商业地产金融风险防范途径分析

林蕾 周枫敏

摘 要：近年来，商业地产行业得到了快速的发展。虽然国家为了稳定商业地产市场实施了很多的调控政策，但商业地产快速发展的过程当中仍存在很多问题，尤其商业地产的发展与金融行业非常密切，导致相关金融风险以不同的形式出现。本文在分析商业地产金融风险种类基础上，分析了商业地产金融产生的风险的原因，为了稳定国家商业地产行业的健康发展，提出建立有效防范商业地产金融风险途径。

关键词：商业地产；金融；途径；分析

近年来，我们国家商业地产市场持续高速发展，城市土地的使用制度改革以及住商业相关制度的改变，都为商业地产市场创造了良好的发展条件，其中，主要表现为投资保持较快的发展，土地开发面积也出现了大幅增长的趋势，为了迎合这种快速增长，国内的贷款业务成为商业地产投资的主要支撑点。

商业地产金融风险是指银行为商业地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料（即不确定）因素的影响，使银行的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。为了适应现阶段市场的发展，又要开拓更多的商业地产金融领域，在这个过程当中风险会不断的增加。

商业地产行业所需要的资金来源，主要还是来自于传统的商业银行。那么商业银行在我们国家属于重要的金融载体，必须保障商业银行在我们国家金融领域的健康发展，才能够保障商业地产行业展开，使其无论在怎样的经济波动下都能够避开风险，健康的成长。商业地产开发必然存在一定的信贷风险，商业地产开发商到期还不上钱，造成银行不良资产的产生，因此我们要分析当前商业地产金融存在的风险种类，才能有效的规避商业地产金融带来的风险。

一、当前商业地产金融存在的风险种类

1.利率风险

利率对于借款方与借贷方都是一个重要的衡量指标。利率的提升和下降都会使双方受到一定的影响，利率过低的时候，作为商业屋购买者选择，按照正常时间还贷款，一般不会选择提前还贷，利率过低同时会使银行的收入减少。相反当利率过高的时候，很多购商业者可能会选择提前还款，那么这种提前还款会使银行的长期信贷业务受到影响。短期还看不出其影响多大，但是有些人贷款多达二三十年，银行主要是从这部分获得收入，这种长期利率的改变会使银行的风险被扩大。因此利率的下降和上升，必须要符合市场规律。我們国家正在不断地实行利率市场化，虽然我们现在处于初级阶段，但是利率市场化会被逐步的重视与加强。在这个利率市场化过程当中，商业地产金融作为一个重要的利率指标导航，所以说利率的稳定，对于整个商业地产金融市场以及国家整个金融市场都具有很重要的意义。

2.信用风险

商业地产金融当中有关信用风险主要是两大类，第一类是商业地产自身开发商，在运作整个商业地产产业的时候需要大量的资金，需要从商业银行借贷大量的现金，作为其发展的前提保障。商业地产开发并不是一个短期项目，很多商业企从土地购买到商业屋建成到出售商业屋，之后的物业维护可能长达10年到20年时间，这个期间资金往往是商业地产企业的关键环节，如果在某一个时间段不能及时归还贷款，那就会给银行带来一定的风险。另外一类信用风险是由于购商业者在购买商业屋时在银行借款，最终购买商业屋。在还款过程中不能够及时偿还贷款，最终也给银行带来一部分风险。在实际商业地产运作或者是客户还款当中，不一定是完全是被动的违约还款，有的时候因为经济的波动，或者出于其它方面的因素，借款人可能会出现自身延长还款期还款情况，违约情况也属于信用风险的一种。

3.流动性风险

商业地产行业是一个长期项目，商业地产在金融领域进行融资活动也是一个长期过程。因为存在长期的金融资本需求就会产生一定的流动性风险，这种风险往往都是金融机构缺乏足够的现金来扶持。当今所需要的资产无法及时的偿还到位，就会产生一定的流动性风险，商业地产行业在较长的周期当中，很多资产都用于商业地产开发项目。那么在售商业过程当中，如果售商业效果不佳，在短期就会出现资金难以还贷的情况，最终会产生流动性风险。商业地产行业与银行之间信贷抵押物都是以商业房屋作为抵押物，如果贷款不能够及时还到位，这些商业地产最终要被银行收回。但如果商业子价格出现很大的波动，这些商业子难以作为抵押物出售，就会导致金融机构存在流动资金的风险。

二、商业地产金融风险产生原因

1.商业地产金融市场监督不完善

现阶段，我国商业地产金融主体结构比较单一，没有形成多元的金融体系，我国与商业地产相关的金融风险监控还没有明确的法律与监督。金融机构与商业地产之间的关系就是资金运用，但是它没有专门对商业地产金融监管的框架，就导致商业地产金融存在危机。由于这种危机的存在，会导致金融方面或者是国家重要的金融市场都会存在一定的影响。

2.商业地产金融过于依赖银行

我国市场已经进入到快速稳定的发展阶段，金融市场也由原来单一的银行贷款向互联网金融发展。我们国家商业银行的体制要跟上互联网时代金融的发展，但眼前商业地产开发商它的资金主要来源，还是依靠从银行贷款，商业地产产业是一个复杂产业，与上游很多企业与下游客户之间有千丝万缕的联系，那么在各个环节当中都会存在风险，这种风险也和商业银行风险同在。尤其在互联网金融时代有更多的金融中介存在，也使得商业地产风险存在不可预估和缺乏监控性，一旦在某个环节出现了金融风险，那么会给我国的商业地产泡沫加大，带来更多的无法预期风险。商业地产资金多元化使用与互联网时代金融方式相结合，是未来金融风险降低的重要方向。

3.购商业者个人商业贷信用风险

随着金融市场更加的开放，中国金融中介更多的得到国家的扶持，互联网金融已经成为了时代金融的产物。那么在这个阶段，我们就更需要加强个人信誉监督体系，传统银行的资产管理与个人住商业贷款以及商业地产商都有很大的联系。但是在这个多元化的金融市场当中，更需要细化监管风险预防，用多个途径对我们国家金融市场给予一定的支持。如果现阶段的商业价超出了消费者在当前的支付能力，这就形成了未来消费者购买能力的下降，也就说在眼前五年到十年当中还不存在新的变化，如果在申购之后商业价有所波动，那么未来消费者还贷的能力能不能得到保障这都存在着未知，这种未知带来了商业地产金融潜在风险。

三、商业地产金融风险防范措施

1.商業地产金融融资渠道更加多元化

我们国家市场经济的发展不断的前行，商业地产市场变化与我们国家行政部门土地转让政策息息相关，而商业地产相关的土地使用与转让也给传统商业银行附加了一定风险，所以商业地产金融市场为了化解市场的风险，为了化解市场经济带来的融资风险，我们应该有更多的融资渠道。现阶段政府大力扶持的小额贷款机构、互联网金融机构，多种融资渠道可以分散商业地产以及土地转让带来的融资风险。建立更多的融资渠道，在完善整个商业地产金融体系当中，商业地产开发商和个人贷款融资都应该与融资市场上更加丰富的二级、三级市场以及互联网金融相结合，有更多的金融融资工具，与更多的基金信托、互联网金融相结合，实现消费者有更多的选择，使商业地产商能够有效地控制自身的金融市场风险。

2.建立更有效的多元化市场约束

商业地产企业是一个特殊的行业，在市场经济环境下，市场的约束力还是有所缺失的。因为在现阶段商业地产市场与多头利益有关系，商业银行、政府以及一些金融机构有多方利益存在。所以市场的约束力就会被削弱，由于利益集团对市场的参与，会导致市场的控制变的没有效果，最终会使利益各方都会无法协调进行，最终导致商业地产的成本不断加大，导致了商业价增长过快给社会给老百姓带来更高的风险和负担。要想化解商业地产带来的这种竞争风险，就应该有更加强力有效的市场管理机制，能够使商业地产市场在各方利益面前相对协调平衡，实现最终的市场化收益与抵御风险都能够协调发展。

3.加强购商业者信用监督机制

市场经济下，个人信用体系更需要监督与控制。金融危机爆发期间，由于个人信用无法得到控制，将整个信用体系导致崩溃，最终爆发了新次贷危机。那么发达国家会建立比较完善的信用体系，建立信用档案，构建实时监督个人信用的平台，对个人信用进行长期监控与评估。如果信用缺失就会使其融资贷款的成本增加，增强信用管控，可以有效地降低商业地产金融当中带来的个人信用风险。在互联网金融时代商业银行也通过互联网加强对个人信用的监督，对信用客户进行信用等级分配，成立个人信用监督等级监测机构，构建完善的信用监督机制。

根据相关的法律法规，使商业地产金融在借贷筹资、信贷融资各个方面有相关的指导建议，使商业地产金融未来发展有章可循。

参考文献：

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