浅论房地产企业财务管理

衰野

【摘要】當前，国际形势越发严峻，规模越大的企业面临的挑战越加严重，财务管理，行政调整，业务整合等都是我们需要紧急面对的问题。企业需要立足，必须以最短的时间进行调整，财务管理是重要一环。将其从单一性质的对务核算升级为财务管理与决策，有助于企业快速实现平稳过渡。

【关键词】房地产企业；财务管理；问题及措施

房地产行业是我国国民经济发展中的重要支柱，在我国经济发展过程中发挥着举足轻重的作用。伴随着行业整体的快速发展，房地产企业数量出现井喷式上涨，管理水平良莠不齐。在目前国家宏观调控不断升级的情况下，企业如果想根本提高行业竞争力，在激烈的竞争中脱颖而出，急需专注研究成本控制与管理了。

一、房地产企业财务管理过程存在问题分析

（一）资本结构不合理，负债率高

房地产行业投资大，周期长，对于从项目审批到土地审批到最终竣工并投入使用，投资量大，回收期慢。民营房地产企业融资难度较大，很多企业为了获得资金，不考虑融资成本，借贷成本资金非常高，不考虑自有资金和借人资金的比例，他们为了度过眼前的财务难关，盲目借贷，导致资本结构不合理，没有考虑到高额的利率给公司带来的负担，最终资不抵债。

（二）不重视成本和费用的管理

成本费用管理一般在企业经营活动中进行，主要对企业的产品成本与营业费用进行预算，主要作用是全面开展管理工作，对民营房地产企业进行分析，节省更多成本，有效控制企業成本，从而提高企业的市场竞争力。很多民营房地产企业对成本费用管理不重视，没有采取财务管理手段。他们没有监督和控制企业经营和生产的全过程，不重视财务预算管理，也没有制定财务预算计划和体系，导致财务管理比较随意，造成企业成本提高。

（三）内部控制制度不完善

大多数中小型民营房地产企业还没有建立健全的内部控制制度，企业主要依靠管理人员来监督和控制。一些企业没有专门的财务人员，财务人员和一些管理职位没有分开，更没有建立企业内部控制制度，对企业的财务进行管理，导致财务问题经常出现。

（四）财务人员素质不高，财务管理意识淡薄

大多数民营房地产企业并没有则务管理的意识，他们设置财务部门只是为了解决企业融资的问题。由于忽视了企业的则务管理，不重视高级人才的引进，也没有对则务人员进行培训，则务人员由于素质低下、财务管理水平不高，造成企业则务信息混乱，不能体现企业财务的真实性和客观性，导致决策失误。

（五）融资渠道较为单一

大部分民营房地产企业的主要资金来源是依靠银行贷款，自筹资金的能力较弱，而且自筹资金大部分来自购房者的定金和预付款，自备资金少之又少，如今的房地产市场不似以前红火，库存越来越多，加剧了房地产企业的资金困难，随着房地产企业的负债率的提高，从银行借款的资金成本也不断上涨。此外，国外房地产政策频出，严格控制过热地区和重度民营房地产企业贷款规模，房地产业银行信贷紧缩，导致民营房地产企业融资困难。随着时间的推移，民营房地产企业资金链断裂的风险也逐渐增大。

二、房地产企业财务管理措施

（一）财务共享促进管理升级

财务共享系统是如今企业集团进行财务管控的新手段和新思路，在实际运行时，往往能够起到重要的促进作用，以帮助企业建立其高效的财务管理运行模式，促进管理的不断升级。财务共享能够深入的让企业的各项制度区域完善和标准，在一定时期内使之能够尽快整合企业资源，进行合理调配。

（二）业务融合促进管理多样

不断将单一核算会计升级为管理会计，并在此基础上与业务相互融合，促进财务和业务运营的深入交互，形成具有特色化的业务一财务结合模式。从而以财务手段促进业务开展，合理把控业务运行中存在的风险，规范业务的开展模式，规范企业的发展方式。并随企业业务模式的越加丰富和多样，将业务财务作为财务管理中的独立部分进行管理，以此优化管理、提升效率，更能够深入结合发展实际，为高层的管理决策提供有效建议。成熟化的业务财务能够发挥管理者及引领者的职能，不断促进业务模式的翻新及发现新的业务增长点。

（三）营造良好的内部控制环境

对房地产公司来讲，内部环境是否良好，不仅会对企业制定战略目标、组织业务活动、识别和评估风险产生直接影响，还会在一定程度上影响企业内控活动的设计、信息沟通系统的建立、监控活动的执行情况等。相关研究说明：内部控制水平低是引发大部分公司破产的直接原因。因此，房地产公司应当出营造内控环境人手，通过企业文化建设、加强员工培训、引导员工参与公司内部控制管理等手段，在公司内部营造良好的环境，为内控制度的施行奠定坚持的基础。

（四）对增值税管理工作进行积极完善

房地产在进行税改后，企业内部应依照实际情况，制定出合理的财务管理制度。在营改增获利背景下，应应对营改增带来的挑战。针对营改增问题，房地产企业应制定相关政策，同时将增值税进行系统性规划。另外，在经营管理中，应积极完善财务管理，确保财务混乱向合理方向流转。针对合作企业进行选择时，房地产企业应确保自身财务管理具有合理性，同时供应商应开出相关增值税发票，这样才能促进企业内部财政管理具有稳定性。

（五）提高财务人员的财务核算能力

账务管理人员的工作难度会伴随着“营改增”的税收政策的实施而大大的进行了增强。所以要不断地对则务管理人员进行“营改增”政策的相关学习，让他们深层次的对营改增政策的基本原理进行理解明白。则务管理部门要经常性的与国家税务部门保持较好的联系，时刻将税收政策的新动向掌握住，并且时刻保持清醒和灵活的大脑。不在采用原有的工作思路，而是使用新的思路。要对财务工作人员的核算的能力和综合的素质进行税务知识技能培训的方式。如果一些个房地产企业有便利的条件，可以专门请专业的会计师为则务人员对“营改增”税收制度进行细致的讲解。最后，房地产企业要高度重视考核制度的完善，通过对财务工作的具体的考核，来使得则务的工作人员，有责任的意识，这样他们便自觉的积极的去进行工作，从而使得其企业中则务部门的工作的效率大大的得到了提高。

三、结语

总之，房地产企业需要加强对财务人员的培训，使其提升专业水平及综合素质，增强风险意识。财务管理人员应畅通和决策者之间的沟通渠道，积极与税务部门交流，及时掌握最新政策，营造良好的外部环境。

参考文献：

[1]陶宣羽.浅析“营改增”对房地产企业财务管理的影响及对策[J].会计师，2017（16）：23-24.

[2]吴艳敏.试论营改增对房地产企业财务管理的影响[J].中国国际财经（中英文），2017（01）：153-156.

[3]刘华伟.探究“营改增”对房地产企业财务管理的影响[J].现代经济信息，2016（21）：205.