房地产行业洗钱风险及监管研究

魏永成王丽霞胡 庆唐黎明彭 宇

（1.中国人民银行乌鲁木齐中心支行，新疆 乌鲁木齐830002，2.中国人民银行巴州中心支行，新疆 库尔勒 841000；3.中国人民银行吐鲁番市中心支行，新疆 吐鲁番 838000；4.中国人民银行石河子市中心支行，新疆 石河子 832000；5.中国人民银行塔城地区中心支行，新疆 塔城 834700）

一、房地产行业和资金现状

近年来，房地产行业发展迅速。房地产开发企业个数稳定在9万家以上，2017年房地产业增加值达5.38万亿元，金额巨大，比2006年增长4.19倍，远高于同期GDP的增速。

房地产开发资金来源的构成中主要包括国内贷款、利用外资、自筹资金（包括自有资金、股权融资等其他融资）和其他资金（主要是定金及预收款、个人按揭贷款）四大部分。从2006年以来中国房地产企业资金来源发展趋势，自筹资金及其他资金来源快速增长，国内贷款稳步上升，自筹资金来源稳定在5万亿左右、资金规模巨大、占比持续超过3成以上。从占比最大的自筹资金和其他资金来源结构分析，自筹资金中相当一部分资金来自社会资金，包括以直接入股方式参与房地产开发或房地产企业民间融资的资金。另外，其他资金中的购房定金及预收款也属于社会资金，而在这些资金中不乏现金交易的情况，这就意味着房地产行业被利用洗钱的风险可能性正不断加大。

二、房地产行业洗钱风险

（一）洗钱风险

1.全面风险。房地产行业全面风险是指用于设立房地产公司的资本，本身即为违法犯罪的非法所得，直接介入到房地产开发的环节，利用公司实体进行掩护，此类房地产企业即使经正式批准规范经营，也同样是洗钱的工具，既可以自己洗钱，也可协助他人洗钱，危害最大。

2.业务风险。业务风险也称间接风险，是指不法分子利用房地产行业的业务进行洗钱的风险，如房屋买卖，房屋租赁、赠与及继承、互换交换、变更及转让、产权分割等，实现资金进入或流出房地产行业或者在资金不流动的情况下，完成拥有或控制主体的变更。

(二)洗钱风险特点

1.洗钱过程隐蔽性强。目前我国房地产行业的信息透明度较低，房地产信息登记系统尚未实现全国联网，由于缺乏相关监控系统，异地购房完全无障碍，致使洗钱分子可以在国内多处购买房产并轻易变现。造成在甲地的不法收入转移到乙地乃至境外买房置业，且不易查处，为洗钱分子转移黑钱留下了便利而隐蔽的通道。

2.单笔交易金额大，资金来源监管难。近几年来随着房地产市场的快速发展，房价大幅攀升，房地产市场成为大额资金的集散地。而房地产开发商为尽快售出房产，并不拒绝洗钱分子的大额现金付款，甚至还会为其提供掩护，在房地产行业尚未纳入反洗钱资金监测和监管的情况下，通过购买房产隐匿非法收入就格外受到洗钱分子的青睐。

3.资金形态转变相对容易。当前金融行业完善的反洗钱监管，对大额和可疑交易监测力度不断加大，致使金融业洗钱机会减少、洗钱成本增加；公安部门对地下钱庄的打击持续增强，溢出效应致使房地产此通道洗钱风险增大；洗钱者手中长时间大量持有现金更不安全。这势必会导致洗钱犯罪向反洗钱法律法规缺失，监管力量薄弱的房地产行业转移。洗钱分子可以通过购买豪华房产将巨额非法收入一次性从现金状态转变为实物状态，并在一段时期后通过变更、出售、租赁等方式将其转化为合法资金，既减少了多次洗钱带来的麻烦与风险，又逃避了反洗钱有关监管机构的监控。

4.行业资金密集，大额非法资金进出不易引起关注。房地产行业是资金密集型行业，尤其是房地产开发需要大量投资。房地产开发企业资金来源合法性审查机制的缺失，为非法资金进入境内外房地产领域进行洗钱活动创造了极大的运作空间。从公开的犯罪案件我们可以看到，大多数贪腐官员、犯罪分子和犯罪团伙都把该行业看作是一个更具吸引力的洗钱目标，在获得非法所得后均把一部分资金用于购买房产。

（三）洗钱手法

房地产行业洗钱同其他洗钱一样亦可分为三个阶段：即放置、离析、归并（融合）。但在实际运作中三个阶段是密切联系，既有区分，又有交叉、重叠，甚至集合在一起难以截然分开。

1.放置阶段。作为洗钱行为的第一阶段，洗钱分子将非法所得通过通过购买商品房或者写字楼、商铺、车库或房地产开发环节进行洗钱，再者通过提前偿还按揭贷款洗钱，利用房产中介服务机构进行洗钱等途径将黑钱进行初步隐匿。

2.离析阶段。洗钱分子利用房地产行业来使用非法资金，通过投资房地产建设项目、购买房产等各种渠道进入房地产市场后，实现了资金与其非法来源的初次分离，再以企业盈利或公司分红的形式，以及出售、租赁、抵押贷款或变更产权等，逐步模糊了非法所得的真实来源及性质，使得难以分辨非法所得与合法财产，实现了资金性质的根本性变化，资金来源和性质由地下转为地上，由不能在阳光下使用到可以公开拥有和使用。

3.融合阶段。经过变现或产权变更后的资金经过前两个阶段的运作后重新集合在一起，以现金或房产的形式回到洗钱者手中作为合法收入拥有，犯罪分子就能够自由的使用和享受这些非法所得，至此就完成了将黑钱洗白的全过程。

三、反洗钱工作框架

（一）建立房地产行业反洗钱监管框架

1.合理界定反洗钱义务主体。明确将房地产业纳入反洗钱管理的范围，是开展反洗钱工作的前提和基础。综合考虑房地产行业与反洗钱工作关系的紧密程度，反洗钱管理人力、物力限制等因素，建议先将房地产开发商、房地产中介机构作为房地产业反洗钱义务主体，开展客户身份识别、保存交易记录、报送可疑交易等日常反洗钱工作。

2.确立反洗钱监管主体。建议采取以住建部、国土资源部及行业协会（以下统称“房地产业主管部门”）为主，人民银行配合协助的管理模式。该模式下，由房地产业主管部门全面负责对房地产业反洗钱工作的监督管理，强化新设机构准入管理，摸清创设资金来源及股东资金来源；督促义务机构履行反洗钱义务，并对违反反洗钱法律法规的行为进行处罚；人民银行负责组织协调各参与行业主管部门制定房地产业行业反洗钱规章，确保制度层面符合法律法规的要求。

3.加强反洗钱情报中心建设。反洗钱监测分析中心作为我国反洗钱情报中心，其在整个反洗钱体系中发挥着枢纽和核心作用。因此，需要在发挥房地产中介机构在监测和发现房地产领域的可疑交易优势，建立房地产中介行业内部的可疑交易的报告和上报机制的基础上，探索构建反洗钱监测分析中心与房地产业等特殊行业之间的新型反洗钱网络尤为必要。割裂的监测体系必然存在信息缺失、资金链条中断等情形，所以要充分运用“大数据”思维，将这些特殊行业与银行、反洗钱监测分析中心的大额和可疑交易报告数据库实现对接，全面覆盖公民身份、房产登记及交易、房地产企业工商注册等信息资源，实现全国房地产业数据信息库“大集中”，即提升房地产交易的透明度，使反洗钱监测分析中心成为房地产业的洗钱风险识别和分析中心，推进房地产业反洗钱监管的有效实施。

（二）构建房地产行业反洗钱规章制度体系

1.推行非现金结算制度。目前，我国部分地区房地产交易仍然支持现金交易，易被不法分子利用，通过现金交易方式洗钱，逃避反洗钱监管部门的监控，达到清洗黑钱的目的。因此建议参照证券业金融机构客户资金三方存管模式及保险行业超过规定金额保费缴费通过银行账户的模式，在房地产行业中强制推行非现金结算方式，规定房地产的开发与买售都必须实行非现金结算，将房地产业资金纳入银行业反洗钱监管体系。人民银行与房地产业主管部门协调，由其制定相关禁止或限制现金交易的管理办法，并协助人民银行负责零现金交易制度的日常监督管理。

2.客户身份识别、身份资料及交易记录保存制度。我国在制定房地产业客户身份识别制度时，可借鉴国外先进做法，并参照金融机构客户身份识别的有关规定，对达到规定金额以上的初次交易，提出较高的客户身份识别要求，如不仅应要求客户提供个人身份证或单位营业执照等基本身份信息，还应包括职业、经营范围、资金来源、交易的实际控制人、房屋基本情况、房屋权利状况等其他信息。在与客户业务关系存续期间，应采取持续的身份识别措施，关注客户及其日常交易情况，及时提示客户更新资料，若发现先前获得的身份资料真实性、有效性、完整性存在疑点等情况，还要对客户身份进行重新识别。同时逐步建立和完善客户身份资料和交易记录保存制度，为掌握客户真实身份、再现客户资金交易过程、发现可疑交易提供依据。考虑到房地产公司的房地产交易通常属于一级市场交易，对于房产后期买卖等二级市场交易以及转让、分割、赠予等产权转移变更无法获取资料，因此建议由地方的房地产交易中心承担客户交易记录和身份资料保存义务，并按《反洗钱法》的规定最短保存期限为5年。

3.大额可疑交易报告制度。目前大部分房地产机构依托银行进行现金缴存及转账业务，该类情况的大额报告义务可由银行承担，但房地产机构必须履行大额现金交易报告和可疑交易报告义务。即规定房地产从业人员在办理相关业务和与客户接触过程中，遇到大额现金交易和发现或者有理由怀疑其与洗钱等违法犯罪活动相关时，向反洗钱行政主管部门报告。而可疑交易报告制度的设计则要因地制宜，可采取“主客观标准”相结合的方式，引导房地产机构主动分析、识别可疑交易行为。在报送方式上，应遵循因地制宜、因机构而异的原则，可先采取人工报送的形式由当地人民银行负责收集并逐级上报，条件成熟后，鼓励大型房地产开发企业研发专门的可疑交易报告程序，直接与中国反洗钱监测分析中心实现“总对总”报送。

（三）建立防控为主的反洗钱监管机制

房地产业涉及多领域多部门，存在点多面广、信息分割的问题。因此建议我国建立“房地产业主管部门主管、人民银行共管、行业协会协管”的三维反洗钱监管机制。在该机制下，各相关部门应当以构建新型反洗钱网络为基础，就反洗钱信息交流、情报互换、协助调查等工作，建立健全反洗钱信息披露与交流合作机制，形成监管合力。同时还应充分发挥房地产行业协会等自律组织的作用，可协同房地产行业自律组织起草房地产业反洗钱工作指引，督促反洗钱监管政策在房地产业的执行，规范房地产市场反洗钱相关工作。