基于房地产周期的可持续增长财务战略探研

熊欣芯

摘 要：从基本特征来讲，房地产行业正在受到多样化因素的实际影响，其中涉及到政策、当前市场情况以及其他原因等。因此房地产企业是否制定了具有可行性、科学性的财务战略，在很大程度上决定了房地产企业可持续增长的目标能否得以落实。因此，财务战略应当建立在房地产周期之上，进而推动房地产企业财务战略的有效落实。文章从房地产周期的相关概念进行分析，进一步就我国房地产行业周期波动进行研究，从而探究当前周期下房地产企业财务战略的选择。

关键词：关键词：房地产周期；可持续增长；财务战略

引言

居民整体收入以及消费水平的稳定提升，推动了房地产市场的需求的增长，使得房地产行业得到十分迅猛的发展，并且已经成为我国现阶段国民经济的主要支柱产业之一。然而还需要注意的是，房地产行业发展过程中存在着周期波动现象。因此加强对房地产周期波动的重视，明确房地产行业特性，避免盲目扩张，可以促进房地产企业良好的发展，以及对经营过程中的风险进行规避，进而推动房地产企业更好的发展。

相关概念阐述

房地产周期

房地产周期指的就是房地产经济水平的波动以及循环等现象，通常以房地产经济运行期间的扩张和收缩两阶段，以及复苏、繁荣、衰退以及萧条等四个环节作为表征。

首先，复苏阶段。这一阶段是上一个周期的萧条造成房地产经济呈现低迷、自主需求者加入，而投资或者投机需求不存在，房产的价格以及价格不高。而这时房价开始缓慢回升，少量投机者开始加入，市场交易量增加，市场前景乐观，预期良好。

其次，繁荣阶段。这一阶段持续时间比复苏阶段要短很多，可能会出现巅峰期稍纵即逝的情况。该阶段房地产开发量明显激增、品种增加，投机者十分活跃，市场中的投机需求明显高于自住需求。而此时政府开始出台有关政策对炒房进行限制，投机者热情较高，自住需求者几乎全部退出市场，而逐渐开始新增投资数量下降，销售难度增加，成交量低下，空置率开始增加，市场处在悲观及观望状态下。

再次，衰退阶段。进入到该阶段以后，投资需求以及投机需求不能有效转换为涉及的消费需求，高房价导致了自住需求者开始排斥市场，造成由盛转衰的情况。大量开发商出现破产、工程烂尾、投机者被套牢等情况，房地产行业人员开始失业，并且数量剧增。

最后，萧条阶段。危机爆发以后，房地产周期进入萧条阶段。房价及租金下降明显，交易急剧下降，空置率居高，大量房地产商破产。而政府降低限制性干涉，市场波动逐渐趋于平稳。

可持续增长财务战略

西方国家的经济学者任务，在企业内部效率以及外部环境不发生改变的状态下，企业营业收入的增加取决于资产，企业资产的增加是企业负债与股东权益间的增加总和，企业新股以及财务不变的基础商，企业销售收入的增长与增长率二者之间相等。企业为了更好地发展需求提高自身核心竞争力水平，拓宽自身市场占有份额，而保证企业发展以及提升市场份额的关键在于加大财务以及人力资源。现阶段企业筹资途径有三种，一即内部积累、二即外部筹款、三即均衡发展。

因此，在内部效率以及外部环境不发生改变的状态下，企业需要按照目标财务结构，基于现有财务风险，按照股东权益增加来确定外部债务和筹资，而在此种资本结构与筹资数量变化的情况下所实现的企业持续稳定增长就可以被看作是可持续增长财务战略。

我国房地产行业周期波动分析

房地产周期的出现其实就是房地产市场繁荣以及萧条循环交叉中所产生的经济现象，其最为主要的表现在很多方面上，例如、房地产开发、投资变化以及销售租赁规模等，其特征主要体现在价格以及租金的变化上。

通常情况下，房地产周期会体现在四个极端上，进入复苏期以后企业自身经营情况会出现缓和、现金流量增加，但是还有很大一部分企业未能展现出活力，举步维艰。而繁荣期会表现出各经济指标趋向平稳。衰退期行业整体增长下降。萧条则是企业情况持续下，经营困难，部分企业破产或需求重组。

因此，房地产行业是已经成为我国宏观调控过程中的重点，其周期与宏观调控政策之间存在着较高的正相关性。对于我国来说，从商品房改革开始，直到现在房地产行业经历了四个周期。加之房地产企业是资金密集度较高的行业，因而会受到现阶段政策以及经济趋势带来的强烈影响、导致房地产周期的出现，因此加强对房地产波动的分析，能够更好地推动房地产企业的发展。

当前周期下房地產企业可持续增长财务战略选择

选择针对投资战略以及筹资战略

从本质上来讲，筹资战略更多关注的是筹划资金，针对特定阶段现有的资金安排着手加以调整。因此可见，筹资战略应当包含筹措资金的总数、筹措时间以及筹措对象等要素。与之相比，投资战略更多关注了宏观性的投资规模、投资原则以及投资目标，企业对此有必要从宏观视角着眼，予以全方位的管控。

在当前状况下，房地产企业仍然在面对相对较大的资金筹措难度，而与之相应的市场空间也将会变得更为狭窄。为了激发潜在的消费信心，企业就要密切监控当前的房产市场，以便于扩张现有市场并且增强现有的购房意愿。

选择针对分配收益的战略

房地产企业一旦涉及到分配收益，那么通常都要密切关注自身现有的股东、企业内部职员、相关债权人及其他各方主体。但从目前来看，房产市场整体上表现为低迷趋势，因此应当将关注点转向扩大整体销量。作为房产企业来讲，应当能够紧密结合自身的真实状况来优化分配当前收益，以便于增强自身现有的积极性。由此可见，适度分配收益的做法在根本上符合了房产企业当前的可持续发展目标，上述举措也有助于激发积极性并且拓宽房产市场。

选择针对运营资金的战略

通常来讲，资金战略应当针对于日常性的运营资金，对此优化整体部署并且规划当前现有的资金调配。从房产企业本身的视角看，企业如果能拥有自身所需的开发土地权利，那么将会有助于提升自身现有的综合竞争实力。但在当前状况下，土地政策具备显著的控制性特征，此种现状在客观上增添了日常运营耗费的资金。因此可见，资金运营战略需要包含配置资金、流转资金以及成本节约等要素，企业也要着手监管自身现有的富余资金。如果超出了特定的权限，那么针对资金运营应当从严予以监管，确保自身拥有更加良好的信誉度。同时还需要注意的是，企业想要存活，要走得更远，就要强化对现金流量的重视，确保资金不断流，保证房地产企业良性发展。同时还要对可持续增加进行重视，避免过于盲目地增加以及扩张，导致现金流紧张，从而引发房地产企业增长性的破产。房地产企业的可持续性以及核心能力是提高其竞争性的优势，并且能够长时间推动企业发展，实现企业自身价值，因此要不断提升企业的核心竞争力。企业只有依靠文件的销售以及盈余增长才能获得更好的回报率，为企业的股东创造更多的价值。同时还要注意的是，企业且不能盲目增长，因为过快地增长会给企业价值带来波动，增加财务风险。

结语

总而言之，房地产行业的增加，一定要对其财务承受能力进行匹配，保证增长速度和现有资源间向持平，所以只有在可持续增长前提下权衡企业经营效率以及财务资源潜力，对企业增长速度进行调整，才能更好地推动房地产行业良好的发展。

（作者单位：北碚区房地产业发展办公室 ）

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