“营改增”后房地产企业的纳税筹划探讨

魏海练

[摘 要]纳税筹划主要指企业通过研究所要纳税的项目，并建立一套完整的纳税筹划方案，达到减少企业纳税压力的目的，采取纳税筹划能够有效避免不规范的纳税业务。在目前“营改增”方针的政策下，房地产企业落实纳税筹划方案，既可以规避不规范征税，而且对促进房地产事业的转型革新具有显著的作用。基于此，本文简要介绍了纳税筹划的基本概念，阐述了“营改增”对房地产单位带来的影响，并分析了实施“营改增”政策后，房地产单位纳税筹划的有效途径。

[关键词]“营改增”；房地产；纳税筹划；影响

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2018.16.056

[中图分类号]F299；F812.42 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2018）16-0-02

为了顺应市场经济体制改革的要求，国家在税制方面进行了全面革新，其中，全面实施“营改增”税制就是一次全新的发展，是对国内流转税的重要改变。就房地产企业而言，“营改增”税制在很大程度上降低了企业的纳税压力，有效防止了重复征税的情况。但是，由于房地产行业存在一定的特殊性，实施“营改增”政策可能会增多企业的纳税费用。所以，就房地产行业的纳税筹划而言，“营改增”对企业的经营有较大的影响。

1 纳税筹划的基本概念

通常情况下，纳税筹划是指通过分析和筹划企业经营中包含的所要缴税的项目，以制订一套完善的纳税处理方案，从而达到减少企业缴税压力的目的，由此提升整个企业的经营利益。纳税筹划的起源地是西方国家，最早的作用是为企业纳税筹划提供一些建议，但是伴随经济的增长和时代的发展，纳税筹划日益发展成为一个成熟、完善的行业。在企业中出现纳税筹划的原因就本质上来说，源自经济效益的驱使，即在追求经济效益最大化的同时出现了企业纳税策划。

2 “营改增”在房地产企业中产生的影响

2.1 “营改增”能避免重复征税

在推行“营改增”以前，房地产单位在经营自检的不动产项目时，主要以取得所有价款与价外经费的和为依据，然后乘以5%的税率运算当期需缴纳的营业税；而“营改增”以后，企业通过求出的销项税额-进项税额的差价用作当期需缴纳的增值税。由此不难看出，营业税的计税指标是销售额。房地产企业在经营过程外购的施工材料已经上缴了相关税金，但在出售房屋时又上缴一次营业税，如此就出现了“重复征税”的现象，这无疑增加了企业的纳税压力。增值税属于一种流转税，各个环节均以增值额为指标来求得增值税，如此一来，上缴增值税能规避反复征税的情况。所以说，“营改增”能够彻底解决企业多次征税的现象。

2.2 “营改增”能促进企业健康发展与转型革新

“营改增”税制在房地产行业中的推广，促使整个房地产单位迈向了增值税时代，从而既简化了税种，还实现了企业运营的精简化，有助于企业实现健康发展及转型革新。基于“营改增”，房地产企业领导层必须高度关注税务管理的重要性，并通过科学的筹划与风险控制，让企业经营业务更为标准化、科学化，由此为房地产企业的可持续发展奠定坚实的税制基础。

3 房地产公司纳税筹划存在的不足

3.1 管理者对纳税筹划的认识片面

由于传统的税务复杂，且很多法律法规在执行上存在很多问题。由此，很多房地产公司的纳税筹划者对纳税筹划的问题了解片面，没有引起重视，其认为只凭借和税务部门的私交就可以处理好常规税务工作。这给“营改增”政策下的纳税筹划工作带来了较大的影响，尤其是当前很多房地产公司的纳税筹划者的水平较低，以及在“营改增”税制了解不全的状况下，极易导致在纳税筹划过程出现懈怠行为，不仅无法全面思考各行各业间的关联，还极易导致纳税比重增加，用错误的计算机计税方式导致企业税负加大。

3.2 税务风险控制不当

当前，国内的房地产公司，在纳税筹划上表现出了风险控制薄弱的现象，从而极易给企业的经营埋下安全隐患，并极大地阻碍了企业的长远发展。一方面，很多房地产公司在纳税筹划过程缺少相关的风险分析与处理，造成风险分析不全；另一方面，对企业税务风险也很难进行有效监控，既缺少健全的预警体制，还缺少必要的风险应急方案，如果出现问题，将会对企业带来严重的影响。

3.3 纳税筹划的全局性较差

当前，房地产公司的纳税筹划存在明显的片面性，造成全局性较差，对房地产公司的稳定发展起到了巨大影响。主要体现为：没有妥善处理营销最大化与税收最低之间的关系。房地产公司在实施科学的纳税筹划时，可以有效减小纳税压力，能增加企业的经营效益。但在实际操作中，相关人员缺少全局性，极易出现顾此失彼的情况，不能平衡处理收税与利润间的关联。

4 “营改增”税制下房地产单位纳税筹划的途径

4.1 做好纳税筹划工作

在“营改增”的背景下，根据一定标准把企业细分成小规模纳税者和一般纳税者。两种不同的分类享有一定的纳税标准和相关优惠，按照“营改增”的基本要求，年销售的应税费用超过500万元的纳税者，以及企业财务核算水平达到一定标准后就能申请成一般纳税者，而少于500万元的就是小规模纳税者。小规模纳税者的房地产公司，能以5%的税率来计算，但不可以抵扣公司的进项税。针对一般纳税者的增值税征收率在11%，销售部分老项目能以5%的税率计税。就房地产企业而言，大多数都达到了一般纳税者的标准，而最终选取何种身份，就要求做好纳税筹划工作，以此认真研究公司的资产规模、其他货值、项目成本和企业會计核算水平等各项内容。在分析了纳税筹划工作后，若房地产企业属于小规模纳税者的身份则有助于促进企业发展，此时能通过管理企业年度预售约定的进程，采取分立、分拆的途径减少房地产公司的年度销售费用。

4.2 选取适当的地产服务供应商

房地产企业业务发展主要和建筑商相联系，就企业而言，建筑的主要投资几乎来自土地和建筑建设成本。所以，房地产公司在纳税筹划的过程中，必须思考企业能否抵扣营改增进项税额的基础就是所选取的合作商是否满足一般纳税者标准。为此，企业在项目招标活动中，要认真审查建筑商的身份是否为一般纳税者。另外，在签订各种建筑项目合同时，要添加相关发票条款，尤其是针对“营改增”专用发票的出具上，这是优化自身“营改增”发票管理的基础，还是能够抵扣进项税额的核心。同时，房地产企业还应当思考在过渡时期签署的建安费用合同上成本是否存在上涨情况。这是由于建筑单位内的人工成本不能获取“营改增”的进项发票，从而就造成房地产企业的投资增多。由此，在选取建筑商的时候，房地产企业一定要严格控制建筑的人工费用目标。

4.3 加大精装房比重

相较于毛坯房屋来说，精装修中的电器、灯具、装修材料、装饰项目等能获得“营改增”进项税额抵扣，如此一来，企业增加精装房比重就能够减小税负，或是精装修之后自主进行不动产销售租赁业务，例如，租赁办公区域。

4.4 增强纳税筹划机构的纳税筹划意识

基于“营改增”税制，传统的房地产财务处理已明显不能满足企业纳税筹划业务的要求，为了增强纳税筹划机构的纳税筹划意识，房地产企业应当积极组织工作人员学习有关“营改增”的法律政策和理论知识，如增值税发票管理、进项税额无法抵扣的经费（如福利费和应酬费等）和税收风险控制等，通过提升纳税筹划者的职业素质及对“营改增”的全面认识，以“营改增”促进房地产公司纳税筹划工作的顺利实行。另外，房地产企业要建立严格的法制标准，要求工作人员用合法途径开展相应的避税工作，由此防止出现非法避税引起法律与道德问题，为企业的长远发展奠定良好的基础。

4.5 加强税金风险控制

房地产公司在整个纳税筹划工作中，还存在各种税务问题，这些问题给企业的稳定发展埋下了安全隐患。由此，企业要全面做好纳税筹划工作，并加强税金风险控制。首先，制定健全的税务风险管理预警体制，通过定时研究涉税风险来预警相关税务危机，进而防止税务风险阻碍企业发展。其次，建立动态化的税费风险监督体制，通过全程监管纳税筹划工作，以实现防止税务风险的目标。最后，配备高素质的风险应急人员，通过妥善解决相应的税务风险促进企业健康发展。

4.6 实施多元化的发展战略

“营改增”涵盖的范围非常广泛，企业能对经济业务进行转型升级，由传统简单的住宅地产朝着相关领域拓展，延伸到物业、园林、装饰建材、技术咨询行业和广告服务等方面。开发间接费不仅能够获得抵扣发票，还能够变成新的业务发展点。纵向整体化战略、多样化的发展战略，可以更好地提高市场竞争力。

5 结 语

“营改增”属于税制革新的关键，也是供应侧变革的重要途径，早期试点已获得显著效果。房地产公司需要全面了解国家相应的方针政策，并贯彻执行。我国百强地产公司中大部分都在努力提升自身的竞争力，努力节约运营成本，进一步朝着规范化、体系化、品牌化的方向前进。但由于房地产企业所包含的税种多，纳税压力大，因此需要全面做好房地产公司的纳税筹划工作，其是企业可持续发展的关键途径，还是社会经济增长的重要方式。

主要参考文献

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