个人转让地下车位使用权如何纳税

纪宏奎 赵辉

张三于2014年以10万元的价格购买一地下车位，与房地产公司签订长达20年的租赁合同，并约定租期满后赠送使用权。2018年张三以30万元的价格转让给李四。张三转让地下车位使用权收入是否缴纳土地增值税、房产税？如何缴纳增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、个人所得税、印花税？本文结合现行税收政策分析如下：

第一，转让地下车位使用权是否缴纳土地增值税的问题。《土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》第四条规定，条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。根据上述规定，转让地下车库仍属于地上的建筑物。应当缴纳土地增值税。但如果取得的土地车位没有产权，与购房者签订不能办理权属登记手续的地下车位使用权协议，参照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006］187号）第三条第（二）款规定，房屋产权未发生转移，不征收土地增值税。个人本身并不拥有地下车位的产权，个人将拥有的地下车位使用权予以转租，而不是转让地下车位的产权。所以，个人转让地下车位使用权取得的收入，不存在缴纳土地增值税问题。

第二，转让地下车位使用权是否缴纳房产税的问题。个人转让不能办理权属登记手续的地下车位使用权，实质上是一种出租行为，那么个人转让地下车位使用权是否缴纳房产税？根据《房产税暂行条例》第二条的规定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。房地产公司将地下车位使用权转让给个人的实质是出租行为，房产税由产权所有人即房地产公司应当按照取得的租金收入缴纳房产税，《房产税暂行条例》明确房产税的纳税义务人为房产所有人，而转租人对于转租房产不具有所有权，仅是转让地下车位的使用权。所以，个人取得地下车位转租收入不应征收房产税。

第三，转让地下车位使用权如何缴纳增值税的问题。开发商与个人签订长达20年的租赁合同，并约定租期满后赠送使用权。这意味着签此合同的个人对有关车位享有长期占有、使用、转租的权利，并承担有关风险，事实上从开发商处承接了与对应车位所有权有关的全部收益和风险。另外，开发商收取的车位出租费已相当于其同期销售有产权车位的价格。由此可见，开发商这种转让行为，除不能履行产权登记手续外，性质与转让车库所有权的销售行为并无二样。因此，应当将该种长期让渡车库使用权、一次性收取报酬的行为视同销售行为。个人将取得的地下车位使用权再转让，同样视同销售。按照《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税［2016］36号）附件1中《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定，转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。因此，个人转让地下车位使用权，虽然不属于销售地下车位产权，但在增值税适用税目上，转让建筑物有限产权或者永久使用，应当按照“按照销售不动产”税目计算缴纳增值税。

根据《国家税务总局关于发布〈纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）的规定，小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，除个人转让其购买的住房外，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：税务部门监制的发票。法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。国家税务总局规定的其他凭证。

第四，转让地下车位使用权如何缴纳城市维护建设税的问题。根据《城市维护建设税暂行条例》（国发［1985］19号）规定，增值税的纳税人应当在缴纳增值税的同时缴纳城市维护建设税，计税依据为纳税人缴纳的增值税税额，根据不同地区实行差别税率，市区的税率为7%，县城、建制镇的税率为5%，其他地区的税率为1%。城市维护建设税的征收管理比照增值税的规定办理。

第五，转让地下车位使用权如何缴纳教育费附加的问题。根据《国务院关于修改〈征收教育费附加的暂行规定〉的决定》（中华人民共和国国务院令第448号）的规定，增值税的纳税人应当在缴纳增值税的同时缴纳教育费附加，计费依据为纳税人缴纳的增值税税额，费率为3%。教育费附加的征收管理比照增值税的规定办理。

第六，转让地下车位使用权如何缴纳地方教育费附加的问题。地方教育附加是指各省、自治区、直辖市根据国家有关规定，为实施“科教兴省”战略，增加地方教育的资金投入，促进本各省、自治区、直辖市教育事业发展，开征的一项地方政府性基金。根据《财政部关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》（财综［2010］98号）规定，地方教育附加征收率统一为2%。个别地方也有一定的优惠，如《湖北省人民政府办公厅关于降低企业成本激发市场活力的意见》（鄂政办发［2016］27号）的规定，从2016年5月1日起，将企业地方教育附加征收率由2%下调至1.5%，降低征收率的期限暂按两年执行。

第七，转让地下车位使用权如何缴纳个人所得税的问题。根据《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（国税函［2009］639号）的规定，个人将承租房屋转租取得的租金收入，应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金，可以从转租收入中扣除，但租金的扣除必须凭房屋租赁合同和合法支付凭据。房屋转租税前扣除的顺序为：财产租赁过程中缴纳的税费；向出租方支付的租金；由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用；税法规定的费用扣除标准。

实行营改增后，根据《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税［2016］43号）的规定，个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税。因此，“财产租赁过程中缴纳的税费”不包括本次出租缴纳的增值税仅指租赁过程中实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税等。“向出租方支付的租金”包括其向房屋出租方支付的租金及增值税额。“税法规定的费用扣除标准”是指按《个人所得税法》第六条第四款的规定，对月租金收入不超过4000元的减除费用标准800元，4000元以上的减除费用标准为20%。

第八，转让地下车位使用权如何缴纳印花税的问题。转让地下车位使用权的实质是属于租赁。根据《印花税暂行条例》第二条第一款规定，财产租赁合同为应纳税凭证。根据《印花税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人，应当按照本条例规定缴纳印花税。”因此，个人转让地下车位使用权应当按照租赁合同缴纳印花税。按印花税税目税率表的规定，租赁合同印花税税率为千分之一。