关于对房地产财务风险管理问题的探讨

何昌容

摘 要：随着我国社会经济的不断发展，人们日益增长的物质文化需求也越来越高，房地产企业随着需求的增长也在飞速的发展和壮大。文章对财务风险管理相关问题进行研究与讨论，企业得到了快速和稳步的发展，可供参考。

关键词：财务风险管理 资金筹划 资金密集型企业

一、目前我国房地产行业财务风险产生的原因分析

房地产行业本身所涉及的部门和领域非常广泛，其发展对多个行业都存在着联动影响，也是当前受国家宏观政策调控的对象，政策敏感性强，因此容易受一些因素的制约和影响。包括政治因素、经济因素、环境因素、和技术因素等，这些因素的变化将直接影响房地产行业的发展进程。

我国房地产行业的领导阶层缺乏一定的财务风险管理意识，只注重经济利益的产生结果，对房产项目本身缺乏一定的风险控制意识，这种现象产生的原因是，在我国房地产事业发展的初期，由于一些相关的单位和组织没有对其进行有效和合理的把控，使很多房地产投资者在短短的几十年里得到了丰厚的经济回报，丰厚的利润不仅掩盖了企业管理存在的漏洞，也大大降低了管理层的风险意识。使管理者们在房地产企业出现财务风险时变得手足无措。

财务风险，是指企业在生产经营过程中，由于内外部环境的各种难以预料或无法控制的不确定性因素的作用，使企业在一定时期内所获取的财务收益与预期收益发生偏差的可能性。财务风险主要有：筹资风险、投资风险、资金回收风险、收益分配风险。

房地产行业本身是一个资金耗费量很大的行业，只有有雄厚的资金链条和供应才能确保房地产工程的顺利进行。在房地产企业，融资是一个非常重要的问题，由于存在融资，财务风险由此而产生。由于企业管理者的风险偏好不同，风险承受度不同，以及企业资金分配和利用上存在着的多样化需求，其风险特点也各不相同。同时，我国目前的情况是，房地产行业被很多投资人认为是一个暴利的行业，所以愿意将大量的资金投入到房地产领域，寻求更大的利润空间，这就使房地产行业出现了房价持续增长的局面。在成本费用的控制上，缺乏科学的规划和合理的预算。有些房地产单位在激烈的竞争中，忽视了一些具体的工程承建流程，就是在项目方案还没有具体确定前，就先行破土动工，没有依照相关规定进行工程招标；同时在成本控制的内容上，不够全面，往往忽略了设计成本的有效控制。

很多房地产企业对财务功能的理解存在一定的误差，其意识还停留在传统的财务基本技能的层面上，认为财务的职能就是进行一些会计核算，而忽视了财务对预算和经营过程的分析功能，所以房地产企业对财务功能不准确的理解，导致很多财务部门没有完全的发挥其作用和功能，失去了财务本身的意义和价值。

二、有效规避财务风险的措施

（一）做好资金筹划

房地产企业是资金密集型企业，雄厚的资金是企业正常生产经营的基础，现金流是房地产企业的生命线，房地产项目公司在成立之初就应对企业的资金来源进行合理筹划，配置权益资本和负债资本的比例，既满足股东的期望报酬率，又能实现债权人的本金安全和收益要求。在配置权益资本和负债资本的比例时，首先要分析企业所处行业的发展趋势，分析企业的盈利能力和利润增长率；分析国家的宏观经济政策，分析各种融资方式的资本成本和财务风险。其次，在进行营运资本配置时，考虑易变现率，所谓易变现率，可以用经营流动资产中长期筹资来源的比例来衡量。根据企业经营者的风险理念以及企业长期战略和短期生产经营计划，选择相应的筹资策略（适中型筹资策略、保守型筹资策略、激进型筹资策略），由此产生不同的长期、短期资金需求。在经过上述测算分析后，选择适当的权益、负债资本配置比例，同时，确定负债资本的长期、短期配置方案，形成符合房地产企业自身发展需要的融资模式。有效应对和避免后期经营过程中的资金瓶颈问题，增强企业应对财务风险的能力，提高企业生产经营的稳定性。

（二）在房地产企业引进全面预算

在房地产企业引起全面预算管理，有效监控企业生产经营全过程，及时发现、分析并糾正经营过程中偏离预定路线的事项，让企业在向既定的目标前进过程中不偏离方向

全面预算管理是一个系统化的管理系统，是一个注重事前、事中，主动迎求自己未来，全员参与管理的综合系统。在房地产企业中引入预算管理，可将企业的战略与年度生产经营计划结合起来，制定企业的年度经营目标，包括但不限于收入指标、成本费用指标、利润指标，并将实际经营情况与预算进行对比分析，分析查找异常情况，切实防范和降低企业经营和财务风险。

全面预算的编制是预算管理的核心环节，房地产企业应结合自身生产经营实际，对照行业标杆企业，制定自己的全面预算管理目标。预算的编制过程既是一个上下沟通、战略认同与互动的过程，同时也是一个强化责任单位自我意识、明晰规划未来的过程。房地产企业应强化预算的编制过程，既要有对标企业作参考，同时，也要企业结合自身实际，制定需要全员共同努力才能达的目标，这个目标的高度应似同踮起脚尖摘苹果的效果。同时，在预算执行过程中，将阶段性实际经营数据与预算数据进行比较分析，对其差异查明原因，检讨过去防范未来，为战略目标保驾护航。

全面预算管理一方面可以为房地产企业经营行为纠偏，还能在预算分析过程发现新的机会，为管理层提供参考；是房地产企业实现经营目标，降低财务风险的有效工具，也是房地产企业精细化管理的必然选择。

（三）房地产企业应该积极的做好成本风险管理工作

成本风险管理工作直接影响着房地产企业的稳定性，在日常的企业管理中，如果成本管理环节薄弱，很容易导致一些风险的出现，给企业的稳定发展带来了消极的影响。特别是房地产企业受政策因素影响大，在供不应求和去库存之间转换角色，对成本是极大的考验。因此，必须要做好房地产企业的成本管理。作为企业的领导者，首先要对工程的整体情况有所把握，包括项目的规模，性质，涉及范围等，建立一个相对准确的成本范围标准。然后根据项目实际的运行情况，采取合理的控制手段进行控制。在控制过程中，应定期召开分析会，阶段性的对成本进行分析，并成立一个相对完善的财务审核部门，这个部门在财务成本控制中，发挥着重要的监督和审核作用。同时还应建立分级的成本核算系统，合理地将成本核算制度执行下去，通过有效的沟通和部门之间的合作，实现成本控制，规避财务风险的目标。其次在成本管理方面，需建立一个完善的成本管理体系，对项目资金的流向进行严格把控，对相关的凭证和票据进行合理的保存和管理，避免一些税务风险的产生，为我国房地产行业的快速发展提供有力的保障。

（四）提升财务人员的职业素养和文化水平

由于房地产管理层对财务部门职能认识不足，致使财务人员的基本素质不高，在财务人员的招募中，没有相应的技术职称要求，所以房地产行业的财务工作质量得不到保障，对我国房地产行业的发展有着不利的影响。根据这种情况，作为房地产企业的管理者，应注重财务人员的能力培养，具体应加强财务人员的培训和学习，使其在学习过程中树立财务风险意识，掌握更多的财务相关知识，提高自身解决和防范财务风险的能力。在学习中不断地提高财务工作人员的职业素养和相关技能，在面对财务风险的过程中，能给决策者提出合理化建议，规避财务风险，体现财务工作者的价值。

其次，做为房地产企业的管理层也应适当学习财务知识，树立风险观。同时，引导和要求财务人员参与企业生产经营管理，了解企业生产经营状况，明确企业财务风险管理职能，并采取适应措施激励、保护财务人员的工作积极性，提高其风险管控的主动性和价值性。

三、房地产企业应该加强防患于未然的应对态度

财务风险是客观存在的，房地产企业在财务风险的管理上应保持积极的应对态度，建立风险管理机制，设定风险管理目标。确保将风险控制在与公司总体目标相适应并可承受的范围内；确保内外部，尤其是企业与股东之间实现真实、可靠的信息沟通，包括编制和提供真实、可靠的财务报告；确保遵守有关法律法规；确保企业有关规章制度和为实现经营目标而采取的重大措施的贯彻执行，保障经营管理的有效性；确保企业建立针对各项重大风险发生后的危机处理计划，保护企业不因灾害性风险或人为失误而遭受重大损失。

风险防范意识的建立，需整个房地产企业的工作人员共同完成，普通员工有义务将自己意识到的财务风险表达出来，领导者應斟酌每一个员工的合理化建议，并根据实际情况酌情采纳，财务部门应做好各个部门之间的财务往来关系，债权分明，使部门间的财务往来关系更加明确和清晰。对于一些临期回笼的资金，财务部门应采取积极的回笼手段，使资金实现按期回笼，保证房地产企业的正常资金运转。另一方面，企业需从自身做起，提高抗风险能力，在面对问题时，勇于承担责任，采取积极的应对措施解决问题。

四、结束语

综上所述，在如此激烈的房地产行业竞争环境中，房地产企业必须要提高自身的风险意识和防范意识，提高自身善于发现问题的能力，对于一些潜在的财务风险采取积极的应对态度，从管理者到普通员工，建立全面的风险应对体系，从制度上、流程上控制财务风险，保证房地产行业的平稳发展，为我国的经济建设发挥其重要的作用。

参考文献：

[1]李光玉.房地产开发企业财务管理研究[D].成都：西南财经大学，2007.

[2]李亚东.基于房地产财务管理风险问题探索与研究[J].时代金融，2015（35）：173+178.