物业服务合同的风险分析

汪樯樯

【摘要】物业行业随着我国房地产行业的迅猛发展，亦得到前所未所的快速发展。随着业主生活水平的提高与生活理念的提升，业主对物业服务水平的要求也越来越高，但由于我国物业合同立法相对不完善、滞后，使得物业合同在实施过程中出现各种风险。基于此，文中笔者根据多年工作经验对物业服务合同的风险进行简要阐述。

【关键词】物业；合同；风险

一、物业服务合同的内容及观点

（一）内容

物业合同是指开发建设单位及业主、业主大会或者业主委员会和物业服务企业签订的，由物业服务企业提供物业服务，由业主支付相应报酬的协议。其内容包括物业服务的范围、内容、标准、费用承担、违约责任等。根据合同签订阶段与主体不同，物业合同包含开发建设单位与物业服务企业签订的前期物业合同及业主、业主大会或业主委员会与物业服务企业签订的物业合同两类，其中业主委员会与物业服务企业签订的物业合同是最常见、最主要的类型。物业合同是整个物业管理关系的核心，是建立业主与物业服务企业之间关系的重要法律文件，是约束当事人双方行为的契约。

通常，对于物业服务合同条款而言，主要由以下构成。

（1）物业、当事人单个情况与基本信息，主要是确认与记载物业管理活动的实际情况，以及当事人双方资格方面的相关认定。

（2）双方所具有的各项基本性权利与义务。主要是物业使用人，或者是所有人，将用于物业管理活动所需支付的对应费用予以交付，另由物业管理公司，将对应服务提供给业主。

（3）所开展物业管理服务的实际质量，以及在此过程中所需注意事项。

（4）在物业管理服务费用相应收取方法，以及此领域所需注意事项。

（5）物业管理服务用房的费用分配方法、管理与使用。

（6）维护费用的使用条款与收取。

（7）合同所具有的实际有效期限，合同相应终止事项，以及合同终止之后各事项的处理，此类事项以物业资料的转移居多。

（8）纠纷解决的途径及违约责任。

（9）当事人结合实际情况所约定的其它方面的条款。

（二）观点

（1）服务合同说。针对此观点来讲，其对物业服务合同有一个全新性阐述，即为一种双方多领域交换并用于彼此需求的服务合同，对于其主要内容而言，即物业管理企业，将物业管理服务，向业主提供，而对于业主而言，则依据此企业所提供的相应服务，向其支付等价的费用。

（2）委托合同说。受托人可以自己的名义处理委托事务，也可以委托人的名义处理事务。而在物业合同关系中物业服务企业是以自己的名义从事物业管理事务的。

（3）无名合同说。基于某种形式，虽然与委托合同相比，具有诸多相似，但物业服务合同却具有诸多别样特点，如期限较长、标的内容多样以及涉及范围广等，此些特点乃是一般委托合同难以企及的。

（4）独立合同说。因物业管理所给予的管理与服务，在特征上具有综合性、复杂性，其不同于传统合同，差别较大，因此，这便在较大程度上决定了物业服务合同乃是一种具有相对独立性与自主性的合同类别，不归属于合同法所划定的任一合同类别，乃是物业管理经专业化发展过程中，经不断演变而形成的全新合同形式。

二、物业服务合同风险的类型

（一）物业承接查验引起的风险

建设单位与物业服务企业没有在前期物业服务合同中约定对物业共用部位、共用设施设备的查验内容或者约定不明确，造成承接物业后的维修责任不清。移交的资料不完整不全面，造成日后物业企业处理设施设备突发故障维修时难度加大。

（二）在销售房屋时开发商不当的承诺引起的风险

开发商为了促进销售，通常给予购房者承诺赠送阁楼、占用公共部位等。这些不当承诺给物业服务企业日后的管理增加了难度。

（三）物业服务合同期限方面所引起的风险

合同期限短于1年，则物业服务企业的利润不能得到保障，物业服务企业不愿投入太多的资金和人力去维护物业。合同期限超过3年，对于物业服务企业，不利于随市场和成本代价去调节费用；对于业主，不利于更换服务质量达不到要求的物业服务企业。

（四）在专项维修资金方面约定不清引起的风险

如专项维修资金迟到位，影响公共共用设施设备的中修、大修、翻新、改造、更新的时候无资金可使用，会造成业主的不满。专项维修资金使用的具体操作办法不明确，容易引起业主的争议和反对，从而造成对物业服务企业的不信任危机。

（五）物业管理用房在合同中约定不清引起的风险

物业管理用房能否作为经营用途，能否进行装饰装修等，如合同约定不清，将引起法律上的违规经营、产权侵权的风险。

（六）物业管理质量、费用引起的风险

在物业管理活动中，业主往往会提出物业管理服务质量与物业服务费用不相符的质疑。如果在物业管理服务质量的服务等级标准和收费标准上约定不够详尽，会带来质价不符的争议，造成业主拖欠或拒交管理服务费用的后果。

（七）违约责任约定不当引起的风险

物业服务合同中对于违约责任的放大或缩小都是不合适的。放大违约责任，容易造成隐瞒事实，而对于缩小责任，则容易造成重复违约。

三、物业服务合同风险的防范措施

既然我国物业管理立法存在内容上有欠缺、规定不尽细致、操作性不强的问题，在未建立更高层次的系统的物业管理法情况下，则应就现有的物业管理规范性文件予以补充完善，以便更好规范物业管理活动，使物业合同在履行过程中能有充分明确的法律依据，以促进物业合同的顺利履行，构建物业合同各方主体间的和谐关系。因此，针对上述的物业服务合同的风险，本文提出相应的防范措施。

第一，对于物业承接查验引起的风险，物业服务企业在与房地产开发企业订立前期合同须对承接查验的内容及法律责任约定清楚，明确双方的权利与义务，严格按照承接查验的相关规定操作。

第二，对于在销售房屋时开发商不当的承诺引起的风险，物业服务企业在订立合同前应该充分调查了解并与开发商进行必要沟通，在订立合同时将有关事项约定清楚。

第三，对于物业服务合同期限方面所引起的风险，物业服务企业需与業主多进行沟通，了解对方的服务等级需求和愿意支付的服务费用的浮动幅度，双方约定一个在市场环境下彼此都能接受的服务期限。

第四，对于专项维修资金方面约定不清引起的风险。物业服务企业应当在合同中明确使用物业维修资金的具体操作办法，并及时跟踪资金的到位情况。

第五，对于物业管理用房在合同中约定不清引起的风险，在签订合同时，应该约定明确管理用房的用途、产权归属、配置及管理，并跟踪落实。

第六，对于物业管理质量、费用引起的风险，物业服务企业在签订合同时，应当遵照相关定价的法律法规及市场规律，根据管理的项目与企业自身条件确定合理的价格。

第七，对于违约责任约定不当引起的风险，应在订立合同时应当详细清楚地约定好合同纠纷解决的条款。

四、结论

总之，我们要了解物业服务合同的风险类型，并针对这些类型的风险做好事前的防范，应当完善现有物业管理规范，将物业合同作为新类型有名合同在《中华人民共和国合同法》中予以规定，制定法律层次的《物业管理法》，理顺物业管理过程涉及的各种法律关系，规范各方主体，对相关规范进行调整，形成物业合同规范的协调、统一。以现有法律文件为基础，参考国外物业管理立法，结合国内物业管理实践，一定能制定出符合我国国情的、科学合理的物业合同法律法规，构建出和谐的社会主义法制社会。

参考文献

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