房地产开发企业信用风险的形成机理及防范对策

南雨岐

摘要：房地产开发企业资金需求大，回收时间长，对国家金融财政政策反映敏感，产业链错综复杂，债务规模过大，其信用风险是房地产危机或金融危机的关键诱因，将严重影响我国经济持续健康发展以及社会的稳定。本文从房地产开发企业信用风险的内涵入手，分析了房地产企业信用风险形成的机理，提出了防范信用风险的对策，对于目前促进房地产企业有效防范信用风险，维持房地产开发企业在国家金融财政政策严控环境中实现持续健康发展具有现实意义。

关键词：房地产开发企业 信用风险 融资结构

中图分类号：F270 文献标识码：A 文章编号：1009-5349（2018）19-0069-03

近几年来，房地产企业迅速发展，但也存在盈利能力弱化，自身融资能力不足，资金链断裂，严重威胁房地产开发企业的生存，融资结构和融资方式不合理，负债规模过大，导致房地产开发企业财务负担过重，时刻面临巨大的信用风险的问题。特别是近几年各地区限贷限售等政策的出台，房地产开发企业经营日益困难，资金周转不畅、放大信用风险发生的可能性，如果对房地产企业的信用风险不给予及时关注，将给投资者和购买者造成严重的损失，影响经济的正常运行甚至影响社会的稳定。

一、房地产开发企业信用风险的内涵及形成机理

风险是某一事件发生的可能性，信用风险就是债务人发生违约的可能性，房地产开发企业的信用风险主要是由于各种筹资方式形成的借入资金包括银行借款和从私人或小规模贷款公司借入的资金以及由于发行证券筹措的资金，到期无法偿还本金及利息的可能性大小。房地产开发企业上下游产业链联系密切，影响深远，其信用风险的形成机理错综复杂。房地产开发企业的信用风险一旦产生，给房地产开发企业造成的预期损失将超过预期收益，大量烂尾楼的出现，或将房地产开发企业多年的收益吞噬，并且房地产开发企业的信用风险会持续累积、恶性循环、引起供应链的连锁反应、引发次贷危机，造成社会经济的不稳定，其危害后果难以预期及度量，应引起国家各级政府的高度关注。房地产开发企业的信用风险主要是由以下几种原因形成的：

（一）由于债务原因引起的信用风险

由于房地产开发企业债务规模过大，财务负担过重，导致债务到期无法履行债务契约造成的信用风险。

（二）由于市场原因引起的信用风险

由于目前国家对房地产开发企业的限制，包括资金限制、土地限制以及市场限制，导致房地產开发企业很难从正规银行取得满足其经营活动所需资金，被迫从私人或小额贷款公司取得资金，极大地提高了资金成本，是房地产开发企业违约的重要原因。

（三）由于经营困难引起的信用风险

目前由于房地产市场的政策影响，特别是限贷限售政策的影响，导致房地产开发企业资金回收困难，而资金却需要不断注入，资金周转无法正常进行。这是决定房地产开发企业信用风险的主要因素。

（四）由于购买力下降引起的信用风险

由于目前实际通货膨胀率高于人们预期水平，而居民的收入水平未见提高，特别是农村居民，这几年由于粮食价格的下降，购买力受到严重影响，导致居民购房的需求及热情减弱，造成购买力下降，引起房地产开发企业销售不畅，经营能力下降，有可能诱发的信用风险。

二、房地产开发企业存在的主要信用风险

房地产开发企业的信用风险与融资是密切相关的，其融资的目的是通过选择方式从时间上和数量上保证开发项目对资金的需求。金融危机过后，企业的融资市场越来越复杂，企业的经营风险逐步上升。房地产开发企业主要的信用风险有政策风险、融资渠道单一风险、资本结构风险、负债期限结构风险、负债经营风险、利率风险等。

（一）房地产开发企业的政策风险

房地产开发作为资金密集型产业，受国家货币信贷政策的影响较大。国家可通过运用存贷款基准利率、贷款利率及信贷监管等经济杠杆和手段，控制货币供应量和房地产信贷规模，从而对房地产开发企业融资产生影响。房地产开发企业的生存与发展非常依赖货币供应量，当其扩大时，货币资金流动性增大，必然有利于大量资金进入房地产市场，利于房地产金融。反之，则可能导致资金撤离房地产市场，加大房地产融资难度。目前，我国房地产开发资金约有60%直接或间接来源于银行信贷，一旦房地产信贷政策有变化，无疑会给房地产融资带来较大的风险。如国家在房地产领域实行严格的信贷紧缩政策，提高贷款利率，会加大房地产融资成本，并进而影响企业的偿债能力；再如，金融监管机构，严加限制商业银行的房地产信贷业务。这些政策均使房地产融资难度加大。税收政策对房地产的影响也很大，税收政策是调整房地产价格的有效工具。

（二）房地产开发企业融资渠道单一风险

许多房地产开发企业融资渠道比较单一，直接融资所占的比例很小，资金来源大多都是银行贷款，而目前银行已经很难提供满足房地产开发企业生存所需资金，迫使其向私人或小额贷款公司借款，导致其资金成本提高、财务负担加重，在房地产宏观调控或信贷货币政策趋紧的背景下，严重影响项目预期现金流的运行，导致资金链日趋紧张，无法如期足额满足开发项目对资金的需求，影响项目进度，造成房地产开发企业财务危机诱发国家金融危机。

房地产开发企业面对的是单一的金融市场，商业银行占据了主导地位。商业银行贷款难以满足房地产行业持续的资金需要。从银行的角度来说，我国商业银行目前在经营管理上还普遍存在制度缺陷，单一银行间接融资不能保证房地产行业持续资金需要。商业银行资金来源主要是短期储蓄存款，所提供的长期住房抵押贷款使得银行自身资产负债期限结构不匹配，隐含财务风险，提供的开发贷款和短期流动贷款对需要长期资本的房地产企业来说，还是不适应当前市场的需要，不能保证房地产行业也持续发展。

（三）房地产开发企业的资本结构风险

资本结构实质就是指企业全部资产中，各个资金所占比例以及构成。资本结构的理论是指以成本分析为基础，通过改变资本结构的比例关系，怎么样才能使企业利益达到最大时风险最小。

房地产开发项目的自有资金是衡量房地产企业整体实力和项目开发风险的重要因素。我国房地产开发企业普遍自有资金不足，近年来自筹资金比例一直在30%左右，距新政策35%的最低自有资金比例要求还有差距。由于自有资金的不足，大多数房地产企业只能依靠高负债经营。如果过度依靠负债融资而造成不合理的资本结构，就会埋下财务风险隐患，甚至发生难以预测和控制的财务危机。负债的多少要与自有资本和偿债能力的要求相适应，要有效地利用负债经营以免负债太多。当企业在经营利润率小于负债利息率的情况下举债，盲目的没有节制的举债可能会使企业破产倒闭。

（四）房地产开发企业的负债结构风险

负债结构是指房地产开发企业的债务总额中短期负债与长期负债的比例。短期负债是企业日常运营过程中影响资金链的重要因素。目前，大多数房地产企业的流动负债率达到50%以上，说明绝大多数负债为短期借款，而短期负债中相当部分来自于预售房屋所得的预收账款。一旦行业周期进入下行轨道，房价大幅下降或者其他原因引起消费者大量违约，会使这部分预收账款变成需要偿还的实质性负债，造成企业的现金需求急剧扩大，使企业面临资金链断裂的危险。

房地产开发企业的负债融资，最终需要项目开发的经营收入来还本付息。因此，房地产开发企业通过负债融资方式筹集资金，负债融资成本应低于预期融资收益，当企业通过负债融资获取开发资金后，经营不善或房屋滞销均可能导致房地产开发企业经营收入出现大幅度下降，不仅损害企业利益，还有可能导致偿债能力变弱而最终无法按期偿还负债融资的本金和利息，危及企业的生存与发展，严重的甚至可能因无力偿还债务本息而破产倒闭。

三、防范房地产开发企业信用风险的对策

（一）积极拓展房地产开发企业融资渠道

房地产开发项目资金需求量大、占用周期长，其特性决定了房地产开发项目除了依靠自有资金外，还必须寻求外部金融工具筹集和融通资金，以保证项目开发各个阶段对资金的需求。房地产开发企业应根据自身的融资能力和资金需求特点，积极拓展融资渠道，探索多元化融资方式，如房地产信托、私募、典当、委托贷款等，也可考虑合作开发或并购，以多渠道解决项目资金问题，并且通过多种融资渠道，使信用风险得到分散、对冲和规避，从而促进抗风险能力的提升。

国家政策和金融环境对房地产融资影响较大，房地产开发企业要了解国内外宏观经济形势、国家货币及财政政策以及国内外政治环境等各种外部环境因素，合理分析影响企业融资的各种有利和不利因素，以及可能的各种变化趋势，积极拓展融资渠道，选择适合的融资方式。引导国外资金投入中国的房地产融资市场，政府和企业要抓住这样的机会，可以利用国际金融组织贷款，外汇政府贷款，外国商业银行贷款，国际证券，与外资合作经营以及信托等方式来进行房地产开发项目的融资。建立抵押资产管理公司，可以缓解其经济上的压力。

（二）合理安排资本结构

在进行融资决策时，应安排合理的资本结构，使股权与债权保证在一个合理的比例，以确保适当的偿债能力，负债经营能使企业获得财务杠杆利益，同时也要承担相应的风险，由于债券定期还本付息的强制性要求，接受债券人的监督，资金使用效率降低。监督成本是企业因负债而必须支付的代理成本，另一方面，负债放大了管理者持有公司的股权比例，对管理者造成很大压力。总之，负债融资可以促进管理者作出更好的投资决策。因此，房地产开发企业在融资过程中，企业要使债务资本的份额加大，以便获得更多的利益，又要结合自身时间和风险承受能力，不能盲目地负债经营，避免由于债权资本比重过大而带来的财务风险。

同时要确定合理的负债规模，根据企业的实际情况，周全地考虑财务风险，要保持合理的负债比率，并统筹安排融资进度和项目进度，既要确保项目各阶段筹集的资金充足不影响生产经营，又要避免筹集资金闲置或者过剩而降低融资效益。

（三）建立信用风险预警系统

影响房地产开发企业融资的风险因素众多，而且处于变化之中，這给企业信用风险的防范带来了一定的困难，要解决这一难题，企业可充分利用信息技术建立信用风险预警系统。以此来分析房地产市场供需整体走势和结构变化，保持对房地产信用风险的经常性、持续性的监测与分析，并及时调整贷款投向。在此方面，我国可借鉴其他发达国家房地产金融监控预警体系的经验和各项指标来不断调整和完善对我国房地产信用风险的监测。

（1）通过对反映企业负债融资规模、负债结构、偿债能力等状况的信息进行检测，实时监控信用风险预警指标的变化，及时预测可能发生的风险，并作出风险预警提示。

（2）根据风险预警，针对风险的影响程度，制订风险规避方案，集中力量对高风险区域采取重点防范措施，积极防范和化解风险。

（3）要根据国家经济政策、市场环境（下转第68页）（上接第70页）和企业自身状况的变化对风险预警指标进行适时调整，以确保风险预警防范机制的灵活性和实用性。

（四）加强国家的宏观调控和引导

房地产金融市场的稳定发展，对于我国经济各个方面都具有非常重要的作用，所以，国家必须加强对房地产金融市场的调控，有效控制房地产信用风险，保障房地产金融市场的稳定发展。在我国，房地产具有半垄断性，房地产开发商一般不会通过降低房价来推广销售甚至有一些开发商囤积住房，以等购买力恢复后再加价出售。因此，房地产金融的发展需要政府发挥作用，政府监管部门应该从根本上解决房地产市场的问题，从全方位对房地产进行调控，通过法律手段，使房地产融资有一个良好的外部环境，从源头上解决房价上涨的问题；完善土地出让制度，提高土地管理部门、房地产交易监理部门的透明度，减少商业腐败等；采取相应的优惠政策，保护中小投资者的利益，从根本上保证房地产市场的稳定健康发展。

总之，保障我国房地产开发企业持续稳定发展，准确把握房地产开发企业信用风险的形成机理，明确房地产开发企业主要的信用风险，有针对性、突出重点地提出防范信用风险的对策，对于稳定房地产市场、保障房地产开发企业的生存与发展，降低房地产开发企业由于信用风险诱发金融危机的可能性，维护国民经济可持续发展及社会稳定具有十分重要的战略意义。

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责任编辑：赵慧敏