重庆上海房地产税试点的启示

廖鎏曦　刘佳　廖婧宇　甘子昂

摘 要：房地产业是国民经济的基础性、根本性行业，关系到诸如建筑、安装、钢铁、水泥、建材、装饰、家具、家电等数十种下游行业的发展。房地产市场的发展是国民经济可持续稳定增长的重要支撑点之一，国家也一直非常重视房地产市场的宏观调控作用。在西方等诸多国家中，房地产税对房地产业具有调控和导向扮演着重要的角色，通过建立合理客观评估体系，以“宽税基，低税率，严征管”的原则，在推广和实施中取得了良好的效果。不仅使当地居民普遍接受，而且也成为地方重要的税源。在借鉴西方经验的基础上，我国也在沪渝两地开展了房地产税的试点。由于两地尚在试点阶段，主要存在着税率较低，税基过窄的问题，因此政策效果不明显。但同时也为房地产税的推广积累大量经验。在未来的推广过程中，可以采取对新购住房开征房地产税，并建立房地产税普通居民住宅退税制度，起到控制税源，缓解征管难的问题。通过建立合理的评估机制和定期公布房地厂税费的使用情况，增强居民的纳税积极性。并与不动产登记制度相配合，建立合理完善的房地产税体系。

关键词：房地产税；上海试点；重庆试点

一、房地产税独特优势

房地产税的地方财政作用。众多发达国家都对房地产税十分重视，将其作为地方财政收入主要的增长点。以年度作为单位来实施房产税的征缴，可以持续作为地方政府财政收入来源。因为从长期趋势来看，房产的数量呈上升趋势，房产的使用周期较长，房产税的征收的基础较为稳定，因而地方政府能够得到稳定的财政收入。在开展房地产税征收工作的过程中，地方政府能够较为容易的获取到房产的信息，进而提升政府征收的效率，减少征税成本，各项信息还能作为政府相关决策的依据。由此可见，与其他税种相比，在我国进一步深化改革，转变政府职能，建立服务型政府的改革背景下，房地产税具有其优势。

房地产税的收入分配作用。房地产税作为一种财产税，是对房产的保有环节进行征税，而房产具有固定性，因此税负不易转嫁，能够减少税负和收入失衡的问题，很大程度上保证其收入分配的公平性。同时，房地产税作为一项直接税，在确保收入分配合理性方面具有较大的优势。在我国，房产在公众持有的财产中所处地位非常高，是公众税负能力最真实的反映，因此房地产税的实施可以更好的确保收入分配的合理性。

二、重庆、上海试点的不足

重庆、上海两市自2011年1月28日起，正式作为试点对个人非经营性住房征收房产税。重庆市房产税的政策目标是“调节收入分配，引导个人合理住房消费”，上海市房产税的政策目标是“进一步完善房产税制度，合理调节居民收入分配，正确引导住房消费，有效配置房地产资源”。其核心想法都在于完善税制，调节收入分配，使住房消费公平化，促进中国房地产行业正常平稳发展，同社会可持续发展相辅相成，对过热的房地产业进行降温。但由于政策处于试出台状态，依旧存在着些许不足。从试点结果看，具体有：

（一）税基较窄

沪渝两地的试点方案征收范围都过窄，主要针对的是二套以上新购房和高档别墅等增量房。而此类房产持有者大多为高收入者，税收负担能力强，因此政策效果不明显。

重庆试点只对高档住宅征税，若将144㎡以上的住宅面积定义为高档住宅，根据国家统计局数据，近五年来的新建高档住宅的增长率在1%—5%，在2014年还出现了负增长。与之相比，新建非高档住宅的增长率保持在5%—10%的增速。

上海试点只对增量房征税，对之前拥有的存量房产不征税，调控作用不明显。要使房地产税发挥出真正的功效，从增量房向存量房过渡将是必然趋势。

（二）税率较低

從沪渝两地的试点方案来看，两地的税率普遍较低，最高税率不超过1.2%，最低税率仅为0.4%。加之大量的税收优惠政策，实际征收率远低于理论征收率。加之低税率一般具有一定程度的转嫁性，对于出租房屋所征收的房产税将转移到房屋租赁者身上，而这部分人有相当一部分是弱势群体，削弱了房地产税的调节作用。

此外，偏低的税率也不利于房地产税用于保障性住房上的用途。目前上海对于低收入者采取租房补贴的方式，根据年收入和租房县区的不同，采取相应的补贴标准，而这部分钱很大部分（实际租房资金与补贴资金）都流入了房东手中，因此仍有很大的投机空间。

（三）征管难度大

为了降低成本，减轻税收成本，沪渝两地在纳税方式上采取自主申报的方式，然而居民往往不主动申报纳税，逃税现象时有发生，并且惩戒力度不够，仅是禁止房屋再次进入到流通环节。

（四）征税对象不完善

在重庆试点中，高档住宅定义模糊，对于高档住宅的选址、占地面积、市场价格没有做出明确的规定，征税过程中往往主观性过强。

在上海试点中将第二套增量房作为征税对象，存在着“一刀切”的问题。没有充分考虑因教育、医疗、工作变更等改善性需求导致第二套房产的购置，而在实际过程中，第一套房产处置和第二套房产的购置往往存在着时间差，因而存在着不合理之处。

（五）计税依据不合理

两地的试点方案都提到，暂按房产交易价格的70%和房屋交易价格原值计算应纳税额，到条件成熟时按市场价值征收。但在实际过程中，交易价格往往会偏离实际价格。随着时间的推移，房屋在不断折旧，其实际价值也在降低。而房价的上升是由土地的价格上升而导致的，并非房屋价值增加。试点房产税却只对房屋征税，这与房地产税的计税依据是矛盾的。

三、综合建议

我国目前的房地产税尚未成熟，沪渝两地试点结果不尽如人意，我国的房地产税制度还存在较大的完善空间。我国现行的房地产税收体系可以分为房地产开发环节税收、房地产流转环节税收和房地产保有环节税收。而在我国的长期改革过程中，在开发流通、环节征税效果并不明显，在保有环节税收制度不完善，房地产税税收制度制定日益提上议程。通过分析沪渝两地房地产税试点结果及国外相关房地产税征收制度，笔者提出以下完善我国房地产税税收制度的建议。

（一）对新购住房开征房地产税，并建立房地产税普通居民住宅退税制度

目前我国税制体系中，对增值税施行出口退税政策，降低出口商品成本，增强我国企业在国际市场竞争力。房地产税可以借鉴该思路，对适用退税范围的房产进行退税。在征税环节，对新购房地产普遍征税，且税率较高，以增加购房者的成本，达到抑制房地产需求的结果。在征收完房地产税之后，在对符合退税范围的纳税人处理上，可以分批次退还部分税款，并以此作为五年内的纳税依据，五年之后的纳税额根据第三方评估机制的评定的折旧率进行计算；对于属于第二套新购住房或高档住房及其他法律规定情况不予退税。房地产税部分退税减轻了普通住房购买者的税收负担，同时增加了住房投机者的房产保有成本，能达到一定的抑制投机性住房需求的效果。

（二）建立第三方评估机构，规范房地产价值评估方法及标准

中国目前缺乏一个普遍的具有信服力的评估机构，房地产价值难以估算，造成对房产所有者财产数量估计误差，政府无法设立一个科学的税率，也就无法达到调节国民收入差距、抑制投机性住房需求的目的。放眼国外，加拿大等国家早已建立了科学的第三方评估机构，为房地产计税提供了科学准确的计税依据。

以加拿大为例，在安大略省，负责房地产税评估的机构是地方政府财产评估公司是省和地方政府资助的非盈利性的公司，其职责就是为省和地方政府、房地产税纳税人提供及时、有效、客观、准确的房地产估价及相关资料。迄今为止，该公司已评估了超过万宗房地产。

（三）实施科学的评估方式

房地产税计税依据的改革，是建立新的房地产税制度的重点和难点。现在大多数发达国家都是按评估价值征收房产税，此制度能够比较客观地反映房产的价值和纳税人的承受能力，也有利于解决我国现行房产税收制度存在的计税依据不合理的问题，所以对于我国而言，不仅是必要的而且是可行的。因此科学可行的评估方式是计税的基础，在此以仍然加拿大为例。

在加拿大的地方政府财产评估公司的数据库中，收集了有关房地产的大量信息，包括市场销售交易资料、土地所有权证明文件、建筑许可证、公寓和宾馆等经营性房地产的收入和支出信息等。第三方评估机构还会定期进行现场勘察，全方位评估公共设施的完善情况，包括交通道路设施、游泳池、运动场所、图书馆。包括房产所在地距离医院、学校的远近程度，教育医疗水平。针对上述不同情况，采用市场比较法、成本法和收益法对房地产市场现值每年评估一次。

通过建立合理的评估机制，不仅有利于房地产税征管体系的完善，也有利于政府决策。将会成为基础设施完善、教育医疗资源分配、城乡建设的重要决策依据。

（四）定期公布使用情况

税收取之于民，更要用之于民。税收是国家财政收入的最主要来源，是国家发挥其政府职能的经济保障。在取得房地产税以后，国家要定期在权威机构处发布房地产税使用情况，让人民了解房地产税税款的使用方向，增强人民对于缴纳房地产税的认同感。此外，将房地产税用于改善房地产周边基础设施建设、提供高质量的公共服务，能增加房地产的附加价值，提高居民居住幸福感。公布以上政府支出情况能增强纳税人对于政府的认同感，增加政府公信力。

（五）推动进行不动产登记，并全国联网

不动产登记是《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。目前我国国内实施的是《不动产登记暂行条例》。登记材料包括当事人的身份证明、不动产的产权和来源证明等。登记机构接到申请以后要对产权资料进行核实，而且对于房地产、土地附着物等进行实地查看核实无误以后登记。

可以发现，不动产登记主要依赖所有者的主动登记，法律强制力不高，且登记者可能出现不如实申报所有不动产的真实情况，出现少报、瞒报的问题。并且现行的不动产登记周期长、手续繁琐，各地政府不动产登记情况较为零散，没有一个综合性的专业平台收集各地不动产登记情况，无法为税务局提供及时、准确、全面的不动产所有者的财产情况。因此，因改革现行的不动产登记制度，采用全国联网、共享平台的登记制度，利用互联网技术，构建全国性的不动产所有情况网络。

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作者简介：

廖鎏曦，江西财经大学。