专业市场租赁纠纷案件化解实证研究——基于广州市荔湾区专业市场情况的分析

蒋 斌 邱思陵

专业市场租赁纠纷案件化解实证研究
——基于广州市荔湾区专业市场情况的分析

蒋 斌 邱思陵*

广州市荔湾辖区内的中药材、水产品、茶叶等专业市场是 “业内航母”，对全市经济发展至关重要，但近年来租赁纠纷案件猛增且以群体性居多，当事人易抱团致案件处理的维稳压力大，诉求多样、涉及面广。必须尽快完善市场功能推动市场自身发展转型升级，倡导诚信经营从源头预防纠纷，加强行政部门的联合监管，法院创新审理思路，整合社会资源合力化解纠纷。

专业市场 租赁纠纷 矛盾化解 实证研究

专业市场指的是以现货批发为主、集中交易某一类或若干类具有较强互补性和互替性商品的场所，是一种大规模集中交易的坐商式的市场制度安排。①郑勇军：《浙江农村工业化中的专业市场制度研究》，载 《浙江社会科学》1998年第6期。2014年以来，广州市荔湾区专业市场租赁纠纷频发，且案件数量呈逐年增多态势。案件大量涌入法院，对经济发展、法院审判及社会综合治理带来不少挑战。在经济发展新常态下，有必要对这些案件进行统计分析，归纳总结该类型纠纷的特点、审判要点及难点，提出处理思路，探求化解群体性纠纷的诉讼模式。

一、广州市荔湾区专业市场概况

（一）基本情况

据统计，广州市荔湾区现有专业市场226个，涵盖18个商品类别，其中服装市场66个、电子市场30个、玉器市场18个、工业消费品市场20个、鞋类市场18个、茶叶市场17个、文体用品市场12个、建材市场12个、花卉鱼虫 （含塑花类）市场8个、水产冻品市场7个、干果市场7个、汽车市场2个、眼镜市场2个、中药材市场1个、医疗器械市场1个、成人用品市场1个和货运市场1个。荔湾区专业市场经营面积共约325万平方米，固定摊档53000多个，场内共有经营商户39682个，其中个体工商户33421个，占84.2%，公司企业6261个，占15.8%。②统计数据引自广州市荔湾区市场和质量监督管理局。

地处核心商业旺区的黄沙水产品交易市场、新中国大厦服装批发市场、清平中药材市场、华林街玉器市场等在同行业专业市场中具有相当的品牌影响力和号召力，可以说是全国闻名的 “业内航母”。

（二）主要特点

1.市场形态低，安全隐患大。荔湾区专业市场99%是由马路经济发展自发形成的，这主要得益于荔湾区位于广州市老城区、商贸核心区的地理优势，且多以沿街方式分布，交通、物流、仓储、消防等方面的压力较大。

2.分布集聚成群，成行成市突出。从市场分布上看，荔湾区专业市场呈集群分布，水产市场主要在黄沙，电子市场主要在西堤，玉器市场主要在华林，茶叶主要在山村，鞋类市场主要在站西，服装市场主要在十三行，童装市场主要在中山八路，建材市场主要在南岸路等。

3.个体特色显著，行业影响力强。荔湾区茶业、鞋业、药材、水产品等专业市场在全国同类市场中处于领先地位，辐射到国内外广大地区。例如，芳村茶叶专业市场园区有17家茶叶市场，摊档五千多家，商品出口到美国、加拿大、东南亚等国家和地区；黄沙水产市场是 “全国水产品批发市场行业十强市场”，占广州市水产品供应总量75%以上，是全国活鲜水产品交易最为活跃的专业市场之一，“黄沙水产价格”指数被纳入省、市价格指数系统每日公布。

4.经营管理模式滞后，抗风险能力普遍较低。不少专业市场是利用闲置仓库和待开发地块建成的，带有明显的临时性，例如位于南岸路的建材市场集群，有部分建在闲置铁路上。专业市场经营模式相对落后，大部分仍是现场、现金、现货交易模式的传统批发市场。场内商户素质相对较低，经营实力相对较小，抗风险能力较弱，业务经营往往存在严重的自发性、盲目性及滞后性。

二、近年来专业市场租赁纠纷案件的受理情况

统计数据 （见表1、图1）显示，租赁合同案件一直是房地产类民事案件的重头戏。2016年，涉专业市场租赁纠纷案件占租赁纠纷类案件的比重已超63%。2017年1-7月份受理的租赁纠纷案件数已占据房地产类民事案件总数的半壁江山，涉专业市场的租赁纠纷案件数占租赁纠纷类案件的比例竟然超60.87%。

表1：荔湾区人民法院近七年专业市场租赁纠纷案件受理情况

图1：荔湾区人民法院近七年专业市场租赁纠纷案件受理情况演示

随着荔湾区对专业市场的升级改造步入深水区，此类型案件将会继续呈上升态势。经走访街道、市场管理方、租户，以及与政法委维稳办、市场管理局的信息交流，调查发现起诉到法院的涉专业市场租赁纠纷案件只是冰山一角，潜在纠纷的数量还比较庞大。高度重视此类型案件的审判工作，妥善处理此类纠纷，对荔湾区乃至整个广州市专业市场保持经济在合理区间运行，意义重大。

三、专业市场租赁合同纠纷案件的基本特点

（一）以系列案为主要表现形式，被告多是经营管理方

专业市场租赁纠纷多为系列案，案件的一方当事人相同，诉讼标的是同一种类，案情基本同类。在本次司法统计期间内，共有25批次系列案，涉及服装、玩具、童装、鞋业、电子商品、茶业等15个专业市场。其中，新中国大厦服装批发市场租赁纠纷案件的数量最多，涉及面最广，共有7批次，349件案。

（二）租赁关系重叠，转租非常普遍

往往一个商铺 （尤其是 “格子铺”）上存在三四个租赁关系，转租非常普遍。司法实践中经常需要追加多个主体参加诉讼，以便于查清复杂的租赁关系。

（三）当事人易抱团，案件处理的维稳压力大

同一场地内商铺的同质性很高，一旦发生纠纷，各档主或者经营者往往结成利益共同体，以堵塞马路、拉扯横幅、越级上访等手段制造声势期待政府关注，即使进入诉讼，仍聚众给党委政府施压。同一场地个案诉讼的庭审、调解，众档主也会抱团旁听，集体发声，让法官明显感受到压力。

(四)纠纷起因背景复杂，档主诉求不再单一

纠纷源头比较复杂，有些纠纷是出租人为了追求更高利益而制造履行障碍，也有些是承租人找理由要求降租。档主的诉求五花八门，有诉请解除租赁合同并退还租赁保证金、水电押金、支付违约金；场地经营管理方的诉求，有诉请欠付租金、违约金、没收租赁保证金、收回场地经营权等 （见图2）。

图2：荔湾区人民法院近七年专业市场租赁纠纷案件诉求统计

四、专业市场租赁纠纷案件的原因分析

（一）延付或拒付租金是引起纠纷的最主要原因③张艳、邱思陵：《涉专业批发市场租赁合同纠纷案件增多存在维稳隐患需引起重视》，广州日报大洋网：http://www.dayoo.com，2016年12月29日访问。

付租承租人最主要的合同义务。但延付租金又往往是租赁合同纠纷最普遍的，尽管承租人所持的理由五花八门。如广州新文园 （国际）数码城场地将于2017年到期，其场内600余户经营户不同程度存在欠租金、物管费、水电费等问题，引起租赁纠纷。2016年底，市场开办方陆续起诉36户欠租经营者，2017年以来又陆续起诉了100多户欠租经营者。经营者延付租金或抗辩租赁场地有可能是违章建筑而不需交租金，或 “格子铺”没有通过消防验收合格，或电商的冲击经营困难要求减租等。如（南大）文园电器交易市场90户经营者以租金过高为由，集体要求降租。

小业主购买商铺后返租给开发商经营，开发商层层转租终因某个环节的资金链问题而欠租。如位于下九路的 “十甫名都”商厦开发商将铺位三或四层易手转租致拖欠小业主数年租金，爆发近200件欠租纠纷。

（二）租赁物不具备营业条件

租赁物权属明晰是权利人使用、收益的前提，租赁物通过法定的建筑工程验收合格及消防工程验收合格，更是承租人合法经营创造效益实现合同目的之关键。④张震：《运用法律解决房产权属纠纷》，载 《焦作工学院学报 （社会科学版）》2004年第2期。一些开发商在租赁物根本不具备营业条件的情况下直接出租，承租人也无法取得工商营业执照等行政管理部门的许可手续，最后被政府职能部门责令停业。如金门大厦的 “恒立广场”在2014年3月试业招商，首层出租52间商铺，二层出租49间商铺，但因商铺产权不明晰，经营者无法办理营业执照，在2014年10月被工商部门勒令停业，遂酿成经营者要求解除租赁合同的群体性纠纷。

（三） “格子铺”买卖合同返租期满后不符合约定的交铺条件

附带返租的 “格子铺”买卖合同在返租期限届满时多约定类似于消防设施、消防喷淋、报警装置、恢复原址，开发商作为商场的分割者和大型公众聚集场所还必须申报消防工程验收合格备案，如不符合约定的交铺条件，“格子铺”买受人拒绝收铺。如位于环市西路的 “西苑鞋城”因为未经过消防工程验收合格在返租期满交铺时遭拒，引发147名业主集体诉讼市场经营方广州弥敦道有限公司，法院判定市场经营方负有场地消防工程验收申报的义务，场地的交付必须满足约定条件。

（四）租赁合同期满终止引发大面积的清场退铺

租赁合同期满终止，本应清租退还场地，租赁的权利义务即终结。但由于经营者堆放杂物或者干脆当作仓库继续占用商铺，在经营者长期 “失联”的情况下引发清场退铺诉讼。

（五）市场开办主体变更，未交接即贸然进场

市场开办主体变更后，新旧双方未能达成交接共识， 新的市场开办主体直接进场招租，引发纠纷。如2016年上半年，某市场经营管理公司经法院拍卖成功竞买金花新市场，在未与旧的市场主体办理交接的情况下直接进场贴出招商招租告示，瞬间引起场内经营者的不安，进而引发众多的投诉。后经区市场监督管理局督促新旧业主快速平稳交接，并向经营者做好安抚工作，一场群体性纠纷才得以平息。

五、专业市场租赁纠纷案件经常涉及的争点问题及审判思路

从专业市场租赁纠纷案件的自身特点和原因分析可见，这类型案件的审理需要区别于一般的租赁纠纷案件，需要探索更适合的审判思路和化解策略，特别是在合同效力、场地交接等方面，更需要全面考量法律效果和社会效果，在法律框架下维护社会稳定，力求保持经济在合理区间运行。

（一）租赁合同效力问题，应主动审查租赁标的物的合法性

专业市场涉及的场地大，一般用于商业经营，政府职能部门的监管比较到位，出租人通常要领取营业执照、市场登记证，经过消防验收等，进驻的承租人也可以办到营业执照，使用场地进行合法经营。此时，因租赁合同发生争议诉至法院时，法院应否主动审查合同效力。即使诉讼双方不主动申请法院审查合同效力，法院仍应主动审查租赁标的物的合法性。⑤赵云川：《大型场地租赁纠纷案件疑点、难点解析》，载 《法治论坛》2014年第2期。

最高人民法院 《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，规定“未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证规定建设的房屋，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，超过批准使用期限的临时建筑”为违法建筑，除非在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，违法建筑出租的租赁合同一般应为无效。因此，租赁场地的合法性审查成为法院判断租赁合同效力的必要条件。

（二）租赁场地的消防验收问题，不影响合同效力

不同于违法建筑出租的租赁合同效力已有司法解释的明确界定，租赁场地的消防验收、环保验收的未通过是否影响合同效力却没有法律、司法解释的明确规范，这却成为审判的难点。⑥李如兴、付春杰：《未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同效力》，载 《人民司法》2012年第16期。如2017年受理的华林玉器批发市场租赁纠纷案，承租人以场地未经消防验收合格为由，要求确认租赁合同无效、退回租赁押金等。2014年受理的新中国大厦服装批发市场存在严重消防隐患、违法改建等问题，次承租人要求确认与承租人的租赁合同协议无效纠纷20件。2011年西堤二马路手机配件市场不符合消防设计、存在安全隐患，被消防部门责令停业整改，导致市场经营方需要停业和对市场规划重新进行调整，19名承租人集体堵马路。可见，消防和环保验收是专业市场租赁纠纷中经常涉及到的焦点问题。

场地未依规定通过消防验收，影响的是场地的使用问题。场地未通过消防验收等法律、行政法规关于房屋使用条件强制规定的，只影响合同的履行，不影响合同效力。

（三）租赁场地的交付问题，着重审查是否影响合同的履行

出租人依据租赁合同交付场地使用，主要涉及的是是否按时交铺、交铺是否符合合同约定的标准等问题。⑦曾大鹏：《商铺租赁的权利与义务配置》，载 《法学》2016年第3期。在审理玉器市场租赁纠纷案中，出现了合同约定商铺建筑面积为10平方米，交铺时商铺建筑面积确为10平方米，但实用面积只有2平方米，这种情形下，是否可以认定出租人已按合同约定的面积交铺。我们认为，此种情形下，影响的是合同是否能继续履行的问题，承租人可以不能实现合同目的为由要求解除合同。

又如在审理站前路某服装城租赁案中，承租人以出租人未在合同约定时间内交铺经营为由要求解除合同、返还定金、已付租金等。法院经审查认为出租人在承租人起诉前已取得 《建设工程规划验收合格证》和 《建设工程消防验收意见书》，且出租人诉讼过程中表示愿意履行交付义务，可见出租人在承租人催告前可以履行合同义务。因此，出租人迟延交付商铺的行为并没有构成根本违约，合同目的可以实现，承租人以合同目的无法实现为由要求解除合同缺乏事实依据，应不予支持。

（四）租赁场地的收回问题，要一并考量转租情节，力求案结事了

如果是大型场地的整体收回，审判中需要考量的因素则较多，如是否需要追加实际使用人为第三人，实际使用人与承租人是否存在租赁关系、租约有否到期，与业主 （出租人）的关系又如何；业主与承租人解除租赁合同后，需要收回场地，实际使用人对商铺的装修是否需要评估、赔偿；实际使用人交回商铺的，应将商铺交给业主还是承租人；实际使用人已实际离场的但未进行任何交接，是否可认定为已交接，是否仍需要支付房屋使用费；业主收回场地，要求恢复原状的，但因整个场地的商铺已被承租人打通重新间隔出租给次承租人，在四至不明的情况下如何恢复商铺原状才具有可执行性；还需考量若整个场地收回，涉及到整体承租户及次承租人的集体搬迁，将会带来的社会效果和维稳压力问题。

在审理 “三一”茶叶城租赁纠纷案时，由于业主与承租人解约后，要求实际使用人交回场地，支付房屋使用金，部分实际使用人认为与其签订合同的是承租人而不是业主，不同意向业主交回场地；部分实际使用人认为其已离场，未实际使用场地，不需支付房屋使用金。法院认为业主与承租人租赁合同解除后，业主基于物权而不是合同收回场地，次承租人应当交回；因未进行实际交接，仍需支付房屋使用金。次承租人就支付房屋使用金不服上诉至中院，中院认为，次承租人确已离场未再使用场地，业主可直接控制场地的，次承租人无需继续支付房屋使用金。

在审理 “十甫名都”租赁纠纷案中，小业主将各自的商铺出租给承租人作整体经营规划使用，承租人将商铺打通间隔出租给300多户次承租人；租赁合同到期后，小业主未与承租人续签合同，但承租人仍以原合同标准向小业主交租，后因承租人未再交租，小业主以承租人在租用上述铺过程中，擅自改铺并侵占铺前具有疏散、消防等功能通道用于非法扩大铺面积意图牟利、未交租为由要求承租人将商铺恢复原状交回等。法院认为合同履行期限已满，故小业主要求承租人将涉案商铺腾空并交还，应予支持。但由于小业主没有提供商铺原状的相关依据，故判决按商铺的 《房地产权证》附属的房地产分户图标明的位置、四至及面积在地面上标明后交还给小业主。

（五）租赁场地的转营问题，着重审查合同关于经营品种的特别约定

专业市场通常集中交易某一类或若干类具有较强互补性和互替性商品，并形成特定的经营模式。有些专业市场为确保形成一定的市场影响力，在出租商铺时会与承租人特别约定经营范围。

转营纠纷一般有两种，一种是经营者整体转换经营范围，领取新的市场登记证；另一种是专业市场内承租户擅自转营其他商品或服务。

比如，“盛贤登云”礼品玩具贸易中心原市场类型为工艺美术品市场，经营范围为工艺品、玩具、礼品、精品、文体用品，但经营管理方转营作装饰材料市场。承租户起诉认为经营管理方违约，转营为装饰材料城造成其无法经营礼品玩具，请求解除租赁合同。法院查明双方合同只约定铺位作为商业经营场所，并无特别约定经营的品种，遂判定经营管理方的转营没有违反合同约定。

另一种转营，为承租户不按合同约定的专业市场经营范围营业。比如，合同明确约定专业市场商铺只能经营文具用品，但承租户在文具用品专业市场内擅自转为经营食品，因违反了合同的约定，市场经营管理方可要求解除合同。

转营是否构成违约，关键在于审查合同的约定，合同如有明确约定，则按合同约定；合同约定不明确的，转营是否构成违约，则应对违约程度、转营方的主观恶意、对合同履行的影响等方面进行综合审查评判。⑧参见前引⑤，赵云川文。

六、源头预防，多措并举，探索联动化解专业市场租赁纠纷的新模式

（一）完善市场功能，改变经营模式，推动市场自身发展转型升级

经济新常态下市场凸显的诸多问题与当前市场经营模式传统落后、不适应新业态、滞后于互联网经济发展需要息息相关，必须通过市场本身的发展，逐步改善市场传统的经营模式，积极整合市场资源、提升服务功能、加强产业对接，以专业化、国际化、现代化为导向，采取原地转型、关闭搬迁、业态转营和规划调整等方式，⑨黄宗凯：《基于电子商务平台模式广州专业市场国际化 （应用）研究》，广东财经大学2014年硕士论文。实施传统专业批发市场转型升级改造，完善市场功能，提升企业竞争力。

（二）租赁双方需秉持诚实信用，善意经营，守法经营，尽量在源头上预防减少纠纷

经商的目的是追求商业利润和实现个人价值、创造社会财富。专业市场是行业经济的缩影，也是当地经济发展的折射点。专业市场租赁合同的双方应秉持诚实信用，合同订立前，双方均应履行如实告知义务，出租人如实公开商铺信息，不隐瞒、不夸大、不虚假，并尽善意提醒义务；转租人如实披露商铺实际所有权人的基本情况，与出租人约定的租赁物用途及租赁期限；承租人如实介绍自己的履约能力。合同签订后，各自善意诚信履行合同，不因市场环境的变化恶意解除合同或者拖延租金。

（三）行政管理部门要加强联合监管，促进市场的专业、规范、合法经营，把问题控制在源头

由于专业市场具有带动性、关联性、依托性、辐射性等独特的行业特点，是一项综合产业，因此，在行政监管时会涉及多个政府行政管理部门，需要建设、规划、消防、工商、质量、市场、卫生、物价、交通等多个部门进行沟通协调，实施对专业市场的联合监管，促使专业市场经营方接受多方位的监管，在依法依规的法治环境中创造财富，营造一个规范、有序、健康的市场发展环境。

（四）转变审判思路，创新审判模式，巧妙利用 “首案”的示范诉讼判例效果指引快速化解大型群体性类案

专业市场租赁纠纷具有很明显的同质性，一个铺位的涉诉有可能是整个专业市场即将爆发类案诉讼的前奏，案件的处理极有可能会引起多米诺骨牌效应。对这种涉及群体性诉讼的同类批量案件，法院可探索推行 “首案”示范诉讼判例，前期选取一个或数个具有示范意义的典型案件进行精细化审判，形成判例或调解方案后，再对等侯处理的其他案件或同类纠纷进行统一裁判或调解处理。通过对类案裁判进行指引，既能极大地节约司法资源、缓解案多人少的矛盾，又能有效地疏导当事人的抱团诉讼情绪，从而切实提升司法效能、减少涉诉信访风险。⑩上海市闵行区人民法院课题组：《城镇房屋租赁纠纷利益冲突化解机制研究》，载 《法律适用》2015年第9期。

如受理的潘某、高某与广州市妮敦道市场管理公司租赁合同纠纷一案后，法院发现此案涉环市西路的 “西苑鞋城”整个专业市场300多个铺位，主要争议是案涉场地因消防验收不合格逾期交铺而引发的租赁合同违约金支付标准、计算期间等问题，诉争具有典型性特征。案件类型单一、诉讼主体众多，成为群体性诉讼案件，存在较大的信访风险和维稳压力。法院即安排资深的庭领导法官主审，挑选审判能力强、经验丰富的法官组成合议庭，做到 “五个优先”，即优先立案、优先排期、优先送达、优先庭审和优先合议，实现案件快审快结。此案经二审维持原判后，法院受理的147件类案以此为指引随即全部化解。

（五）整合社会资源，构建 “党政领导，司法引导，多方配合”合力化解纠纷的大格局机制

专业市场纠纷涉及面广，仅仅依靠法院的力量是远远不够的，都走诉讼这一独木桥必然会导致一些原本可以通过和平方式解决的矛盾更趋对立，要善于借用社会资源形成合力，构建行业调解、人民调解、行政调解、司法调解的有效衔接。在服装、鞋业、茶叶、花卉、海鲜、药材、电子等大型专业市场区域，可探索引入行业协会、律师团队、法律顾问等第三方社会组织成立专业调解委员会，作为前置程序介入处理专业市场租赁纠纷，无法解决的再由相关职能部门牵头统筹整合各方力量，结合运用法律、政策、经济、行政等手段，运用教育、协商、疏导等方法进行调处。

如2016年底受理的涉新中国大厦服装批发市场17件租赁纠纷系列案，原因是大厦8楼将于2017年春节期间停业进行消防整改和环境升级改造，8楼的213名承租人面临租金损失，数十人集体到市、区信访部门上访，市场经营方广东金穗丰实业有限公司提起诉讼要求清场，诉讼双方剑拔驽张。荔湾法院意识到这批案件应是大量同类纠纷集体爆发的前奏，迅速联合区委政法委、市场监督管理局、属地街道等约见了承租人代表和实际经营者代表，摸清诉求，梳理思路，三次有节奏地组织各方调解，最终促使213件案全部和解。新中国大厦服装批发市场多年来是群体性纠纷的敏感地带，政府部门谈之色变，此次群体性案件的完美解决有力印证了 “党政领导，法院引导，多方配合”纠纷化解机制的合理性可行性，也得到了当地党委、政府的充分肯定。

（责任编辑：钟婉曼）

10.19350/j.cnki.fzsh.2017.06.012

*蒋斌，广州市荔湾区人民法院审判委员会委员、民三庭庭长；邱思陵，广州市荔湾区人民法院民三庭员额法官。本文是广州市荔湾区人民法院2017年重大调研课题成果。