论房地产企业全面预算管理体系的构建经验

赵菲菲

摘要：房地产行业近年来发展迅速，投资大且收益高，但是从其管理方式来看，仍然属于粗放式管理。全面预算作为一种新的管理方法，应用的范围逐渐扩大，但是房地产行业应用全面预算管理的时间较短，如何有效应用使其作用得到有效发挥还需要进一步探索。

关键词：房地产企业；全面预算管理；体系构建

预算管理是企业管理工作的组成部分，对于企业经济目标达成与成本控制有着重要意义。但是当前企业在应用全面预算管理工具时也存在某些问题，需要及时总结经验，并在已有的基础上持续探索，从而使管理工作水平得以提升。

一、全面预算管理的特点

全面预算是在一定时间内，企业关于经营财务业务投资等方面经营管理计划的总称，将企业在不同的方面的经营活动通过货币形式表现出来，最终反映为涉及到企业经营工作的系列报表。其作用在于对企业在一定时期内各种资源进行有效的规划与配置。全面预算管理需要基于企业战略引导，对企业在未来一定时间内经营管理工作进行全面规划及预测，监督执行的过程，对执行结果与预期进行分析，找出其中存在的问题及原因，从而在后期工作中予以改进。全面预算管理工具的应用能够使企业经营战略制定水平提升，企业利用全面预算管理工具能够达成财务管理工作的各项目标，使成本得到良好控制而经营效益得到提升。

全面预算管理是企业内部控制的一种方式，最初应用只是计划协调，在应用的过程中逐渐发展完善具备了激励评价与控制等功能，并且在内部管理工作中发挥着越来越重要的作用。全面预算管理工作的特点体现在全面全程全员三个方面，全面性是指管理工作涉及到企业经营的各个方面，包括了投资，财务与经营等。既涉及到财务部分，也涉及到了业务部门，管理部门。从系统性方面来分析，全面预算管理工作与预算管理工作二者之间存有一定的联系，二者相互依赖与支撑从而形成一个完整的系统。全员性是指全面预算管理工作开展需要全员参与，既包括了财务工作人员，同时又包括了经营生产管理等人员。涉及到企业的各个层级，通过对总体预算目标进行层层分解，使不同的管理南层级获得相应的目标，并且在本部门范围内对目标再次进行分解从而确定不同工作人员目标。全过程指的是全面预算管理工作涉及到前期预算编制，后期预算执行，预算执行的结果监督，结果与预期目标之间的差异分析，对结果进行评价与考核，使全面预算管理工作能够有效发挥其作用。

二、全面预算管理工作内容

全面预算管理内容可以分为三个方面，财务预算，业务预算与预算利润表。财务预算涉及到的内容主要是现金流量，财务状况，经营成果等。细分又包括预计利润表，资产负债表，资金预算或现金流量表。业务预算主要是与企业经营活动相关的预算，通常指的是基于企业产品销售情况，预算销售额，之后对生产工作的各个环节进行预算，比如材料采购，生产，存货等。销售预算可以分为直接人工与材料预算，生产预算，销售预算，制造费用预算等。

资本支出预算是指企业不经常性发生的与资本支出相关的预算，比如企业购固定资产，更新固定资产等，各项活动开展都需要基于项目开展可行性编制相应的预算，重点对支出项目进行管理，对企业经营风险进行控制。

企业全面预算管理工作的各个组成部分相互衔接，从而形成完整的体系，全面预算编制工作的起点在于销售预算，在预算目标确定后首先需要编制销售预算，之后才是生产与管理预算，管理费用预算等。基于生产预算开展成本预算编制工作，资本支出需要考虑到企业战略目标，同时在资本支出预算编制时还需要考虑到销售现金与生产彼此之间的关系。上述预算编制目标达成后可以开展现金预算编制工作，最后是财务报表。

三、全面预算管理程序

全面预算管理工作包括了环节有预算目标制定，企业决策层依据企业自身资源与发展战略，基于决策的基础提出下一年度企业预算目标，包括了销售、成本、利润、现金流量和投资等多个方面。确定预算编制的相关政策与原则，并下达到各编制单位。预算编制是全面预算管理工作最基础的内容，同时也是整体工作最重要的环节，预算编制工作的质量决定了其准确性，后期应用发挥的作用。从编制预算的程序方面来划分可以将其分为自上而下，自下而上，上下结合三种形式。三种形式适用不同的管理环境，并且其各具优缺点。从下至上的方式在科学性与民主性方面表现更加突出，预算目标提出从上至下，而具体编制工作则是从下至上，使目标得到分解落实。执行单位依据编制目标与政策，结合到预算内容与自身特点，在本单位范围内提出预算方案并上报。财务部门对各单位提供的预算方案进行审查汇总，提出建议，发现问题及时调整完善，反馈到相关单位使其完善。

预算编制结束后，需要分解、下达、培训工作人员，确保预算能够有效执行。预算执行后需要对照相关标准检查其是否符合要求，确保整体过程在可控范围内。预算执行是整体预算管理工作的核心所在，执行的效果会对后期管理工作产生直接影响，需要企业各个单位全体员工共同努力。

预算执行后需要就其结果进行评价反馈，及时向有关部门反映预算执行的状况，执行过程中存在的问题，与预期目标存在的差异及原因。通过应用信息化技术对各项指标预期与实际情况进行对比分析，找出差距与原因。由于企业经营是动态多变的，并且企业面临的外部环境也是持续变化的，需要企业在经营管理过程中对已有的预算进行动态调整，使其与现实情况更加相符，而达成此目标就需要预算体系具有一定的柔性。

对预算执行的情况进行评价与考核，通过此项工作开展使企业内部控制得以强化，使企业参与预算管理的工作人员能够对此项工作予以足够的重视，促进管理目标达成，并且为下一轮预算管理工作开展提供经验。

四、房地产行业全面预算管理体系构建

（一）以资金为核心的全面预算管理体系构建

以资金为核心的全面预算管理工作體系构建重点在于企业项目数量、开发进度、现金流彼此之间精准匹配。企业需要通过不同预算形式使项目开发在不同的阶段非资金流与资金流得以统筹平衡。房地产行业项目开发工作不同环节，资金管理内容及要求也会存在较大差异。以资金为核心的全面预算编制工作程序是编制资金预算，预算执行与控制，分析与调整，考评。此类型管理体系适用于中小型企业，通过这一工具应用能够提升管理人员预算意识，对风险有效控制，而不足在于战略相对保守。

（二）以成本为核心的全面预算管理体系构建

项目开发工作成本预算内容包括了成本匡算、估算、概算、预算四个方面，预算管理工作的程序是设置目标成本，成本分解，成本控制与动态管理，绩效考核。其中成本控制工作又可以进一步划分为前期、中期、后期三个部分，其中最重要的控制环节是前期成本控制。此类预算管理体系应用的优点体现在适用于规模较大的企业，企业管理经验比较成熟，利于企业通过低成本战略进行扩张，从而使企业的营利能力获得提升。企业通过预算管理工作的开展能够对经营与管理流程进行持续的优化，从而使系统管理能力获得提升。但是此种管理模式的应用可能会使企业不重视产品创新与质量，中小型企业应用难度比较大，如果政策或者是市场环境突然发生了变化，企业可能会在资金方面出现问题。

五、结语

全面预算管理作为新的管理工具，相比于传统管理工具能够使企业管理水平获得提升，由于是全员全程全面预算，涉及到企业经营与管理工作的各个方面，利用发现并解决问题。但是另一方面企业在应用这一工具时需要结合其特点，从实际情况出发，避免应用过程存在的各项问题，从而使其有效推动企业发展。

参考文献：

[1]张芮.论房地产企业全面预算管理体系的构建[J].中国集体经济，2012（25）.

[2]沈建勇.浅议房地产企业全面预算管理体系的构建[J].财经界：学术版，2013（24）.

[3]吴奇玉.试论地产企业全面预算管理体系的构建[J].经济视野，2013（32）.

[4]宋林彦.房地产企业全面预算管理体系的构建[J].中国国际财经，2017（03）.

【作者单位：深业南方地产（集团）有限公司】