得的股权收益随土地价值增长而提高的一种方式。房屋或可采用资金补偿的方式，而院落可按照土地股权的补偿方式，村民在获得房屋的全额资金补偿后，还可凭借股权参与年终的土地分红。这意味着，对于农民来说，拆迁补偿不再是“一锤子买卖”，新区的发展将与其自身的利益息息相关。

（三）出台公平合理的居民安置办法

在拆迁、补偿与安置过程中，住房安置是居民最关心的问题，也是政府工作的关键环节。在确权户确权后，政府可以单位确权户内人口作为安置房分配的重要依据。无论确权户的户口上有多少成员，确权户的人口数量乘以单位固定安置面积，便是单位家庭得到的最终安置房面积。为了照顾不同层次家庭的多样化住房需求，解决有较多老人、未成年子女家庭的住房问题，政府还可在合理范围内，允许确权户可购买的额外房产面积。此外，相关部门在制定和执行居民安置办法的过程中，要尽量做到公正、公平、公开。

（四）确定具体的分红制度和实施办法

规定居民按照股份分红，可以将股份划分为单一的人权股、房权股和宅权股，也可对以上股份按不同比例进行组合。另外，基于雄安新区住房发展中严禁投机炒房的原则，要额外限制户中人口较多的确权户持有股份数量，以便在具体执行中既能满足各家各户的合理住房需要，又能严格控制投机行为，从而促进雄安新区多层次住房供应体系的有序发展。

三、雄安新区构建多层次住房供應体系

雄安新区作为中国的改革先行区，应首当其冲，努力建成中国住房市场改革的样板城市。为此，应大力推动公共住房的建设，贯彻多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。形成以租赁住房和共有产权房为主，商品房为辅的多层次的住房供应体系，使新区全体居民共享住房改革成果。

（一）确立房屋租赁的主体地位

政府应促进雄安新区房屋租赁市场的规模化发展。首先，立法部门需要制定完备的房屋租赁法，并完善房屋租赁合同法，通过明确房屋出租方和租赁方以及中介方等房屋租赁主体的权利和义务，保障各房屋租赁主体利益的实现，保证房屋租赁市场的长效发展。其次，为提高居民对房屋租赁的接受程度，政府应加强社会福利政策的引导，通过实施税收优惠政策和加大对租房者的补贴力度，促进公共服务均等化，使租房者和购房者享有同等权利，平等获得公共服务和使用基础设施，从而以“租购同权”促进“租售并举”。最后，雄安新区的住房管理部门应积极承担房屋租赁中介的职能，将现代信息管理技术应用于房屋租赁的过程中，通过整合不同层次的房屋出租信息，促进房屋租赁的梯度化与精准化供给。

（二）推动共有产权住房规模化发展

在共有产权住房建设初期，政府应积极培育共有产权的开发主体，从国有企业、事业单位逐渐增加到市场中的私人部门，从而形成多样化的融资方式。该机构在共有产权住房的法律法规体系下，还应制定严密的合同制度，根据具体情形和发展需要制定房屋共有者之间的房屋产权比例，从而明确共有者各自的权利和义务。在确定共有产权住房的保障主体上，应基于扩大保障群体的立场，满足外来常住人口的居住和房屋产权需求。最后，住房管理机构还应完善共有产权住房的进入和退出机制，使政府成为购房者购买公共产权住房的直接授权者和出让共有产权住房时的优先购买者，从而实现政府对共有产权住房的“封闭管理，循环使用”。

（三）引导商品房市场有序运行

保留雄安新区部分商品房市场，是为了满足高收入者对房屋全部所有权与使用权并行的需求。雄安新区的住房管理机构在维护商品房产权顺利分割的同时，应积极通过各种手段严格控制商品房交易市场的规模，防止房价持续飙升。具体来看，雄安新区的住房管理机构可实行高额的房产税政策，在较高的商品房价格的基础上，加大房屋购买者的“养房”压力，从而有效过滤部分具有购买商品房意愿的高收入者，杜绝少数人群恶意抬高房价的行为，从而理顺商品房市场的交易机制和出让关系，促进雄安新区商品房市场有序和稳定发展。