房产税改革对房地产市场的影响及对策研究

刘楠+杨策

[摘要]阐述了房产税改革的定义及其演变过程。以上海和重庆两个房地产税试点作为研究对象，对两地的房产税政策作对比分析，阐述了房产税改革对房地产市场的影响，分析了房产税试点改革在调节收入、维护民众利益、提供保障性住房资金、改善税制不平衡等方面的意义。提出目前试点存在征税范围较窄、缺乏全盘考虑和必要的应对预案等问题，并提出要尊重房产税改革的历史必然性、以房产税改革促进房地产税改革、做好房地产登记、建立起动态的房地产价格评估系统和做好配套风险管理措施等对策。

[关键词]房产税改革；房地产市场；改革试点

[中图分类号]F81042

[文献标识码]A

[文章编号]2095-3283（2017）09-0154-03

一、房产税改革的基本问题

（一）房产税的定义

房产税是以房屋为征税对象，以房产的计税价值或租金收入为计税依据，向国家缴纳的一种财产税[1]。房产税是在房产保有环节设置的重要税种，是地方税收体系的重要组成部分，是地方政府收入的主要来源。

（二）房产税演变过程

我国自1950年征收房产税以来，根据实行情况对房产税制进行了多次调整， 1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》正式确立了房产税的征收办法，明确规定“对位于城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产每年征收房产税”，并规定对个人所有的非营业用房产（即个人自住住房）免税，对生产经营性房产征税。2011年1月27日，上海和重庆分别颁布《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》，上海和重庆成为房产税试点城市，对个人住房征收房产税。

二、房产税试点政策对比分析

对比上海和重庆两市的试点办法，在征收范围、税率等方面差别较大，而在计税依据和税收用途上却非常相似。总体来看，征收范围方面，重庆侧重于对高端住房征税，覆盖了存量独栋商品住宅，既包含存量房又包含增量房，而上海仅针对增量房，不涉及存量房。可见重庆市个人房产税调控面窄、上海调控面广。税率方面，上海为04%或06%，重庆为05%—12%，重庆税率较高、上海税率较低。免税面积标准方面，重庆每个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积，存量独栋商品住宅免税面积为180平方米；新购独栋商品住宅免税面积为100平方米。上海也以家庭为单位，但按人均60平方米扣除。相同点在于，两市在计税依据上都选择了房屋成交价格，税收用途上也均用于保障房建设。

三、房产税改革对房地产市场的影响

（一）对房地产市场的影响

上海、重庆两地差别在于政府出发点不同，重庆调控房价的动机更强一些。两个城市房价的敏感程度不同。上海是我国经济中心，是房价风向标，更是房价高度敏感城市，因此改革要更加谨慎一些，重庆则属于一般敏感城市。房产税试点实行六年多，从2017年一季度的统计结果看，上海市房地产开发投资86962亿元，增长86%；全市居民消费价格中居住上涨39%。重庆市房地产开发投资74066亿元，下降08%，全市住宅新开工面积68245万平方米，增长167%。住宅施工面积1415417万平方米，下降88%；住宅竣工面积66158万平方米，增长108%；住宅销售面积133405万平方米，增长206%，住宅销售额76774亿元，增长419%。住房相关消费增长稳定，增长135%。居民消费方面，居住价格上涨10%。

由于实施时间短、力度弱及在试行过程中存在很多问题，导致目前房产税实施效果并不显著。据上海市财政局数据显示，2015年，上海市房产税预算数为28亿元，决算数为369亿元，为预算的1318%。2016年，房产税预算数为39亿元，执行数为426亿元，完成预算的1092%。高于预算主要是由于上海市经济平稳增长，生产经营用房保有量增加，带动房产税增长高于年初预期。2017年房产税预算数为448亿元，增长52%。根据重庆市财政局的统计数据，2015年，重庆市房产税预算数为20亿元，决算数为230393亿元，增长318%。2016年，房产税预算数为265亿元，较上年增长15%，执行数为226756亿元，完成预算的8557%。2017年房产税预算数为244亿元，增长76%。

（二）房产税试点改革的意义

1.調节收入。近年来全国房价大幅提升，促使房产成为个人财产的重要组成部分，也使其成为部分人积累财富的重要方式，由此带来的居民收入差距的扩大会产生越来越大的影响。房产税具有明显的调节社会财富积累的作用，具有较强的可操作性。通过按照一定的标准征收房产税，可以调节收入和财富分配，进而实现缩小贫富差距的目的。

2.维护民众利益。从社会关心层面看，征收房产税的关联性很强，涉及多方利益。住房需求是民众的基本需求，房产税的出台牵动着千家万户的利益。房产税与房价的关系一直是社会各界关注的重点。当前中国城市房价，尤其是一线城市的房价收入比值已经高到令人瞠目的地步。中国房价快速上涨，并不是单纯依赖杠杆，中国居民房地产投资的杠杆率并不高，中国普通居民的收入快速增长，加之投资渠道单一、房地产价格快速上涨形成的财富效应，引发储蓄资金大规模流入。过热的房地产导致政府热衷卖地，不重视长期税源的培养，民众利益受损。

3.提供保障性住房资金。从目前上海、重庆两地公布的细则看，房产税的用途十分明显，主要用于建设经济适用房、廉租房和公共租赁住房等保障性住房，目的在于解决民生问题。虽然目前上海、重庆试点房产税收入规模有限，但每年从预算数到执行数都有所增长。随着房产税扩围，房产税收入将成为更为可观的地方财政来源。

4.改善税制不平衡的现状。从制度建构层面看，房产税除涉及全局的一些重大关系的调整，房产税可以改善税制结构的不平衡。首先，有利于改善直接税与间接税结构的不平衡。其次，有利于改善中央与地方税收结构的不平衡。第三，有利于改善税负在行业方面存在的结构不平衡问题。第四，有助于改善税种结构不平衡问题。“营改增”后，增值税“一税独大”，税种结构的不平衡现象突出，这本身孕育了一定的财政风险。

（三）房产税试点改革存在的问题

1.征税范围较窄。从征税对象上看，上海试点只对增量房征税，对存量房不征税，重庆试点虽然涉及存量房和增量房，但都仅限于别墅与高档公寓。从近几年的房產税收入看，重庆的税收绝对数远少于上海，缺乏说服力。

2.缺乏全盘考虑的思维。两个试点方案都缺乏通盘考虑的思维。如果我们认为中国总税收负担偏低，纯粹增收房产税并借以增加总税收负担就是合理的[2]。征收房产税应该首选考虑税收结构是否合理问题。只有从结构方面入手，才能实现经济协调健康发展的目的。

3.缺少必要的应对预案。通过两个试点的运行，各级地方政府要从征收范围、税率和免征条件等方面做好房地产试点扩围的预案。同时，还要预防征收房产税带来短期购房潮进而引起房价上涨的一系列问题。

四、改革试点对房产税改革的启示

（一）尊重房产税改革的历史必然性

1.明确改革目的。征收房产税的根本目的是完善我国房地产税收体系。为了确保目标的实现，务必将征收房产税当成一项有机的系统工程。从宏观环境和微观环境、内部环境和外部环境、体制和机制等方面不断有序完善。房产税改革遵循的路径应该是：先理顺开征房产税的目的，加紧完善外部制度环境，调整房地产税税收体系，从高收入人群的房屋进行试点扩围，在确保不增加普通百姓负担的情况下，逐步向普通房产开征房产税[3]。

2.减小改革阻力。通过房产税改革提高持有成本盘活存量，对高涨房价进行抑制。从1998年住房货币化改革至今，我国住房销售价格一直保持上涨态势，但是房地产持有环节的赋税没有压力，造成大量城市住房空置率偏高。通过征收房产税，会起到抑制需求、限制房价的作用。这种依靠房产税降房价的可能性较低，所以，以降房价来推进房产税，更多地是凝聚社会共识、减小推进阻力的口号。

（二）以房产税改革促进房地产税改革

从2011年1月将上海与重庆列为房产税试点，到2013年党的十八届三中全会提出“加快房地产税立法”，这意味着房地产领域的税收改革上升为房地产税体系建设。从国际经验来看，房地产税是地方税种，地方可以拥有自主权。针对我国的情况，不同的地方发展情况差距大，房价差别也很大，地方试点的方式可能比中央的一刀切效果更好。从扩充财力方面衡量，房地产税的征收范围将会大一些，但这带来很多问题，比如评估房价，个人拥有房产数量的清查，处置拒不纳税个人等。征收房地产税应该宽税基、低税率，扩大征收范围；此外，考虑到税收的转嫁因素，房地产税不要有太多选择性的政策和豁免条款。总之，要构建地产市场的基础性制度和长效机制，基础性制度里应该包括税收制度，把基础性制度搭建好，以房产税改革促进房地产税改革。

（三）做好房地产登记

房屋登记是我国房地产管理法律制度的核心部分，是依法确认房屋所有权的法定形式之一。适时的办理房屋登记能够使所有人从法律上有效支配登记房屋，减少各种有关房屋权限的纠纷问题影响自身权利的行使。

（四）建立动态的房地产价格评估系统

房产税实施的最大难点是房产价值评估问题。目前来看，房屋所在区位不同，房产价值存在较大差异。有的房屋过去可能在城郊，随着城市扩张位于城中，价值得以提升。按照市价不可能及时监控房产价格。而房产税的征收只有建立起一个功能庞大的评估系统，对市场数据进行及时监控，准确评估，才能合理、公正地实施好房产税的征收[4]。

（五）政府必须做好配套风险管理措施

房产税一旦开始征收，必须要有相关法律法规的跟进以降低风险。一方面，要避免房屋所有人转移税负压力给租户的做法，这会增加中低收入者的负担。另一方面，我国目前的CPI 计入租金但不计入新房房价，如果租金大幅上涨，在短期内CPI就会冲高，加大物价上涨压力[4]。

[参考文献]

[1] 李承益.我国房产税改革研究[J].宏观经济研究，2015（1）：103-108.

[2] 石晓洁.基于沪渝房产税试点对扩大房产税改革的探讨[J].经济论坛，2014（1）：116-118.

[3] 刘梅.我国房产税税制改革的路径研究——兼论沪渝房产税改革试点效应[J].经济体制改革，2012（9）：119-122.

[4] 徐颖.沪渝两地房产税试点方案比较及对今后房产税改革的启示[J].特区经济，2011（8）：118-119.

（责任编辑：乔虹梁宏伟）