续写“一带一路”房地产驱动力新篇章

文/戴德梁行

1 推动力因素

过去10年，中国房地产行业的迅速扩张推动经济的快速增长，并带动一批经验丰富的中国开发商加大境外市场的扩张力度，先后向境外房地产市场投资数百亿美元。越来越多的中国房地产开发商跻身于世界领先公司之列，其中6家公司在2017年进入世界500强名单（见图1）。

在宏观经济形势发展放缓的压力下，中国房地产行业难以独善其身，国内地价飞涨导致收益率下降。同时政府也在不断努力通过颁布调控政策给市场降温，这使一些开发商（尤其是小型开发商）为了维持企业运转及追求多元化发展和较高回报率，开始将投资目标转向“一带一路”沿线国家。

以下是促使中国投资者和开发商投资于日益活跃的“一带一路”项目的关键推动因素。

1.1 土地供应紧缺

过去5年来，由于地方政府试图缓解市场库存压力，导致中国一线城市土地供应量持续下降。各城市统计局数据显示，一线城市土地销售宗数从2012年的204宗减少到2016年的130宗（见图2）。

以北京为例，北京市颁布了被认为是中国最严格的房地产开发规定，其中包括：禁止市区内的（从市中心延伸至五环路）新地块开发及彻底禁止三环内的大面积土地开发等政策。

图1 2017年中国房地产开发商世界500强排名

图2 一线城市土地供应宗数

1.2 高企的土地价格

近年来，由于住宅需求依然强劲，而可供开发的土地供应有限，中国的土地价格一路飙升。2012—2016年，5年内中国一线城市的地价以3位数的速度增长（见图3）。

拿地成本的飞涨也不断压缩着中国房地产开发商（特别是一些小型开发商）的利润空间。中国指数研究院数据显示，2016年排名31～50位的开发商平均拿地成本占其最终销售均价比重的75.4%，排名11～30的开发商为64.8%，而前10位开发商为39.7%（见图4）。

图3 一线城市住宅用地价格

图4 中国百强开发商土地价格与销售价格比

1.3 房地产行业的去库存压力

得益于中国经济的高速增长、城市快速发展及家庭收入水平的倍增，中国房地产行业在过去20年蓬勃发展。在商品住宅方面，从2001年开始，中国掀起商品住宅建设热潮。大量被抑制的市场需求得到释放，推动住宅销售的急剧增长，从2001年起住宅销售量便以平均每年新增6605万m2的速度稳步上升，到2015年销售量已高达104.9亿m2（见图5）。

大量投资涌入房地产市场导致开发过度，尽管政府通过一系列限购政策应对住宅市场过热，但目前仍有一些城市存在库存高企的现象，如目前呼和浩特市的住宅去化需55个月，而威海市的住宅去化时间则长达145个月。

图5 近年中国住宅销售面积

1.4 大力发展住宅租赁市场

近期中国政府采取了积极举措推动住宅租赁市场的发展，开发商在获取投资收益方面面临越来越大的挑战。随着国务院明确提出“房子是用来住的、不是用来炒的”的观点，中国各大城市纷纷推出严格的调控政策，以应对城镇化的快速发展，抑制房价过快上涨。例如在拿地条件上，开发商需将大比例的可开发面积用于自持租赁等。开发商的角色已经从单纯的住宅建造者转变成运营商。对他们而言，从熟悉的“建造-销售”模式转变为“持有-租赁”模式也面临着巨大挑战。原因包括：首先，与直接销售物业相比，出租物业的投资回报较低；其次，大多数开发商的实力或经验不足以让其很好地扮演运营商角色。在开发商担当物业管理人的角色中，还需分配额外的资源和人力对租赁物业进行管理，这也是让开发商倍感头痛的原因之一。

2 拉动力因素

面对国内众多挑战，越来越多的开发商正向“一带一路”沿线国家市场寻求机会。“一带一路”沿线国家，尤其是南亚8国、中亚5国和东盟10国，拥有巨大的房地产开发潜力。以下是影响“一带一路”房地产开发的重要优势或“拉动力”因素。

2.1 城镇化发展推动强劲的房地产需求

与中国城镇化进程类似，“一带一路”沿线国家目前也正经历城镇化的快速发展。牛津经济研究院预测，随着南亚、中亚及东盟国家农村居民不断涌入大城市，到2021年，这3个区域的城镇化率将分别达35%、41%和54%。

随着“一带一路”沿线国家的农村居民快速涌入城市，各类房地产物业建设大幅增长。花旗银行的一项研究结果表明，“一带一路”相关项目的建设或将带来1.2亿吨的粗钢需求。在住宅方面，根据牛津经济研究院的预测，到2021年，南亚7国（不含印度）的年住房需求量将达1.64亿m2。同样，东盟10国和中亚5国未来5年每年的住房需求将分别达3.4亿m2和2812万m2。

2.2 相对较低的拿地成本

“一带一路”沿线国家的土地价格相对低廉，而房地产建设需求强烈，有望为中国开发商创造巨大的机遇并带来更高的投资回报。举例来说，2012年碧桂园以32897万美元（折合约人民币20亿元）成功购入马来西亚南部11hm2（11万m2）的黄金海滨土地。以该地块3000元/m2计算，地块价格较当时中国平均地价低11.8%，且较一线城市平均地价低37%。

中国地产开发商在国内的拿地成本基本占其销售价格的3/4，与目前利润较低的国内市场相比，有着相对低廉土地成本的海外市场对他们而言更具吸引力。截至目前，“一带一路”沿线国家的住宅开发项目已经吸引了绿地、碧桂园、万科、恒大等中国大型开发商的关注。

2.3 政府对投资“一带一路”项目的鼓励政策

尽管近期中国政府加大了对境外投资的监管力度，但对于“一带一路”相关项目的投资却始终亮着绿灯。虽然政策特别提出对房地产和酒店领域非理性境外投资的限制，但房企在“一带一路”沿线国家的投资活动仍然受到鼓励。

2017年8月18日，由国务院发布的《关于进一步引导和规范境外投资方向的指导意见》中提到：支持境内有能力、有条件的企业积极稳妥地开展境外投资活动，推进“一带一路”建设，尤其鼓励中国企业对“一带一路”相关基础设施、高新技术和先进制造业、能源、农业、贸易、文化和物流等领域的投资。

2.4 商业地产的需求上升

除了庞大的住宅需求外，“一带一路”沿线国家日益增长的优质办公物业和物流空间需求也使这些国家的商业地产市场充满机遇。戴德梁行数据显示，在“一带一路”沿线新兴市场国家中，印度的班加罗尔、海德拉巴，越南的河内、胡志明市和泰国的曼谷等城市在建的写字楼面积均在亚太地区排名后10位。曼谷目前在建写字楼面积仅为69940m2，与快速发展的中国城市杭州相比，此数据仅为其1/10。对开发商来说，未来仍有很大的发展空间填补商业地产供应端短缺。

在需求方面，泰国、新加坡、越南和印度的一些城市的投资机会已相当成熟。以班加罗尔为例，2017年前三季度写字楼市场净吸纳量超过403430m2，相当于同期广州市场的办公面积需求。在代表着需求上涨的另一指标“租金”方面，班加罗尔、海德拉巴、河内、胡志明市和曼谷也出现明显上涨势头。物流业在“一带一路”沿线国家也同样充满发展机遇。在连接中国及欧洲的中欧班列开通后，地区间的货运量大幅增加。根据海关总署和国家铁路局的数据显示，2013—2016年，中国与欧洲之间的货运量增长了4倍以上； 2017年上半年，中欧之间货运货物的价值较2016年同期增长144%。

陆路运输能力的快速增长提高了中欧班列沿线枢纽城市物流业的发展潜力。2016年，超过18万吨的货物通过中欧班列运往西欧。这一数据尽管无法与从中国发出的5200万吨海运货物相提并论，但由于与空运相比降低了运输成本，铁路货运正逐步分流空运的市场份额，未来目的地城市的物流业或将逐渐从服务航空运输为主转向服务铁路运输为主。

由于看到了需求增长潜力，投资者也积极抓住“一带一路”沿线国家的物流机遇。2017年，中投公司以138亿美元的价格收购在“一带一路”沿线国家拥有1360万m2物流物业的泛欧物流地产公司（Logicor）。近期发生的物流并购案例还包括海南航空对新加坡上市物流公司CWT的收购，而CWT公司的物流资产同样主要位于“一带一路”沿线国家。根据戴德梁行数据显示，捷克、德国、波兰、罗马尼亚及土耳其等“一带一路”沿线国家的物流物业投资回报率为7%～10%，明显高于其他物业类型。