网络租房法律规制研究

2018-09-19梁文超

法制与社会 2018年12期

摘要随着网络租房的方式被人们普遍接受，其凭借手续简单，网上支付便捷的同时，租房信息登记不全、安全存在隐患、监管不到位以及缺乏法律条文规范的弊端也十分突出，所以本文欲通过查阅现有法律规范以及借鉴美国、德国和日本的租房管理办法在此基础上提出可行性方法来解决网络租房现有问题。

关键词网络租房法律规制

基金项目：浙江省新苗计划2017年申报课题：《网络租房法律规制研究》；指导老师：余湘青、何宇华。

作者简介：梁文超，浙江警察学院治安系公安法制方向专业学生。

中图分类号：D923.6 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.04.269

随着网络技术的高速发展，各大房屋中介公司纷纷采用O2O的经营模式。大多数租房网站主打手续简单，微信支付，轻松快捷等优势，汇聚了大量出租房源和客户资源。但在快捷便利的同时，租房信息登记不全、租房安全防范、监管不到位等不足，使得网络租房的弊病也非常明显。网络租房又由于起步晚，我国对于网络租房问题缺乏相应的法律条文规制，管理显得较为乏力，并未提供行之有效的管理之策，网络租房问题亟待解决。

一、网租房的理念分析

（一）网租房的概念及特点分析

网租房是基于互联网发展而兴起的一种新型租房模式，它与传统租房的区别在于网络租房是一种将线下的商业机会与互联网相结合的O2O经营模式，即网络中介平台通过悬挂出租方相应的租房信息来提供给承租方选择，承租方可以根据相应的房源信息线下与出租方取得联系，以便完成后续的租房行为，这种租房模式拓宽了出租房屋的渠道，增加了相应出租房屋的可能，与传统租房方式相比具有相当大的优势。

网络租房因与网络媒介相结合，使其具有相较于传统租房方式不同的特点，具体概括为以下三点：

第一个特点是即时性，租客能够通过网络很快的找到最新的房源信息，而出租方也能将自己的房源信息随时随地地发布到网络当中，提高了相应的信息交互的效率。第二个特点是全面性，网络租房中介平台能够通过网络广泛的收集各地不同的房源信息，并将房源信息进行分类，能够给具有不同租房需求的租客高效的提供所需的房源信息，有效的解决了传统租房模式无法处理海量的房源信息以及租客个人搜集房源信息能力有限的问题。第三个特点为虚拟性，网络环境是虚拟的具有很强的隐蔽性，这一特性使得网络租房环境存在较大的风险性。

（二）网租房的种类分析

网络租房的种类主要有两种形式，一种是B2C模式的租房，B2C网络租房模式是指出租方通过网络经营第三方中介平台来悬挂自己的房源信息，以交易平台为依托与承租方进行交易活动，在这个过程当中涉及到承租方、出租方以及网络中介平台三方。

另一种是C2C模式的租房，这种租房模式是指出租方直接通过网络、微信朋友圈以及一些网络媒介来宣传自己的房源信息，而承租方通过网络媒介获取信息之后与出租方取得联系来完成交易行为，这个过程当中所涉及到的主体仅有出租方与承租方两者。

二、网租房的现状分析

（一）网络租房市场冗杂

网络租房市场的规模十分庞大，其拥有巨大的客户量、浏览量以及交易量。在网络租房高需求量的情况下，网络中介平台凭借着网络信息传播迅速、交易流程快捷等优势快速地壮大，平台种类繁多，其服务质量也是参差不齐。而在租房市场中，日租房、短租房日益成为了网络租房市场的中流砥柱，这部分租房具有住房人员流动快、更迭频繁，更给租房的管理带来了巨大的挑战。

（二）网络租房参与者现状

1.承租方存在问题分析

租客在实际租房过程中很容易被价格上的差距和达成交易的难易程度所左右，往往需要越少的交易步骤登记越少的身份证明越受到青睐，而忽视了场所的安全性和规范性。更有租客利用虚假的身份信息来进行网络租房来从事一些犯罪活动，以此逃避公安机关的侦查。

此外租客的警觉性与维权意识普遍不足，遇到问题后一般采取消极的方式应对，仅有少数人会通过法律的途径来解决问题，维权意识上的缺乏、维权手段的单一，使得网络租房的问题有扩大化的趋势。

2.中介方存在问题分析

网络租房中介平台种类繁多，服务水平存在较大的差异，没有具体的市场准入标准以及经营标准，也没有相应的统一管理，所以网络租房市场相对较为复杂，一些钓鱼网站诈骗网站应运而生。此外中介网站作为网络租房信息重要的发布平台，理应对客户负责，但在巨大的利润的驱使，以及难以对海量的房源信息真伪、真实性、租房者信息一一进行审核下，使得租房中介平台在信息审核方面工作存在严重的缺漏。

网络中介平台又由于仅仅只是网站形式的经营服务，没有具体的办公场所，所以没有像传统的中介公司具体的人员分工以及专业能力，内部管理较为混乱，由于管理问题引起的一房多租、用户信息泄露等现象时有发生，这些因素造成了网络租房问题的频发。

3.出租方存在问题分析

出租方应当如实告知中介或者承租方真实的房源信息，房屋是否存在安全隐患，是否符合房屋住房的标准等，此外，出租方也应当及时对租房人员的信息以及相应的访客信息进行登记，问清承租房的实际用途，但是在网租房中出租方并没有履行相应的义务。

在网租房中有些出租房属于私人的住房，房主以此来从事出租行业，但并没有经过工商部门以及其他监管部门的登记并取得合法的经营资格，由于缺乏法律程序上的审核，所以在经营过程中会存在许多诟病。

4.管理者存在问题分析

網络市场的管理监督面临着职权不明的情况。首先是传统租房与网络租房存在较大的差异，在对其进行管理时，是否可以依照传统租房进行管理监督还值得商榷，其次在职权分配上，法律也并没有进行详细的规制，网络租房主体之间的法律关系也较为模糊，造成归责困难。

三、国外租房法律规制比较研究

（一）美国租房法律规制借鉴

一方面，美国是一个十分重视个人信用记录的国家，如果因为个人的诚信违规而产生信用记录会对日后的生活和工作造成十分严重的影响，在美国许多方面都会严格考核个人记录，并且把不良记录作为用人的重要标准之一。所以遵守信誉是每个美国公民都十分重视的东西，在租房的交易过程中，交易方以及中介方都会遵守自己的信誉，网上发布的租房信息也都能够真实的反应租房情况，让承租方能够客观了解，信用措施极大的促进了网租房的自律行为。

其次，美国规定了中介从业人员必须经过专门的职业资格考试才能够担任，并且需要严格的信誉审核和背景审核，所以中介人员的职业素养和个人素质都较高，能够较好的对工作负责。

（二）德国租房法律规制借鉴

第一，在对中介机构管理的方面，德国对于房屋中介机构提供的信息，会有有关部门严格审查，对于虚假信息一经发现将会严惩不贷，这样一来保证了租房市场的稳定以及透明性，避免了房屋中介欺骗违约的现象。

第二，在出租方和承租方关系的处理上，为了避免两者之间的纠纷与矛盾，德国政府不断细分有关的规定，为了保障承租方的相关利益，德国的租房合同规定了出租方要保障住房的安全，不得隐瞒住房的隐患；为了保障出租者的利益，承租者在租房前需要提供有关的信用证明，财务收入情况等，还确定规定需要承租者在租房期间对出租方所进行的改变还原成出租前的原样，进一步保证出租方的利益。

（三）日本租房法律制度借鉴

日本的租房审查机制较为完善，分为多级审查，第一层审查由管理公司进行，管理公司会在客户租房前对客户的身份信息、条件进行审核，之后才会把房源信息发给租客；第二层审查由保证会社负责，在第一层审查中，管理公司只负责审核申请材料种类是否齐全、是否有错填漏填，而保证会社会对材料再次进行审核，之后会分别和客户、紧急联系人、连带保证人联系。日本租房审核机制我们可以发现其租房审核有着程序要求严格、材料齐全的特点，保证了客户的质量、也保证了租房的质量。

日本的出租市场是卖方市场，更倾向于出租者，并根据他们的要求对租房者进行分层分级，实行租户筛选制度，而在中国则是买房市场，法律强调客户挑选房屋的正向选择的过程，更少考虑出租者挑选客户的逆向选择过程。

四、网络租房行为法律性质分析

（一）B2C租房模式法律性质分析

B2C租房模式因为涉及到承租方、出租方以及网络中介三方，所以与传统民法意义上的居间行为相类似，即出租方通过网络经营第三方中介平台来悬挂自己的房源信息，以交易平台为依托与承租方进行交易活动。

（二）C2C租房模式法律性质分析

C2C租房的模式是出租方直接通过网络、微信朋友圈以及一些网络媒介来宣传自己的房源信息，而承租方通过网络媒介获取信息之后与出租方取得联系来完成交易行为，这个过程当中所涉及到的主体仅有出租方与承租方两者，双方交易行为属于个人租赁行为。

五、网租房法律规制探析

（一）C2C网络租房模式法律规制研究

C2C租房模式中由于不涉及到第三方中介机构，仅仅只是承租人与出租方之间的租赁关系，所以应当在满足传统民法租赁合同中规定的权利义务关系的基础上去分析讨论网络租房模式所不同的方面。

1.出租人方面

（1）如实告知义务。出租人在通过网络媒介、微信朋友圈以及其他互联网途径悬挂自己的租房信息，这个过程中要求出租人悬挂的租房信息应当真实可靠，符合现实当中租赁房屋的状况，不得夸大房屋的功能性质以及内部设施，或者美化租赁房屋的外观使租客在主观上产生错误的认识，影响原有的判断能力。

（2）保障住房安全义务。出租人应当确保所租赁的房屋能够依照合同约定正常使用，满足居民住房的基本要求以及房屋出租条件，租赁房屋不属于危险和违章的建筑，对于不符合消防安全和治安管理规定中规定的房屋不得出租。出租方有义务确保所出租的房屋符合相关的消防安全以及住房安全，房主也应当积极配合公安机关进行消防安全方面的检查，及时发现和排除不安全隐患，确保住房的安全。

（3）审查监督义务。出租方对于承租方具有一定的审查监督义务，首先要对承租人的身份信息进行审查，对于身份不明或者没有合法有效证件的人不得将房屋出租，并且应当向承租人明确租房用途，不得给其提供从事非法活动的场所；此外，对承租人改变房屋使用功能和结构是否符合安全要进行相应的监督工作，发现承租人有违反安全的行为予以制止；另外，明知租房的租客是犯罪嫌疑人或者被公安机关通缉的人员应当及时向公安机关报告，并且在日常租房管理过程当中，应当定期对租客的住房情况进行检查，尤其是发现承租方进行违反犯罪活动时，须及时向公安机关进行报告，履行监督的义务。

（4）信息登记以及保密义务。根据《租赁房屋治安管理规定》第七条规定，出租人应当对承租人的姓名、性别、年龄、长住户口所在地、职业等基本情况进行登记，并有向公安机关派出所备案的治安责任。对于涉及到的住房信息，出租方应当履行相应的保密义务，严禁职员或者房主将承租方的个人信息泄露，如果违反了相应的信息保密条例，出租方则应当承担相应的补偿措施，并且公安机关应当对其采取相应的行政处罚，承租方因出租方原因个人信息泄露导致严重后果的，则可以追究其刑事责任。

（5）出租房屋申请登记义务。根据租赁房屋治安管理规定第六条规定，进行私有房屋出租的，出租人必须持房屋所有权证或者其他合法证明、身份证、户口簿，向房屋所在地公安机关派出所申请登记，经审核符合规定要求的出租条件之后，签订治安责任保证书才能从事租房活动。

2.承租人方面

（1）告知基本信息义务。承租人在租用房屋的过程中，应当将自己的真实姓名、年龄、户籍所在地、职业等个人基本信息告知出租人，借鉴德国租赁法中对于出租方的保護方法，承租人也应当提供一定财政收入证明，证明自身的经济收入能力，方便出租人履行登记的义务保障出租人的利益。另外，如果承租人是外来暂住人员应当在规定时间内到公安机关申报暂住户口登记，不得隐瞒个人的真实信息，给公安机关对流动人口的登记管理造成困难。

（2）妥善使用房屋义务。承租人应当依照租赁合同的约定来使用租赁房屋，不准用于生产、储存、经营一些易燃易爆、有毒的危险物品，并且不得在租赁房屋内从事其他非法的活动；与此同时，承租人还应当妥善保管租赁物，不得故意损害租赁房屋；在没有征得出租方同意的情况下不得擅自改变房屋的结构。

（3）支付租金义务。承租人负有依照租赁合同的约定向出租人支付租金的义务，如果承租人超过一定期限不缴纳租金，出租方有权单方面解除租赁合同。

（二）B2C网络租房模式法律规制研究

由于B2C网络租房模式相对于C2C模式中间有着第三方网络中介平台的参与，所以相应的责任义务关系有所不同，尤其是网络中介平台方面存在较大的差别，所以对于B2C租房模式主要通过网络中介平台为基点，来分析网络租房参与人的责任义务关系。

1.明确网络中介准入条件

首先，网络中介平台作为电子商务经营主体应当在工商管理部门办理个体工商户登记，申请营业执照或者电子营业执照，并应当在网络中介平台网站显著的位置公示营业执照信息，通过规定只有拥有营业执照，具有从事网络房屋中介咨询服务能力的网络中介平台才能够在进行相应的合法经营活动，而对那些虚假的钓鱼网站以及不具备相应经营资格的网络中介平台则进行了区分，这便让委托人能够了解该网络中介平台的合法经营资格以及基本经营信息，从而有效避免了委托人遭遇虚假中介网站诈骗的可能性，也有利于网络监管部门的管理工作。

其次，根据网络中介平台所提供服务的种类，中介平台所应当具备的专业能力条件也有应当所区别。若网络中介平台仅仅只是提供租房信息的服务，那么相应的专业能力准入条件则较提供进一步较高的租房咨询服务较低。提供租房信息服务的中介公司要求员工具有基本的租房中介的业务知识，对房屋租賃的程序有基本的了解，能够对租房信息进行审核，并且在过程中遇到的基本问题对委托人有解答的能力；但是对于提供更深一步的中介咨询介绍服务的则要求从业员具备专业的房屋中介职业技能能力，借鉴美国对于从事中介服务人员要求，笔者认为对于网络中介平台的员工也应当要求其具有相应的专业能力，并且应当满足相应的学历要求，提高中介服务质量，具备租房信息审核能力、出租房屋经办能力、租房问题处理能力，改善网络中介平台的环境。

2.中介网站内部职责细分

传统租房市场的中介工作较为粗放、简单，而进入互联网时代的网络租房如果延续传统租房市场粗放简单的特点，是无法满足人们日益增长的需求的，因此改变传统的租房中介模式，代之以新的体制，成了重要的任务。

因此中介网站需要开辟新思路，从专业分工上提高工作的精度、品质，如上文提到将团队工作细分为地推团队、信息团队、租房经理人等，地推团队负责主动寻找房源，因为要建立全新的买方市场依靠承租人提供并不足够，更需要中介公司主动寻找房源；信息团队负责房屋信息的更新、网站维护等，经理人则可以负责一对一、一对多等服务模式，提高沟通的效率，这样才能形成健康的工作线，在提高效率的同时，也能对客户的质量进行筛选。

3.加大信息审核管理

作为网络租房中介应当加大对于委托人双方的信息审核管理义务。一方面，网络中介在对于承租方方面应当对其姓名、联系方式等基本身份信息进行审查。要求承租人的个人信息准确，与租房本人相符。另一方面，在出租方方面，网络中介应当对租房者发布的租房信息进行审核，应当包括房屋的权属情况、房屋的抵押典当等权利限制信息、房屋的住房安全、质量信息、出租人的基本身份等信息都进行应有的审核。在审核的过程中，要求确定房屋的权属属于出租人，且出租房屋应当不处于典当抵押等不得出租的状态。此外，网络中介应当对出租方发布的租房信息进行审核，要求出租方提供的悬挂信息与实际的房屋信息相符，不得存在虚假的情况；中介公司也应当确保出租方出租房屋的安全质量符合标准，在发布前进行实地审查，确保住房安全。

在收集审核委托人信息的过程当中，网络中介平台应当注意收集个人信息的范围，遵循合法、正当、必要的原则，不得收集与租房无关的个人信息，公开收集、使用规则，明示收集、使用信息的目的、方式和范围，网络中介平台也应当对收集的用户信息严格保密，并且应当建立健全用户信息保护制度。因网络中介平台责任导致用户信息泄露造成用户个人权益受损的网络中介平台应当承担相应的责任。

4.告知义务

网络中介平台在承担保密义务的同时也应当承担相应的告知义务，应当如实对承租人告知出租方租房的安全信息、住房信息、功能信息、属性信息，不得虚报隐瞒事实，或者帮助出租人美化加工提供的租房信息，使承租人在租房选择过程中产生错误的认识，在错误的认识上作出错误的选择；在对于出租人方面，中介方也应当告知其承租人的个人基本信息，一定的财政收入信息以及承租人租房的用途，借鉴日本房东市场对于保护出租人的利益保护，中介公司应当对承租人的信息进行仔细的审核，保护双方交易的合法性、真实性，不存在虚假诈骗的情况。

另外，不得不讨论的是在租房过程中遭遇问题时，网络中介平台什么情况下应当承担连带责任的问题。因为在委托人双方在租房交易发生问题时，作为居间人身份的网络中介平台有着一定的责任归属问题。根据我国侵权责任法规定，行为人因为过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任，并且根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的应当承担责任。所以网络中介平台如果因为自身工作疏忽的原因，导致委托人的权益受到侵害，那么委托人可以要求中介平台赔偿相应的损失，此外，如果中介平台连同委托人一方侵害另一方的利益的，应当依法承担连带责任。

5.构建信用登记评定体系

相比于国外较为完善的诚信体系对于公民信誉方面的极大作用，并且网络租房环境具有一定的虚拟性，所以诚信显得尤为重要。不仅是委托人还是中介方都应当遵守诚信规则，确保租房交易的完成。

笔者欲想网络中介公司应当构建一个信用登记评定的系统，要求中介公司在对于委托人的管理中践行类似于国外的诚信体制的方法，公开信用评价规则，提供信用评价服务，对不良信用记录情节严重实施惩戒机制。对于在该中介网站进行房屋租赁的委托人执行登记评定机制，若承租人在网租房流程中违反诚信原则，没有如实告知自身的个人信息以及租房的意图，那么网络中介平台应当对该承租人执行相应的惩罚措施，例如违反诚信记录达到一定次数便限制其在该网站进行租房服务，同理，对于出租方，若其违反诚信原则，提供虚假租房信息或者隐瞒其他事实造成他人权益受损的，都应当记录在诚信评定体系当中，网络中介应当不再悬挂其房源信息的处理。此外，委托在對于网络中介平台方面的评价方面，可以建立一个类似于淘宝购物的服务评价系统，无论是承租方还是出租方在达成了租房事项对网络中介进行一定的评分考核，网络中介服务是否满意，满意度是多少，网络中介平台应当在网站的首页显示这一评分等级，能够给用户提供参考的评判标准，对现今网络中介平台繁多冗杂的情况能够起到有效的作用。

6.电子合同的构想

面对网络租房过程中发生问题事后取证困难，受害人在进行相应诉讼活动时往往面临着无证可提取的情况，无论是网络中介平台还是交易相对方都对租房合同的建立存在很大的疏漏，往往是通过口头上的约定，便达成了租房的约定，所以这也往往造成一旦发生问题，受害人难以维权的问题。

所以笔者提出了电子合同的构想，由网络中介平台为牵头，协同承租方以及出租方，订立一个电子合同，在合同中记录交易双方的个人必要基本信息，租房的基本信息情况、租房地址、租房价格、租房用途、中介费用等交易信息，以及违反合同的违约责任的规定，将交易的信息通过电子合同固定下来，并经交易双方以及网络中介平台的参与撮合的工作人员进行电子签名，这样便能够在网上方便快捷的订立租房的合同，不必参与人一定要汇聚到一起进行签订合同的繁琐行为，这也符合人们对于当前网络租房方便快捷特点的要求，打破了传统租房合同的弊端，在便捷的同时也能保证了时候取证困难的问题，对受害方提供了切实的保障，也对公安司法机关对证据的调取起到至关重要的作用。

注释：

O2O即Online To Offline（在线离线/线上到线下），是指将线下的商务机会与互联网结合，让互联网成为线下交易的平台。

B2C是Business-to-Customer的缩写，而其中文简称为“商对客”。“商对客”是电子商务的一种模式，也就是通常说的直接面向消费者销售产品和服务商业零售模式。这种形式的电子商务一般以网络零售业为主，主要借助于互联网开展在线销售活动。B2C即企业通过互联网为消费者提供一个新型的购物环境——网上商店，消费者通过网络在网上购物、网上支付等消费行为。

C2C是电子商务的专业用语，是个人与个人之间的电子商务。其中C指的是消费者，因为消费者的英文单词是Customer（Consumer），所以简写为c，又因为英文中的2的发音同to，所以C to C简写为C2C。

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