商业地产企业投融资管理探索

李卫新

摘 要：自从改革开放以来，我国的商业地产企业以迅猛的状态发展，而商业地产企业投融资是推动企业进一步发展的必要前提和必然基础，商业地产企业投融资管理的重要程度不言而喻。本文主要介绍了目前我国商业地产企业投融资存在的问题，分析商业地产企业投融资存在问题的主要原因，提出加强商业地产企业投融资管理的有效措施，为我国商业地产企业的发展贡献绵薄之力。

关键词：商业地产企业 投融资管理 有效措施

中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2018）02（a）-081-02

众所周知，随着我国社会市场主义经济的高速发展，我国商业地产企业得到质的飞跃。但是目前，我国商业地产企业在发展的过程中仍然存在一些问题，主要表现为商业地产企业投融资的渠道比较单一以及投融资的压力过大。出现这些问题的原因多种多样，与商业地产市场、国家政策以及商业地产企业自身的发展都有密不可分的关系。由此可见，加强商业地产企业投融资管理势在必行。本文就以“商业地产企业投融资管理”为主题进行探析。首先，将介绍商业地产企业投融资存在的问题。其次，分析出现问题的主要原因。最后，结合问题与原因提出加强商业地产企业投融资管理的有效措施。

1 商业地产企业投融资存在的问题

通过调查发现，目前我国商业地产企业在发展过程中投融资存在一定程度的问题，主要包括有商业地产企业投融资的压力比较大、投融资的渠道过于单一以及资金来源有限，主要表现在以下三个方面。

1.1 商业地产企业投融资压力比较大

众所周知，商业地产企业生产产品的周期比较长，每一个周期都需要大量的资金支持。但是目前大多数商业地产企业不能承受巨大的资金压力，多数商业地产企业的投融资管理工作没有到位，从而引起商业地产企业投融资结构存在问题，投融资压力比较大[1]。

1.2 商业地产企业投融资渠道过于单一

商业地产企业投融资管理中最主要的一个问题就是投融资渠道过于单一，主要渠道就是向银行进行贷款，此种渠道在一定程度上能够帮助商业地产企业顺利开展工作，但是也给商业地产企业带来巨大风险。正因如此，银行贷款过程中稍有差错就会影响商业地产企业，造成企业损失[2]。

1.3 商业地产企业投融资资金来源有限

众所周知，由于我国政府部门对商业地产企业投融资渠道的监督管理比较严格，造成商业地产企业投融资资金来源有限。政府部门对于海外投资的监督管理更是严格，从而阻碍了我国商业地产企业的进一步发展。正因为我国商业地产企业的投融资资金来源有限，所以有部分企业为了提高自身的经济效益，工作过程中偷工减料，导致商业地产的质量没有保障，危害人民群众的人身安全以及财产安全[3]。

2 商业地产企业投融资存在问题的主要原因

前文简单介绍了目前我国商业地产企业投融资存在的问题，众所周知，任何事情的发生都有原因，而商业地产企业投融资存在问题的主要原因包括以下几个方面：第一，土地的成本显著提高。随着我国社会市场主义经济的不断发展，我国的土地市场逐渐开始实行招挂拍的方式，从而大幅度提高商业地产企业的成本，促使商业地产企业获得的利润降低，企业的经济效益得到不显著提高[4]。第二，目前我國的商业地产企业即将进入调整期。显而易见的是，每一个企业的发展道路都不可能是一直呈上升趋势的，企业在发展过程中难免遇到一些挫折。根据相关数据资料显示，我国的商业地产企业发展波动的周期与国民经济发展的周期相同，均是四年到五年。第三，海外商业地产企业的竞争压力越来越大。我国的海外商业地产企业具有完整成熟的运作模式、足够的资金支持以及丰富的工作经验，随着海外商业地产企业打入中国市场之后，会加剧我国社会市场的竞争压力。由此可见，我国的商业地产企业必须做好投融资管理，保障企业的经济收益，促使企业能够在激烈的社会市场环境中占取优势地位。第四，没有健全相关的法律法规。正所谓“没有规矩不成方圆”，我国目前没有建立健全相关的法律法规，从而造成我国商业地产企业在进行投融资管理工作时没有一套成熟的体系，阻碍商业地产企业的进一步发展[5]。以上几个原因加剧了我国商业地产企业投融资的资金压力，促使商业地产企业的经济效益得不到保障。

3 加强商业地产企业投融资管理的有效措施

具体问题具体分析，我们应该针对已经存在的问题进行详细地分析，从而寻找能够加强商业地产企业投融资管理的有效措施。结合笔者多年的工作经验以及查询相关数据资料，得出以下几个措施：完善我国商业地产企业的金融市场、大力吸引海外资金、提高商业地产企业投融资管理能力以及提高商业地产企业投融资资金的利用率，具体表现在以下几个方面。

3.1 完善我国商业地产企业的金融市场

为了促使我国商业地产企业能够在竞争日趋激烈的社会市场中占取优势地位，首先我们就必须应该完善我国商业地产企业的金融市场，促使我国商业地产企业投融资的渠道能够从单一转变为多元化，减轻房地企业的资金压力。笔者通过查询国际国内的相关数据资料得知，我们应该结合我国商业地产企业运行的实际情况来展开工作，实行“十六个字方针”。所谓“十六个字方针”其实就是指抓住中心、积极调动、步步紧扣以及升华结构。结合“十六个字方针”，我们可以得出以下措施：第一，有关部门及个人应该结合商业地产企业发展的实际情况以及商业地产金融市场的实际运行状况，促使商业地产抵押贷款逐渐具备证劵化，发展商业地产信托，从而能够控制商业地产企业的成本。第二，应该采用一些国外比较先进的金融工具，从而能够促使商业地产企业逐渐国际化。第三，健全相应的商业地产金融立法，推动商业地产企业的进一步发展。相应的商业地产金融立法主要表现在以下几个方面：（1）将现有的有关法律法规进行修改完善，将没有与时俱进的政策进行创新修改，比如《保险法》里的有关落后内容，与时代脱轨，需要进行修改创新。（2）建立健全相关的法律法规，主要侧重于关乎到社会市场的信用立法。众所周知，法律法规是推动房地场金融创新的必要前提和必然基础，商业地产金融法律法规的建立健全至关重要[6]。

3.2 大力寻求海外资金，促使商业地产企业产权投资模式呈现多元化

目前，我国的社会市场主义经济在高速发展，人民币随之升值。在这样的社会背景下，应该大力寻求海外资金，促使我国商业地产企业的产权投资模式呈现多元化。现阶段，海外商业地产企业入驻中国商业地产金融市场的时间比较短，缺乏相关经验，从而需要中国商业地产企业的合作搭档。由此可见，我国商业地产企业投融资的一个重要渠道就是与海外商业地产企业进行合作。在合作过程中，国内商业地产企业应该汲取海外商业地产企业的一些经验，取长补短。从而能够提高国内商业地产企业投融资的管理能力，扩大企业的规模，保障商业地产企业的经济效益，推动商业地产企业的进一步发展。那么，如何取得海外商业地产企业负责人的信任，与其成为合作搭档呢？随着我国国民经济的高速发展，我国商业地产企业逐渐增多，要想在众多商业地产企业中脱颖而出，首先就必须提高企业的诚信。海外商业地产企业负责人来到国内商业地产金融市场，处于“人生地不熟”的状态，而诚信则是拉近海外投资人与国内企业负责人距离的桥梁。一般情况下，海外投资人在选择合作伙伴之前就已经将企业的诚信度调查清楚，一个企业诚信值的高低是海外投资人选择合作伙伴的关键因素。由此可见，我国的商业地产企业在开展工作的时候必须重视诚信，做到“言必行，行必果”，明白“一言既出驷马难追”的真谛。除此之外，我国的商业地产企业还应该明白共赢的重要性，也就是说企业在开展工作的过程中，遇到任何利益问题时，应该遵守双方共赢的原则[7]。

3.3 提高商业地产企业投融资的管理能力

提高商业地产企业投融资的管理能力是推动商业地产企业健康发展的必要前提和必然基础，做好企业投融资的管理工作，提高企业的资金利用率。眾所周知，关于如何提高商业地产企业的资金利用率是21新世纪以来我国商业地产企业关注的一个重要问题，完成这一目标的有效措施就是提高企业自身投融资的管理能力，从而能够加快商业地产企业的资金流转速度。结合多年的工作经验，笔者认为能够提高商业地产企业投融资管理能力的有效措施主要有以下几个方面：第一，加快商业地产企业的资金流转速度。通过调查发现，目前我国大多数商业地产企业的资金流转速度比较缓慢，针对这一问题，笔者认为我们应该结合企业的实际运行情况，建立健全一个科学合理的资金管理机制，从而能够抓住商业地产企业资金管理的每一个重点。与此同时，我们还应该明确工作人员在企业的主体地位，提高企业财务人员的综合素质，保障企业的资金管理工作稳定开展，企业的每一笔资金都能够得到有效监督管理。并且要求企业的各个部门之间相互沟通，共同合作，从而能够加快企业的资金流转速度，提高商业地产企业的经济效益。第二，降低我国商业地产企业的过度预支。一般情况下，多数商业地产企业在进行开发的时候会选用借贷的方式来作为商业地产开发经营资金。这就要求我们的商业地产企业不能够过度预支资金，避免受到经济冲击，造成企业的巨大损失。假如商业地产企业全靠借贷的方式来开展工作，在运行过程中出现一点经济问题就会影响企业的整体运转，甚至危及到商业地产企业的生存。由此可见，我们的商业地产企业应该明确自身的实际发展情况，将借贷的资金控制到一定的安全范围内，将企业空置的商业地产、有关设备等进行处理。第三，有效控制商业地产企业的成本支出。商业地产企业应该建立一个成熟的成本控制体系，严格控制商业地产企业的成本支出，保障企业的经济效益，提高商业地产企业的经济利润，从而能够推动商业地产企业的进一步发展[8]。

4 结语

综上所述，商业地产企业负责人应该重视投融资的管理工作，明确现阶段已经存在的投融资问题，比如，商业地产企业投融资压力比较大、商业地产企业投融资资金来源有限以及商业地产企业投融资资金来源有限。要求企业负责人做到具体问题具体分析，从而寻找有效的措施来对商业地产企业投融资进行科学合理地管理。比如，完善我国商业地产企业的金融市场、大力寻求海外资金，促使商业地产企业产权投资模式呈现多元化以及提高商业地产企业投融资的管理能力。从而能够优化升级商业地产企业的内部管理结构，提高企业的资金利用率，推动商业地产企业的进一步发展。

参考文献

[1] 钟菲.私募股权投资基金在我国房地产领域的投资策略研究——基于博弈论的视角[D].浙江工商大学，2014.

[2] 李云峰.我国房地产投资基金的投资运作研究[D].同济大学， 2004.

[3] 陈琳琳.重庆市公共租赁住房投融资模式研究[D].西南大学， 2012.

[4] 朱利萍.借鉴国内外成功经验，探索JKC房地产金融策略[D].复旦大学，2013.

[5] 陈志刚.房地产投资信托基金的研究[D].广西大学，2007.

[6] 朵梅.房地产项目中的融资风险分析[D].华北电力大学（保定）， 2009.

[7] 王俊峰.呼和浩特房地产融资渠道分析及对策建议[D].内蒙古财经大学，2015.

[8] 丁建军.景瑞股份基于竞争能力的发展战略研究[D].复旦大学， 2004.