浅谈营改增后房地产行业面临的主要问题

张洪芝

一、营改增的影响

实施的“营改增”可以说是我国税制度改革进程上的一个里程碑，主要在于减税、消除重复税，无形中推动了我国经济结构的整改、加速发展转型。此番大动作，势必会影响企业的未来发展，主要集中在与税收有关联的财务管理领域。企业致力于培养本公司的财务管理能力，严格控制生产成本，这就要求企业能够参考所处的经济环境和实际能力，共同分析营改增可能会对企业产生的一系列影响，并提早拟订有针对性的紧急预案和相应的应对措施，保证企业的正常运营和加速发展。

查阅资料，以房地产产业链为例，“营改增”全面实施前，企业需要缴纳的税费共计11种，经计算后，平均税费同国内其他行业相比较偏高。而实施“营改增”后，增值税税率为11%，税率明面增加，而税费暗地降低。经查询，增值税本质为价外税，等同于仅征收产品增值部分的税费。房地产产业链中的土地出让金、建安成本等总揽了销售的70%，而增值部分却仅占有30%，换算为：30%×11%=3.3%，同增值前5%的营业税相比较，减税成果立竿见影。在经济大环境中，房地产产业链不能孤身只影，需与上下游相关产业联盟，共同完善经济链条，其中上游的建筑业深远的影响着房地产产业链。建筑业的税率自“营改增”后从原本的3%增加到10%，足足是原来的2倍多，倘若将其税费增加的部分整合到房地产产业链，房地产业实际成本将严重超出预期成本。如此严峻的商业背景下，房地产企业要保重企业效益的正常增长是重中之重，预测未来面临的相关问题和制定应对措施才是关键，值得深思。

二、直击“营改增”后房地产产业链所遇问题

1.建筑业增加税整合至房地产产业链

据统计，营改增前的政策是将建筑业购入的建筑材料需按原材料的6%计算增缴增值税。倘若每项均能获得正规增值税发票，那么6%的进项税额可以幸运的全部被抵扣。简单的举个例子，一家上游建筑企业承接的工程项目中税造价a元，购进材料价0.6a元，所购材料可抵扣的进项税额就为：0.6a/（1+6%）*6%=0.03396a。但是，提供原材料的建材市场并不是完全规范，砖瓦灰沙石个体经营户泛滥，绝大多数是无法提供正规发票，与此同时，税负的转嫁性增加了房地产企业的税负。无法进项税额抵扣的人工成本部分在建筑企业中所占比重达到20%-30%之多。此外，建安成本的机械设备费一般占总造价的2%-2.5%。

2.税负及资产负债表与利润表受到一定的影响

我国经济发展不均衡，造成房地产行业发展差异较大，对于经济发展落后的区域，若想实施企业“营改增”可能会面临双重挑战。房地产产业链的投资方多元化，资本结构和融资结构都略有不同，规模也有大有小。不过11%的税率对于民营企业来说过高难以承受，可能会有一些企业出现税负“不减反增”的现象。而仔细分析造成税负不减反升的原由主要有两点：一是过高的税率没有改变。二是很难实施抵扣。此外，“营改增”全面投入前，房地产企业营业税是计入开发成本中的，而“营改增”运行后，没有相关发票无法抵扣，而且步骤繁琐。从这个层面上来看，房地产企业的资产总额可能存在部分下降的情况。考虑到房地产企业项目都会有较长的建设周期，若无法掌控房地产企业的财务风险，很可能会影响项目建设。

三、初步房应对“营改增”对房地产业的影响

1.加快筹划税收进程

多关注国家税务总局颁布的所有关于营改增信息，全面分析了解有关营改增的知识，例如增值税的纳税申报材料、不动产进项税额分期抵扣暂行办法、《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》、《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》等相关内容，未雨绸缪，提前拟订筹划管理工作计划。还可以结合自身的实际情况，制定合理的有针对性的税收优惠政策方案，使国家福利可以均匀的发给各个企业，使其可以放心的享受国家政策带来的福利。

2.择取恰当的拿地形式

房地产企业古老且延续至今的拿地方式主要为签订出让合同、老城区改造、收购公司等，很明显，拿地形式隐形的影响着房地产企业抵减增值税销售额，使成本变得忽高忽低。所以房地产企业在落实“营改增”后，择取恰当的拿地形式是降低成本的重要环节。

3.严格监控建安成本

“营改增”后建安成本同企业负税抵扣数额呈正比趋势，故此建安成本是影响房地产企业税负的首要因素，而建安成本中的核心关键在于施工环节。然而施工环节中，工程招标造价方案成为了焦点所在，由调查数据可知，建筑行业增值税税率为10%，增值税税率的提高间接利于房地产企业进项税额抵扣，隐形提高企业效益。因此，制定造价计划，尽可能地将门窗、幕墙费用等纳入建安成本，将所有的支出统一管理，进行进项税额的抵扣，降低建安成本。

4.分阶段制定应对策略

第一阶段：政策酝酿阶段

在出台相关改革政策之前，企业应该防患于未然，提早应对，先着手梳理业务、现有合同情况、安排针对性强的税务工作小分队统领工作、注重员工培训提高员工专业素养、预估营改增后对企业税务和利润差值、考虑定价调整策略、变更合同内容模式、制定内部发票保管和递交财务部的流程和时间等内控制度、制定系统升级改造行动计划等。

第二阶段：政策生效前短期过渡阶段

完善公司的业务流程及系统实施，联系供应商、客户签订新合作方案，布置税控系统、熟悉同政策有关的一系列操作和增值税申报流程。

第三阶段：政策生效和执行阶段

绝不疏漏任意一条同营改增政策有关的信息，掌控得知政策更新和进展情况的途径，并监控企业税收，发现及时弥补可以规避大型风险。

结束语

“营改增”不仅解决重复缴税问题，还促进提升企业利润。成为房地产产业链工作的核心关键。国家的政策福利雨露均沾，各企业尤其房地产业一面沉浸在红利的喜悦中，一面深思即将面临的问题，着手准备应对万变。