浅谈房地产企业财务管理与内部控制体系建设

张新

【摘 要】随着市场经济的快速发展及百姓对住房改善要求的逐步提高，我国房地产企业在商品房质量、服务品质及内部经营管理理念方面得到了一定程度的提升，尤其是房地产企业为了提高会计核算水平及降低内部贪污舞弊行为发生的概率，纷纷选择建立内部会计控制体系，以确保会计信息质量及资产安全、完整，最终实现经营目标。但个别房地产企业由于缺少内控管理意识等因素影响，促使房地产企业内控工作存在一些待改进的地方。本文通过对房地产企业财务管理内控工作中存在的问题进行分析的基础上，提出进一步完善房地产企业财务管理内控体系的建议。

【关键词】房地产企业；财务管理；内部控制体系；不足；建议

随着我国房地产行业的繁荣，近年来我国在万科、中海等大型房产企业外，涌现出大量本地房地产企业争夺市场，房地产企业为了在激烈的市场竞争中取得利益，除在商品房售价及质量方面下功夫外，选择通过建立内部会计控制制度以实现控制企业成本支出、规范预算与资产管理目的，最终促使企业商品房成本下降及企业整体形象的提升。

一、房地产企业内部会计控制中存在的不足

1.房地产企业会计信息质量有待提高

首先，个别房地产企业由于缺少内部授权审批、复核及内审相关控制制度，造成会计核算工作混乱、会计数据正确性降低。例如，房地产企业出于财务人员数量限制等因素考虑，未在记账人员外设置复核人员岗位，增大了会计数据出现错误的机率。其次，个别房地产老板为了避税，指使财务人员通过购买发票加大成本费用，多抵扣当期企业所得税，或未将已经达到确认收入标准的商品房销售行为通过往来款核算，无法真实反映房地产企业当期经营利润情况，使会计信息质量降低。

2.內部会计控制制度执行不到位

随着房地产企业逐步壮大及经营的多元化，加之，房地产企业内部未能建立起科学、可操作性强的内部会计控制制度，使企业频繁出现挪用公款、工程采购吃回扣等财经违纪问题。例如，目前，个别中小型房地产企业未能对会计核算及内控制度建立与执行给予足够重视，加之财务人员素质等因素影响，造成在日常经济业务核算中出现混乱、会计数据失实等问题。例如，某房地产企业出纳人员掌握企业法人章、单位公章及银行印鉴，出纳可以随时利用掌管的印鉴将企业资金转出，严重威胁着房地产企业资金安全。同时，房地产企业未能强化内部审计工作也是造成企业财务管理出现以上漏洞的重要原因。

3.施工材料预算指标不规范

由于房地产企业对工程材料仓储存在散装、施工现场保管等特殊性，加之，未对材料进行科学的预算定额管理，造成房地产企业施工材料管理混乱、账实不符及出现毁损，给房地产企业造成严重的经济损失。例如， 个别房地产企业在采购完钢材后，仓管保管人员未对该批钢材进行验收及填写入库单，财务人员未能及时根据入库单编制会计凭证，使该批钢材处于账外资产的状态，极易给房地产企业造成资产损失。再如，房地产企业未能根据钢材市场价格波动及时调整预算定额指标，造成房地产企业预算执行分析时出现差异，无法发挥预算对于规范、控制成本费用支出的功能。

二、健全房地产企业财务管理及内部控制体系建设的建议

内部控制的加强对于房地产企业而言，其重要性不言而喻，通过合理措施的采取，不仅有利于降低房地产企业的财务风险，而且也有利于企业在激烈的市场竞争中脱颖而出，那么，如何采取有效的措施来加强企业的财务内部控制呢？这一章节就针对于此，提出以下几个方面的对策来进行探讨和研究，希望可以为实际企业活动提供一些参考意见，从而促进整体的进步与发展。

1.实现管理数据的信息共享

房地产企业在预算编制、仓储等资产管理、财务风险防范等工作中均需要真实、可靠、及时的数据支撑。因此，房地产企业应根据数据信息规模选择、建立数据管理系统。例如，房地产企业可在企业内部及下属各子公司、分公司之间安装ERP系统，实现房地产企业在仓储、资产、预算、财务、风险防控等方面的信息化，并通过软件将内部控制制度中的岗位风险进行识别，通过系统将不相容岗位进行分离、建立审核与审批等岗位，以实现内部会计控制的信息化，提高房地产企业经营管理效率。

2.建立健全房地产企业内部会计控制制度

一是会计核算基础工作。为了降低房地产企业会计核算差错及提高会计信息质量与内控执行力度，建议房地产企业应根据《企业会计准则》《企业内部控制制度规范》要求建立财务核算具体流程，并将流程张贴于企业显著位置，使企业工作人员可以清晰了解财务核算流程。并具体明确财务人员在各个岗位中的职责，避免当会计核算出现差错时，财务人员因职责不清出现互相推诿现象。二是预算管理指标。房地产企业应根据目前施工材料价格、人工成本等数据制定单位消耗定额，并在征求各业务部门意见后在企业内部公示。预算管理部门应对定额指标从事前、事中、事后施行全方面的监管，对在监管中发现的预算执行差异进行认真梳理、汇总与分析，并针对预算执行差异提出可行的措施。及时对单位消耗定额影响因素进行调研，调整单位消耗定额，以保证制定的材料定额具有可执行性，保证预算执行考核的公平、公正。

3.加大对房地产企业财务管理与内控执行监督力度

首先，房地产企业应在内部建立独立的内审机构，并在人、财、物方面给予内审机构开展工作必要的保障，督促企业各部门积极为内审工作提供审计数据，确保内审工作的正常开展及审计结论的客观、公正。内审机构应定期对企业会计核算、内控设计与执行、预算与资产管理等情况进行专项审计，不断提升企业财务效率与水平。其次，房地产企业应聘请会计师事务所为企业设计内控制度及流程图，并由中介机构内控专家为企业财务人员、各业务部门领导进行内控操作、执行培训，提高内控工作人员业务水平。同时，聘请会计师事务所对企业内控设计与执行结果、会计核算、财务风险等方面进行审计，充分发挥注册会计师在专业方面的优势，为房地产企业提高财务管理水平出谋划策。再次， 房地产企业可选择在本行业从业多年的管理人员负责内控制度体系的建立与执行，并将内控制度执行结果作为管理人员业务考核、绩效考评的重要教考依据，鼓励管理人员从事内控管理工作的积极性。

4.规范房地产企业采购流程

在房地产开发成本中材料成本占到总成本的7成左右，房地产企业应通过建立采购审批、不相容岗位及内部审计等控制制度规范材料采购流程。首先，由施工部门将拟采购的材料明细上报采购部门，采购部门在对采购数量等内容进行审批后，由专门的采购人员在市场上对材料的价格、厂家、运输等事项进行考查，将拟选定的几家供应商向采购经理汇报，最终由另外的采购人员与确定的供应商签订合同，以避免采购活动交由一人而出现吃回扣现象。其次，待材料送抵施工现场后，由采购人员与仓库保管人员一并对材料的数量、质量进行验收，填制一式三联的验收单，一联交给采购部门、一联交给财务部门记账，保管部门将验收单位作为登记材料实物账依据。再次，材料保管部门在办理材料领用时，应检查是否有部门经理审批并填制出库单。

综上所述，内部会计控制对于提高房地产企业财务管理水平、降低会计差错及保证资产安全、完整方面发挥着巨大的作用，房地产企业应转变财务管理观念，在重视内控制度工作的同时，通过建立、健全内控制度、规范会计核算流程等措施解决内控执行中存在的问题，保证房地产企业会计核算规范化及财务管理效率的提高，最终实现经营目标，保证企业健康、持续发展。

参考文献：

[1]张华.房地产企业财务管理与成本控制协同管理的研究.财会学习， 2016年01期.

[2]王键玮.房地产企业财务管理运行机制及优化建议.财会学习， 2017年01期.

[3]赵花.房地产企业财务管理与成本控制管理的研究.财会学习， 206年10期.