“三权分置”背景下新市民租购房能力研究——以安徽省为例

陈 莉，闵晓飞

（安徽建筑大学经济与管理学院，安徽合肥 230601）

党的十九大报告强调，保持土地承包关系稳定并长久不变，第二轮土地承包到期后再延长30年。“三权分置”是稳定承包权，放活经营权，使具有土地承包权的农民不仅可以安心地离开土地进城务工，还可以享受土地流转带来的经济效益,真正让农户的承包权稳下去、经营权活起来,应了社会关切，满足了土地流转需要。近年来，安徽省通过努力破除城乡流动壁垒，全省城镇化水平稳步提升，吸引了大量以农村进城务工人员、城市下岗人员和兼职的异地在校大学生为主的新市民群体的涌入。新市民在为安徽省城镇化做出贡献的同时，他们在就业、医疗卫生、教育等公共服务方面的待遇差异也受到关注。

农民工的住房方面的学术研究，Anneli Kahrik[1]等对爱沙尼亚低收入群体的住房政策进行研究，分析了弱势群体遇到的住房障碍；李楠[2]认为农民工进城没有得到城市的身份认可，往往会是外出劳动力定居城市的阻碍因素。王茂福，杨哲[3]的研究表明：农民工的城镇购房意愿与其经济地位和社会保障参与度都有着显著的相关性，同时农民工社会保障参与度在经济地位预期与城镇购房关系中存在调节效应。车若语，高书平[4]等，根据2013年全国流动人口的调查数据，分析得出农民工对于私租房的选择比例最高，且用人单位提供住房对农民工住房选择影响很大。杨菊华[5]在分析近十年流动人口住房来源的特点和趋势后，发现流动人口拥有住房和公租房比例极低，需要对流动人口安居从制度上加以保障。范虹珏等[6]在对农民工城市融入“外生性”发展模式进行批判的基础上，提出了农民工城市融入的“内源式”替代“外生式”城镇化模式的构想。

由以上文献可以看出，新市民的住房问题是中国城镇化不可回避的关键问题。“三权分置”是重大的理论创新，农民工离乡背井，成了新市民，需要在城市里安居下来。“三权分置”背景下的安徽省新市民的购房能力究竟如何？现有措施是否能够有效改善新市民的住房问题？如何提高新市民购房能力？本文拟对这些问题进行实证研究。

一、新市民购房能力问卷研究

此次问卷调查借助于调查网、微信、QQ平台，收集到了174份问卷反馈，问卷内容包括了个人基本信息和购房能力和两方面，共10个问题。

1.当前的个人居住信息

“您的月收入为多少”调查结果显示，月收入为2000以下的有58人，占33.33%。2000-3000的有24人，占13.79%。3000-4000的有21人，占12.07%。4000-5000的有26人，占14.94%。而5000以上的有45人，占25.86%。收入水平直接关系到新市民群体的消费能力。从结果看，新市民群体，尤其是农民工群体的收入情况在近些年有显著的改善。方云梅，鲁玉祥（2008） 在合肥进行的农民工生存状况调查结果显示大部分农民工的工资低于800，此次调查结果显示农民工的经济能力已上升了一个台阶，在购房上也更有经济实力。

“您每月可以结余多少收入”表明在收入的结余方面有超过半数的人表示月余在1000元以下；有约五分之一的人表示能每月结余1000-2000元；有16人表示每月能结余2000-3000元，占总比重的9.2%；最后有28人表示每月能结余超过3000元，占总比重的16.09%。除去必要的日常消费开支，所结余的可支配收入能在一定程度上显示了其购租房及清偿贷款的能力。

表1 问卷调查表

“您目前的住房状况”调查结果显示，有13.22%的受访者正在租赁房屋，有23.56%的受访者表示居住于员工宿舍，有36.78%的受访者拥有自购性商品房，只有4.6%的受访者入住自购保障住房。目前由于工作需要或经济因素，有相当一部分新市民居住于企业提供的宿舍中。从整体情况看，拥有个人产权住房的大约占40%，其中一部分有条件并已购买政府保障性住房，整体居住条件相较以往也有所提高。

表2 新市民是否有购房打算问卷表

“您对目前住房的满意程度如何”调查结果显示，对于目前的住房情况，有8.62%的人表示非常满意，34.48%的人表示满意，43.68%的人表示一般。仅少数表示不太满意和很不满意，分别占总比例的8.62%和4.6%。从结果来看有近一半的人表示目前的情况可以接受，另有几乎同等数量的人对目前的住房情况表示不错，只有较少一部分人对于目前的情况表示不满，有更换居住条件的期望，整体情况表示乐观。

2.购房意愿和购房能力

对于“目前有购房的打算吗？”问题，有29.89%的人表示没有购买住房的想法，而有47.13%的人表示希望购买，但受到当前能力的限制，有22.99%的人表示准备在三年内购房。从结果看，有超过七成的人有买房的期望，但只有三成的人能够在三年内买得起房，说明目前新市民对房屋的需求量仍比较大，但购房能力不能完全跟得上节奏。

“打算购房的方式”调查结果显示，有13.79%的人会选择全款买房，而82.76%的人则会选择按揭购房。就结果来看，新市民已接受按揭买房，对于新市民而言，金融市场具有的跨期配置资源实现享受自有住房服务的方式已成为首选。从数量上看，消费总额有所上升，且一般家庭每月的还款金额在家庭当月的收入中占据较大的比重，但是偿还时间的拉长减少了短时资金的压力，贷款买房成为家庭购房的首选经济行为。

“购房资金主要来源”调查显示，37.36%的人主要依靠工资积蓄购房。27.01%的人主要为贷款，22.99%的人主要有家庭的资助，9.2%的人主要依靠住房公积金，1.72%人主要依靠向私人借款，只有1.15%的人依靠政府发放的补贴，0.57%的人会采取抵押农村住房财产获得资金。从主要资金的来源，我们能看出，大部分人的资金来源主要靠工资和贷款，一部分人也会选择向家人或他人求助，拥有住房公积金和政府补贴的人占了很小一部分，几乎没有人选择将农村住房抵押以换取更多的资金来源。这显示受访者的农村产权观念比较强，他们宁愿放弃这部分资金也不会冒着失去农村产权的风险将土地抵押，公积金等政策的覆盖面不完全也使得新市民的资金来源比较缺乏。

“目前限制您买房的主要原因”调查结果显示，80.46%的人选择因为房价过高，有20.69%的人和21.26%的人分别是因为贷款不方便和落户门槛高的原因。虽然新市民的待遇水平，生活条件都得到了很大的提升，但房地产的不均衡发展使得许多城市商品房销售均价增长速度快于新市民人均可支配收入的增长速度，他们收入增长的全部或大部分被升高的房价所抵消，而贷款繁琐的手续和户籍限制也使得一部分拥有购买力的人群处于徘徊阶段。

表3 新市民购房意愿

二、结论与建议

从调查数据分析可以发现，虽然当前的新市民群体的收入水平和住房条件有所改善，但是过高的房价和政策的限制，对新市民住房影响很大。新市民群体对购房有一定的积极性，对住房的需求也比较大，但真正能够在近两年实现购房定居的人数比例却不高。从问卷调查结果显示，新市民对公积金，公租房等保障资源的要求也是比较强烈的。另外，资金来源不足仍然是限制购房能力和购房位置的主要因素[7]。为提高新市民租购房能力，同时安徽省还需要采取以下措施提高新市民租购房能力。

1．依靠政府政策提升新市民购房能力

新市民在选择是否购房时会考虑包括自身的住房需求，个人经济实力，是否具备购置相关房产的资格等诸多因素。鼓励新市民购房，首先要解决的是新市民购房资金短缺的问题。安徽省首先应严格控制房地产市场的价格稳定，控制房地产泡沫增长，增加购房者的信心。

探索建立农村住房财产和承包土地经营权的抵押制度，对于自愿放弃宅基地进城购房的新市民，采取购房补贴或购房优惠等奖励措施。出台针对新市民购房的补助政策，对进城购房的新市民给予专门的购房补贴，对他们增加些购房优惠力度。

“三权分置”背景下，基于尊重农民意愿，完善农权交易监管服务平台，促进土地市场化和资本化，让农村富裕劳动力从土地中转移出来，这不仅促进农村土地的规模化、集约化，还能够让农民工能够带资进城，推动农民就业转移进程。政府应尽快制定并出台详细实施细节，推进现有公积金实施方案进一步扩大，加大住房公积金保障范围，让符合条件的在城镇具有稳定工作的“新市民”纳入住房公积金缴存范围，让新市民群体同样享有住房公积金缴存、提取、贷款等相关权益[8]。

2.银行多措并举对新市民实行差异化信贷

相比政府财政补助，金融系统信贷资金的注入能更明显地提高新市民购房能力。随着安徽省新型城镇化进程的稳步推进，农民工进城购房的需求明显增加。银行应多措并举满足新市民购房需求，大力推出专门针对农民工购房的信贷产品。针对安徽省内不同的城市、不同的新市民类型实行差异化信贷，创新推出针对农民工进城购房的信贷产品，简化贷款程序，打造具有多样化、多层次，宽覆盖的信贷产品体系，提供多样还款方式，给予低利率优惠贷款，提高农民工购房能力。同时政府要大力发展住房贷款保险业务，为新市民提供信贷业务。

3．完善安徽租购房市场，扩大住房供给渠道

房屋租赁可以解决很大一部分没有购房意愿或暂时没有能力购房的新市民群体的住房问题。随着新市民群体增多，安徽省的住房租赁需求旺盛，然而，目前房屋租赁市场也存在着租赁房源总量不足、市场秩序不规范、政策支持体系不完善等问题，租赁住房解决新市民住房问题的作用没有得到充分发挥。

针对这一问题，政府应抓紧出台《安徽省关于进一步加快发展住房租赁市场的意见》，分析安徽的省情，对症下药，建设住房租赁交易服务政府监管平台,完善规范住房租赁服务；完善建设房屋租赁信息服务及监管平台，推进信息共享。

对于符合保障条件的新市民租赁者和出租方，政府应给予相应的政策支持，既应出台相应的税收、金融支持政策，提高机构和个人租赁住房的积极性，更多的供给租赁房源；同时应给予承租人赋权，通过提供发放租赁补贴，租金优惠，明确社会公共服务权利的等措施保障其基本的住房需求。对租赁双方还要建立租赁住房交易平台，完善租赁市场信息。要培育市场租赁主体，包括培育发展房屋租赁企业；鼓励并引导企业投资购房用于租赁经营，并支持房地产企业调整资产配置持有住房用于租赁经营；组建国有房屋租赁经营公司。加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展已成为一种政策导向。

4．完善安徽租购并举的住房制度，在省会合肥试点租购同权

租购同权对于拥有孩子的新市民群体的吸引力是非常大的。而共有产权的提出使一部分原本买不起房的人在购买房屋一部分产权后便可获得住房的全部居住权利，大大降低住房的拥有门槛，使得按照市场价格难以拥有住房的群体可通过拥有部分产权而获取完整使用权。租购同权和共有产权房的建设能够有利于促进安徽省和谐宜居城市建设。

要实现租购同权，在现行法规不变的情况下，首先是大城市要增加住房建设用地，增加各类住房供给，实现租赁市场的均衡发展，这样大城市才能有足够的成套合法的租赁房源，包括公租房和私租房，以利于租金和租期的稳定。如果租金和租期不稳，租购同权就是空话。其次，城市教育资源要均等化，政府要把更多的资源投入薄弱学校，如果不对这些学校大力扶持，马太效应会导致教育资源的进一步失衡，居民的教育同权难以实现。

目前合肥已纳入首批住房租赁试点城市，下一步应按照住建部的部署进行逐步落实；今后在住房租赁方面的经济投入、管理力度和政策倾斜方面力度也将加大。而就具体实施方面，合肥还需要各部门进行调研之后，根据合肥的实际情况制定相应的政策。保障租购同权，租房人子女可就近入学。提高公积金提取额度，保障中低收入住房公积金缴存人的租赁居住权利，商业用房改造出租可享居民用水、用电价格等。

在共有产权房屋管理方面，政府应加紧制定并出台共有产权住房管理制度，规范共有产权住房建设用地及出让方式，制定共有产权住房建设技术导则。在审核分配方面，明确供应对象、房源优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的各市其他区户籍无房家庭。同时规范管理。拓宽原有的“政府+个人”的买房模式，增加政府、企业、个人三方买房形成产权共有的模式，还可形成“企业+个人”新组合。进城务工人员可能会出现夫妻双方跨区域的情况。五年内回购产权可以按原价买。将更多人纳入到住房保障范围内，新就业人群、进城务工人员也能买共有产权房。