中日对美写字楼地产投资风险的比较研究

【摘要】近年来，中国对美商业房地产的投资迅速增长。然而，今天的美国房地产投资良机及亚洲国家面临的机遇，不免让人想起当年日本资本大举进军美国的情形。本文利用模糊评价法，计算八十年代末日本和当代中国对美国写字楼的风险值并加以比较，为相关企业做决策提供参考。

【关键词】模糊综合评价法；对外投资；写字楼地产；投资风险

上世纪 80 年代，美国房地产市场持续走低，而当时日本制造业欣欣向荣，举国上下踌躇满志，相信大可赶超美国。然而，这一想法导致了大规模对美盲目投资的决策，最终损失惨重。2010年起，中国对外商业地产直接投资迅速增长。2010年，中国对美商业地产投资约为5.85亿美元，到2015年时，这一数值已达到85亿美元，平均年增长率高达70% 。如今中国对美投资背景与当年的日本有一定的相似之处，正确认识日本当年投资失败的原因，极力避免重蹈覆辙的情况出现，这些都是预投资美国商业地产的我国企业和资本应该首先进行细致思考的问题。

纵览国内文献可以发现，虽然AHP法在房地产市场中已经得到了相当的应用，但是国内学者普遍只关注于国内市场的风险度量，基本不涉及跨国性的房地产投资风险测算。而在跨国房地产投资风险方面，目前国内的理论却又集中于定性研究方面，对风险的量化研究很少，这与我国企业在境外房地产投资的兴起是严重脱节的。因此，本文将基于AHP方法，给出一个完整全面的有关跨国房地产投资风险的研究，填补这一研究空白。

1、跨国写字楼地产投资风险指标体系

跨国写字楼地产的投资风险由于以下两点而变得十分复杂：其一，由于该项房地产投资是跨国性质的，因此存在与国家间、种族间、文化间等差异相关的风险；其二，由于该项房地产投资的投资对象是写字楼地产，因此较普通住宅投资来说，投资期限更长，资金成本更高，投资风险也更大。

本文在文献[1]的基础上，从风险的来源角度对跨国写字楼地产投资的风险进行了梳理和整合，目的在于加深对跨国写字楼地产投资风险的认识和理解，从而有助于未来的风险控制。具体来说，本文将风险分为自然风险、政治制度风险、社会文化风险、市场风险和管理风险。

（1）自然风险主要包括火灾风险、风暴风险、洪水风险、地震风险、雪灾风险和气温风险。

（2）政治制度风险主要包括国际政治环境风险、国内政治环境风险、经济体制改革风险、产业政策风险、土地使用制度改革风险、商业用房制度改革风险、金融政策变化风险、环保政策变化风险和法律风险。

（3）社会文化风险主要包括城市规划风险、区域发展风险、社会治安风险、公众干预风险、文物保护风险、租户干预风险和文化差异风险。

（4）市场风险主要包括通胀风险、供求风险、利率风险、流动性风险、周期风险、汇率风险、退出风险、财务风险、低价风险、融资风险、国民经济状况变化风险、同业竞争风险和租客的来源和稳定性风险。

（5）管理风险主要包括管理者素质和经验风险、企业商誉风险、管理机制风险和经营决策机制风险。

2、中日对美商业写字楼地产投资风险的实证分析

2.1 确定权重

首先通过专家法，对一级风险两两进行比较，得到判断矩阵，进而计算矩阵权重系数并进行一致性检验。同样，分别求出每个二级风险指标在其相应一级风险指标中占的权重。之后，采取问卷的形式，让10位专家对中日两国每个二级风险因素发生概率进行打分。根据专家的评分，得到中日两国对美国投资的风险发生概率的评价矩阵。再计算中日每个一级风险概率值。

2.2 确定风险影响大小

采取问卷的形式，让10位专家对中日两国每个二级风险因素影响大小进行打分。根据专家的评分，得到中日两国的风险影响大小的评价矩阵。再计算中日每个一级风险影响值。

2.3 综合评价

根据上述计算结果，汇总中日两国一级风险相应数值如表1所示。

根据上表，计算风险值如下：

R中国=0.22；R日本=0.33

3、结论及建议

与八十年代末的日本相比，当今中国对美国写字楼地产投资的风险较小一些，大约为其2/3。这主要是由政治制度风险与市场风险的差距引起的。这说明一方面，如今美国商业地产投资环境比当年要好，中国企业需要抓住机遇；另一方面，我国投资风险的大小已达到需要引起重视的水平。

到目前为止，中国投资企业对商业写字楼的投资区域仍集中在一线城市[2]。其实，美国的“18小时城市”（相当于国内的二线城市），像奥斯汀、亚特兰大、丹佛等城市，在人口和工作机会增长的支持下，写字楼地产都有比较乐观的上涨预期。企业可根据自身情况，考虑加大对这类城市的投资比率。

另外，我国对美投资起步较晚，企业的国际化程度普遍低，国际化人才十分有限[3]。而且，企业对投资项目基础工作研判不足，也暴露出诸多盲目性和不成熟。中国投资企业在进行投资前，应该好好地了解美国的法规和程序，美国的生意保险、员工福利、医疗保险、税务等等。这些和中国都有很大的差别，中国投资者一定要多咨询相关专业人士。在美国投资写字楼地产，需要熟悉本地法规和会计制度的人協助，日常运营管理最好需要有当地的合作者。

参考文献：

[1]Demong N A R， Lu J， Hussain F K. Personalised Property Investment Risk Analysis Model in the Real Estate Industry[M]// Human-Centric Decision-Making Models for Social Sciences. Springer Berlin Heidelberg， 2014：págs. 369-390.

[2]王玉宝，孙建中.日本对外直接投资发展对我国的启示[J].晋中学院学报，2009，26（1）：55-59.

[3]刘雯雯.中国对美直接投资的现状及对策分析[J].青年科学：教师版，2014，35（7）.

作者简介：

赵敏楚，华东师范大学经济与管理学部；

张耀木，中国海洋大学经济学院。