价格纽带下的套密度与住区探析

文/同济大学建筑与城市规划学院 赵 曜

1 套密度的基本调控模型

作为支柱产业的我国房地产业，自1978—1991年初步形成之后，从一度过热到市场调整，再到如今全面调整阶段，每一步都影响着社会大众的生活。2006年，为调整住房供应结构，稳定住房价格，原建设部等九部委联合提出“90/70”政策（即要求新建住宅项目，套型建筑面积90m2以下的必须占整个项目的70%以上）引起巨大市场争议，例如高层住宅由于公摊面积较大与一刀切的面积规定带来设计、使用等一系列问题。在此背景下，同济大学黄一如教授提出以套密度为基点的R&T控制体系（即在容积率R控制的基础下，通过套密度T进行调控的调整策略），T=tR （T为套密度，t为套密度系数，R为容积率）。

其中套密度系数与户型相关，套密度越高要求小户型在住区中的占比越高，以此达到有效调整住宅供应结构的目的。套密度是适合推行中小户型的有效控制指标，现有R&T控制应用模式在住区中设定目标户型与非目标户型。假设目标户型为小户型，当指定小户型面积后，如果全部采用小户型，可以得到套密度T1，T1对应100%目标户型（见图1）；当控制实际套密度小于T1，则相当于所有户型在全部做成小户型后还有面积可以用来升级小户型（见图2），其中灰色部分为满足套密度与容积率要求后用于进行户型升级的面积。极端角度看，开发商有两类升级方式：一类为全部升级为中户型（见图3）；另一类为部分小户型升级为大户型（见图4）。通过合理的套密度控制，可以摆脱给定套型面积标准对开发企业决策的影响， 避免整个住区住宅套型单一化，提高住宅对市场需求的适应性。

作为房产交易的两端，开发商与消费者围绕的核心话题是房价，不同房价对消费者层次产生筛选，出现社会资源分布的公平性、供需关系失衡等问题。围绕房价，有单价与总价可以进行调整，通过总价控制，可对住房数量与户型产生影响，是宏观策略；而通过单价控制，可提高土地利用价值，使合理的价格设定对应高效利用的优质居住条件。如上所述，通过套密度（上述分析中为净套密度，净套密度指每hm2住宅用地上拥有的住宅建筑套数）的控制，一定程度上决定了目标户型的总价，进而实现宏观调控。而对于住房单价，本次讨论中视作由两部分组成，其一为由住区区位、交通状况等外部因素而决定的基本单价（设基本单价=U’，在讨论中视为一个固定常数），其二为改变住区公共配套服务等内部因素而产生的增值单价（增值单价=△U，在讨论中视为变量），即在开发商与消费者的交易行为中，住房单价U=U’+△U；为了在价格纽带下分析套密度与住区发展的关系，引出毛套密度（指每hm2居住区用地上拥有的住宅建筑套数）与净套密度两个概念。设V为开发商与消费者在住宅土地交易中的总交易金额。上述各项关系如下：

式中，S’为居住区用地面积；R为容积率；Sg为总公共服务设施建筑面积；Se为高于指标要求的公共服务设施建筑面积；n1、n2…nn分别为上述S1、S2…Sn户型对应的套数；A1、A2…An为对应户型的目标人数（例如S1户型的目标人数为两代3人）；V1、V2…Vn为每种户型的单户总价。由式⑴可知，在以往以容积率作为指标的调整策略下，由于总建筑面积已确定，开发商按千人指标得到最低公共服务设施面积，其余容量全部作为居住建筑面积开发，在较短时间内通过交易获取回报，相当于△U=0，需要指出：所谓标准、指标是需要保证的最低条件。随着人们更多关注居住品质，旧公共服务设施需要改进与增加投入。现阶段，旧规划方式对于开发商而言，丢掉建筑运营可带来的长期收益，对于住户而言无法保障并在一定程度上提升居住品质，对于政府而言相当于留下大批未完成的居住项目。

图1 高套密度下全部小户型

图2 低套密度下可升级小户型

图3 全部升级为中户型

图4 小户型部分升级为大户型

2 套密度与公共服务设施的关系讨论

在土地资源紧张状况下，尤其是在发达城市，政府借助市场主推中小户型，以此达到全面调整和逐步稳定价格的目的，不可避免的是中小户型需要“压缩功能空间的进深与面宽”“考虑把住宅中承担社交活动的功能空间由住宅内部转向外部的公共服务设施（如会友、宴请等活动多在家庭外部的公共餐厅、酒吧进行）” 。对开发商而言，市场力量已开始主动触及城市土地开发和利用，在市场化进程日趋明显的今天, 对城市土地的利用应从简单满足基本城市功能需求转向对土地的合理配置和高效利用, 以综合性土地利用效率指标来评价和调整城市土地的利用价值。

以一般的居住小区为例，当控制套密度在较高数值，意味着以主推中小户型为目标能带来压缩户型面积、提高供给量的结果。对于开发商而言，其基本交易价不变，但如果提升了小户型需求的公共服务设施，开发商可多交易获利△US’R；对于消费者而言，意味着支付一定上涨的交易价格，但可获得更好的居住品质，例如小户型中会客等空间被压缩，在宽敞明亮的公共门厅进行会客等事宜与通过狭窄的楼梯间后在面积有限的客厅会客，两者相较，提升公共服务空间的优势明显，对住户的居住尊严与会客事件本身的体验都可得到更好的保证。

同样，以居住小区为例，如果

开发商可多获得200000△U元，消费者多支付约105△U元（按式⑵计算）。

如果△U为合适的数值，对于开发商与消费者将是双赢局面。上涨单价△U受高于指标要求的公共服务设施建筑面积Se决定，而Se的取值由容积率条件下的套密度与目标套型的面积下限决定，是可控的，且有一定自主调整的弹性。可见通过合理的套密度控制，住区发展可向着良性角度展开。

套密度与公共服务设施对应变化关系如何？在上述基础上看式⑵与式⑶，在R&T控制下，开发商在市场调控下尽可能使△U取得最大值，意味着人均公共服务设施尽可能变大：

Sg人均=K/1000+Se/（A1n1+A2n2+…+Annn）。这里有3种Annn关系，即3种户型关系：

舒适大户型，例S1=100m2，n1=2人；

经济小户型，例S2=50m2，n2=2人；

经济大户型，例S3=100m2，n3=4人。

为了人均公共服务设施尽可能变大，需增加Se，减少总人数，因此开发商策略将尽可能多地设置目标人数少的户型，极端结果将取消经济大户型，考虑到销售，将在套密度控制下提高舒适大户型数量。但上述情况仅为理想状态，实际操作层面可能出现消费者购买舒适大户型改造成经济大户型以解决个人需求的情况，后果将是住区规划的公共服务设施不但不能提高△U，反而可能不满足基本需求，所以式⑶不成立。公共服务设施建筑面积费用应按户型面积占比均摊，即式⑵。作为控制指标，要保证消费者利益，一方面是本身的户型要小，但要满足正常使用，另一方面是公共服务设施总量要得到控制，结合住区具体需求，在必要与有效提升之间寻找合适的取值。

户型在市场选择下有成熟的体系，而公共服务设施的地位将逐步在住区建设中得到重视。净毛套密度差值△T=Tj-T=T/r-T=T（r’/r），上式中Tj为净套密度，T为毛套密度，r为居住区用地平衡控制指标中住宅用地（R01）所占比例；r’为其中非住宅用地所占比例，r’中涉及公建、道路与绿地等公共服务设施。同样建立在之前分析的条件下，即容积率与净套密度已做规定，通过净套密度的设置，调控了住宅的总量与户型趋势后，净毛套密度差值△T越小意味着毛套密度越大。

当住区目标户型Sn占据主导，即n1，n2…nn-1趋近于0，上式取极限得T=nnR/（nnSn+Sg）。

可见毛套密度的设置，可以调控住区的公共服务水平，毛密度越大，公共服务设施Sg越小。而通过净套密度与毛套密度两者配合，即可以在符合市场趋势的前提下控制房价处于合理的位置。

3 结语

住房价格作为一种隐性的筛选条件，对住户阶层形成一种潜在选择。进而产生了一定程度的社会阶层分立，这种分立看似不可避免，当差异过大则留下一定隐患与不稳定性。譬如在上海大沽路地段，北侧中凯城市之光与南侧多福里等住区，虽然仅一路之隔，但俨然形成一种相互孤立不相融和的气氛。从住区规划角度，利用容积率与净毛套密度结合的调整策略，以价格作为宏观纽带，以公共服务设施作为微观着力点，存在一定程度上控制混合居住，甚至是社会分层流动的可能性。如果建立居住密度与社会分层对应的可视化地图，将可以对社会潜在问题进行地理上的预判。结合套密度的适用范围，套密度与物质空间的关系将可以建立不同的套密度对应的不同规划策略，使住区发展产生良好的社会意义。

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