基于房价潜力模型与中心性模型的居住区单元的饱和度分析<br/>——以广州市南沙中心城区为例

基于房价潜力模型与中心性模型的居住区单元的饱和度分析
——以广州市南沙中心城区为例

2018-05-09华南师范大学地理科学学院林剑铬梁置铭高川秀倪雪敏温秋霞李官莲

城市建筑空间 2018年2期

文/华南师范大学地理科学学院林剑铬梁置铭高川秀倪雪敏温秋霞李官莲

1 研究概况

1.1 地区背景

广州市南沙区于2012年和2014年先后获国务院批准为国家新区和自贸试验区，形成了“双区”叠加的发展优势，南沙开发建设上升为国家战略。当前，广州市郊区城市化发展到一定阶段，南沙中心城区的内部空间结构正处于快速变化期，同时房地产市场日益火爆，居住区呈现分散化发展趋势。

1.2 研究目的

国内外对城市住宅发展相关理论与方法进行了较多探索与研究，大多围绕住宅供需角度进行，也有研究者在城市现有住宅发展水平基础上构建了城市住宅潜力指标体系。基于此，本研究针对南沙中心城区，以住宅潜力模型和现有发展水平模型为基础，将潜力与现有发展水平之间的差值作为研究核心。

研究目的在于：通过建立数学模型对南沙中心城区楼盘进行统计与空间分析，得出居住区单元发展的饱和情况，划分类型并探究不同类型空间的分布特征，联系实际验证模型的正确性并推而广之，尝试针对房地产购买与开发提出前瞻性建议。

2 研究对象

本文选取的研究对象为南沙中心城区近年来开盘且在售的51个楼盘，位置如图1所示。

对获取的原始数据预处理，合并楼盘并确定居住区单元（见图2）。对各楼盘按房价数值不等距分为4个组，在地图上观察其地理位置，根据楼盘间距确定每组居住区单元。2个或以上价格相仿且位置接近的楼盘可合并为1个单元，根据相对位置或所在地区命名，不符合合并条件的楼盘独立成为单元，最终确定26个居住区单元，如表1所示。2个或以上楼盘合并条件为：①处于同一房价组中；②2个合并，相互距离不超过1400m；③3个合并，相互距离不超过2000m；④4个合并，相互距离不超过2700m。

图1 初选楼盘分布

图2 居住区单元分布

3 引力潜力模型

参考原始房价数据与其他相关销售信息，利用引力潜力模型计算得出南沙各居住区单元的开发潜力及购买潜力。对最终数据标准化处理，结果如表2所示，并根据购买潜力和开发潜力的标准分数绘制潜力等值线（见图3，4）。

图3 居住单元购买潜力等值线

图4 居住单元开发潜力等值线

表1 南沙中心城区居住区单元

表2 居住区单元开发潜力及购买潜力

4 中心性模型

本文的中心性既指目前住宅的发展水平，也指各居住区单元的居住价值大小，反映了对外联系的紧密程度与居民生活的便捷程度。中心性分为度中心性与范围中心性：①度中心性居住区单元与各功能区交通联系的难易程度；②范围中心性对居住区单元而言，为各类社会基础设施可达性的综合测度。度中心性计算结果如表3所示，范围中心性计算结果如表4所示。度中心性指数负标准分数与范围中心性标准分数之和为总中心性（见表5），总中心性等值线如图5所示。

表3 居住区单元度中心性指数统计

表4 居住区单元范围中心性统计

表5 居住区单元总中心性统计

图5 南沙中心城区居住区单元总中心性等值线

5 饱和度

5.1 概念

饱和度指某居住区单元的潜力与中心性的相对差距，反映了该单元的发展空间。因潜力有购买与开发之分，故饱和度也分为购买饱和度与开发饱和度。运用潜力模型与中心性模型可计算出某居住区单元的潜力与总中心性指数，对计算结果分别排序，潜力与中心性排序之差即为某居住区单元的饱和度数值。

5.2 计算及结果

依据饱和度概念及计算公式，结合前文计算所得的各单元购买潜力、开发潜力及总中心排序计算出各单元的购买饱和度及开发饱和度（见表6）。根据计算所得的各单元饱和度数据，采用统计分组法，对居住区单元分类。以比平均数小0.5个标准差、大0.5个标准差的数值为界，将居住区单元分为3类：未来可期型、发展饱和型、中规中矩型，结果如图6，7所示。

表6 居住区单元购买饱和度及开发饱和度

图6 不同类型购买饱和度的居住区单元分布

图7 不同类型开发饱和度的居住区单元分布

6 结语

6.1 购买饱和度

购买潜力排序代表居住区单元楼盘的购买潜力大小，总中心性排序代表实际发展情况和居住价值，两者相减则代表购买发展空间即购买饱和度。购买饱和度越小，购买空间越大。

如表7所示，26个居住区单元中，南沙湾东苑、优山悦海、南沙珠江湾分别位于第1，2，3位，购买空间大。①结合楼盘分布可看出这些居住区单元均位于南沙街道东南角，属于南沙国际科技创新合作区，临近港前大道与南沙客运港，对外发展前景良好，区位优势明显；②旅游景点分布密集，绿化率高，环境优美。故该区楼盘购买空间大，一定程度上契合实际。

表7 南沙中心城区居住区单元购买饱和度排序

飞沙角区、CBD—1区、滨海区则位列后3位，结合楼盘分布可看出这些居住区单元均位于CBD及其周边区域。由此可知，CBD周边区域楼盘的购买饱和度大，购买潜力空间小。但常规来说，越靠近CBD地租越高，楼盘价值越高，拉力吸引力更大，开发空间也大。从研究数据看出，CBD—1区与飞沙角区中心性位序小，说明中心性高，但购买潜力位序大，即购买潜力空间小。实际上CBD地段目前确实存在交通拥挤、环境污染、人口密集等问题。

6.2 开发饱和度

与购买饱和度同理，开发饱和度越小，开发空间越大。如表8所示，开发饱和度与购买饱和度的高低值区域基本重合。饱和度低值仍集中在南沙湾东南角，环境优美，地理位置优越，发展前景好，且中心性排序靠后，故开发空间大。饱和度高值集中在CBD区域，中心性排序靠前，且受环境制约区域开发饱和度大，潜力小，故开发空间小。

6.3 分析研究

1）开发饱和度与购买饱和度呈高相关性，一定程度上反映了市场供需作用的平衡。研究结果显示，开发饱和度与购买饱和度的高低值在空间上的分布规律大体趋于一致，表明购买者的需求与投资商的供给呈相互影响、相互作用的关系。

2）以CBD为中心，购买饱和度沿交通道呈轴向递减趋势。CBD及周边居住区的购买饱和度已呈饱和态势，沿“金岭路—环市大道”“金岭路—环市大道—虎门联络道—港前大道北”“进港大道”3条交通干道轴线，呈下降趋势。相对偏远的区域多为未来可期型，特别是邻近东南的国际合作区与高新技术产业基地的居住区，购买饱和度明显下降，这可能与CBD对周边地区辐射作用有关。