我国房地产企业破产重整的法律问题分析

摘 要 我國房地产企业破产重整与其他企业的破产重整有很多共通之处，也有其他企业破产重整没有的特殊之处，其涉及了购房者、施工方、抵押权者等诸多群体的利益，还有所有主体权利顺位优先的博弈。本文以合法和公平为原则，对我国房地产企业破产重整的法律问题进行了简单的探讨和研究。

关键词 房地产企业 破产重整 法律问题分析

一、前言

在经济下行的影响下，房地产市场变得越来越疲软，有些房地产企业在融资方式和融资成本的问题上的弊端就逐渐凸显出来，企业股东之间的矛盾加深，导致建筑项目停工，出现烂尾楼以及企业破产现象。烂尾楼盘对城市的形象有很大的不良影响，购房业主、供应商、融资债权人、工作人员等相关利益群体持续上访，造成了很大的社会矛盾，对安定团结的政治秩序造成很大的冲击。

二、我国房地产企业破产的原因

房地产在开发的过程中，需要投入大量的资金，才能保持正常开发的状态，因此，资金的稳定对房地产企业的发展有很大的推动作用。房地产企业资金的来源有企业自身的资金、购房者的付款资金等，房地产企业破产的最大原因就是缺少流动资金，或房地产企业没有办理完整的手续，导致商业贷款得不到批准，致使房地产企业的资金链断裂。房地产市场的饱和度以及政府对房地产的政策调整，也很大程度地影响了房地产企业的发展，如果政府能出台支持房地产企业发展的法律文件，那么房地产市场的发展就可以更进一步，反之，房地产企业则会因没有雄厚的流动资金而面临破产、倒闭。[1]

三、房地产企业重整中，各类债权的权力顺位

（一）购房者的权利顺位

第一，购房者付清购房款的权利顺位。根据《企业破产法》的相关规定，若一方已经履行了合同，那么管理者是不能随便解除购房者的买卖合同的。在继续履行的商品房买卖合同下，产生的物权请求权属于债权，按照民法理论，债权又是相对权，没有与第三人对抗的效力，但是依照相关法律文件的内容，对于付清购房款的购房者，其物权请求权是具备与第三人对抗的效力的。这里的第三人，可以是拥有法律优先权的担保物权者，也可以是建设工程的优先权者。

第二，购房者没有付清购房款的权利顺位。根据相关法律文件，购房者满足四大要素是可以进行优先顺位主张的，四大要素如下：购房者和房地产企业进行了购房书面合同的签订；购房者的主体是个人，而且是居住用途的，如果购房者的主体不是个人，或购房的用途不是居住的，是不具备对抗效力的；购房者所购的房屋是唯一的住房，在具体的民事案件中，对于唯一住房的标准也有很严格的规定，购房者拥有的赡养人或抚养人名下的能够居住的房屋，是不被视为唯一住房的；购房者支付超过一半的购房款，对于购房款的时间要进行严格的把控，保证购房款是在房地产企业破产受理前到位的。只要购房者能够满足这四个条件，在没付清购房款的条件下是具备优先顺位权利的，并且能帮助购房者与其他权利对抗。[2]

第三，期房购房者的权利顺位。在房地产企业破产重整的工作中，有很多还在建设的期房，对重整工作造成很大的困难。购房者虽然付了一半的购房款，也满足其他条件，享有了物权请求权优先的顺位，但购房者无法继续履行买卖合同，获取房屋所有权，这时，购房者选择解除买卖合同，并要求返还已经交付的购房款，就只能根据普通债权对其权利进行确定，对其显然是很不公平的。如果只注重为购房者的权利提供保障，把重整投资者的投资资金全部作为建房资金，在楼房建成之后交给继续履行买卖合同的购房者，对重整投资者的利益又会造成很大的影响，其他类型的债权者也会因此得不到相应的赔偿，这样的处理方案显然是有失公允的。

（二）建设工程价款权利顺位

对于工程款优先权的法律规定和房地产企业破产中的权利顺位，根据相关法律，工程款是享有优先权的，并且比抵押权享有更优先的顺位，所以应该先清偿工程款，后清偿抵押款。

（三）职工债权保障

根据相关法律文件的规定，职工债权清偿顺序排在担保债权、破产费用债权、共益债权之后，但是在实际的司法过程中，很多破产的房地产企业没有很好地对职工债权进行清偿，致使矛盾进一步激化，主要是破产资产没有变现，以致没有现金补偿职工，在资产变现之后，很多享有优先顺位的债权占据了大量资金，职工债权没有得到很好的补偿。因此，政府应该设立专门的破产保障资金，确保职工债权可以得到优先保障，也可以很好地化解社会矛盾。虽然现在的司法中还没有完善的规定，但是在处理职工债权问题时，司法部门还是会与当地政府进行积极的沟通、协调，先由政府垫付职工债权所需资金，帮助职工解决生存需求。[3]

四、结语

在房地产企业破产重整工作中，政府应该积极地为债务人以及债权人提供法律上的帮助，利用法律解决彼此的矛盾，帮助职工渡过难关。在工作中，要积极思考解决问题的办法，拓展解决问题的渠道，解决问题时要多方协调，确保所有债权者的利益都能得到很好的满足，实现社会的和谐发展。

（作者单位为苏州苏诚会计师事务所有限公司）

[作者简介：缪俊浩（1968—），男，江苏苏州人，经济师，注册会计师。]

参考文献

[1] 陈开梓.房地产企业破产重整的法律实务探讨[J].宁德师范学院学报（哲学社会科学版），2017.

[2] 朱勇刚.房地产企业破产重整法律实务研究[J].经贸实践，2017.

[3] 张思明.房地产开发企业破产重整利益平衡实务分析[J].河南师范大学学报（哲学社会科学版），2014.