基于去库存视角的中小城市房地产市场风险研究——以江苏省淮安市为例

张洪波, 金 巍,2

(1.淮阴师范学院 城市与环境学院, 江苏 淮安 223300; 2.河海大学 商学院, 江苏 南京 210098)

基于去库存视角的中小城市房地产市场风险研究
——以江苏省淮安市为例

张洪波1, 金 巍1,2

(1.淮阴师范学院 城市与环境学院, 江苏 淮安 223300; 2.河海大学 商学院, 江苏 南京 210098)

2015年我国房地产调控步入分类调控时代,房地产去库存作为2016年五大任务目标之一．本文以新兴三线城市淮安市为例,基于去库存的视角,从土地供应、市场建设投资、房地产销售、去化周期等关键指标入手,研究分析三四线城市房地产市场可能存在的风险,并在此基础上提出如何利用土地、供求、产品结构、政策机制等管控手段对中小城市房地产市场风险进行有效管控,从而为中小城市能够有效控制房地产风险提供合理的管控模式,助推全国房地产市场风险管控目标的实现．

中小城市; 房地产库存; 风险管控; 去库存

0 引言

自房地产市场化改革后,房地产已成为我国社会经济发展的支柱产业,其能否健康发展关系到我国民生保障、经济发展、金融安全等领域．1998年至今,我国房地产市场呈现小周期不断循环,国家宏观调控也随着市场周期的变化而不断调整．但是,如何根据市场周期发布合理政策，引导房地产健康发展，控制房地产市场风险,已成为学者关注和研究的重点．

2015年全国房产库存超7亿平方米，创历史新高,全球经济危机还未完全结束,房地产市场进入周期的底部．国家根据市场情况及地区社会经济差距,决定转变原有的调控政策,实施差异性调控政策．同时,结合“供给侧改革”的国家战略,将房地产“去库存”作为“三去一降一补”的重要组成部分．国内学者也将房地产去库存作为新的社会热点进行研究,如：胡祖铨[1]认为做好去库存的重点在于推进农民工市民化；黄燕芬、张磊[2]建议国家政策应着力激发农民工城市化的住房要求,构建房地产市场的健康、长效发展机制；许光建,陆颖婷等[3]总结“去库存”效果发现,不同的城市、区域之间的房地产去库存差别明显,在一、二线城市出现了房价大幅增长,但同时也存在去库存的压力，而三、四线城市房地产市场出现一致性的“徘徊不前”,房价不仅没有出现明显上涨,反而呈现“库存大、消化周期长、需求不足”的特点．可见,研究三、四线城市如何实现“去库存”目标以及有效控制房地产市场风险对当前房地产调控具有重要的指导意义．因此,本文以国内三线城市江苏省淮安市为例,基于去库存视角深入研究分析房地产市场存在的风险,分析重点包括土地供应、市场建设投资、各类房产销售情况、去化周期等方面,通过数据比较与分析,得出影响淮安房地产市场的主导因素,针对风险提出解决措施,并制定出符合实际的去库存方案,为相应城市去库存、控制房地产市场风险提供参考．

1 淮安市房地产市场现状

淮安市地处江淮平原东部,是江苏省重要的交通枢纽城市之一,面积10 072 km2,常住人口485.21万人． 2014年城镇人均住房建筑面积达到了37 m2,“低端有保障,中端有支持,高端有市场”的“三元”住房供应体系已初步形成．但是,2014年以来,淮安房地产市场销售低迷,库存量攀升,量价不断调整,中小房地产商风险隐患已显现．

1.1 淮安市土地市场

淮安市土地供应常年增长,存在房地产市场累计供应过量的风险．2009～2011年淮安市土地出让风险偏高,土地供应量总体偏大;但受国家对房地产调控政策的影响,2012年以后土地出让量偏少,造成了房地产市场发展停滞,如表1．

表1 2009～2014年住宅新开工面积与同期居民住宅用地供应面积比

2014年淮安市土地市场成交4 065.71亩,同比下降29.5%,其中,市区土地市场成交2 685.22亩,同比下降15.5%．总体上,市区土地成交量有不同程度的下跌,但各区涨跌不一,如表2．

表2 2014年淮安市市区土地市场成交情况

由数据分析可以得出,2012年淮安市土地市场成交量开始萎缩,随着土地成交量持续走低,房地产市场也受到较大影响．但是,由于房地产建设周期长,这种影响存在一定的滞后性．

1.2 房地产市场投资及建设

近年来淮安市房地产投资占比较高, 尤其是住宅投资,已出现偏热趋势(表3)．其中房地产开发投资额增幅呈倒“U”型曲线, 2012年出现拐点,近两年房地产投资回升,导致房地产市场供大于求．在房地产投资增速与全国同期平均增速指标中,可以看出2014年淮安市房地产投资增速高于全国,显示出淮安市房地产市场投资偏热．房地产开发投资额占社会固定资产投资额逐年下降,同时,近3年房地产开发投资额占GDP比例较平稳,与房地产开发投资额占社会固定资产投资额逐年下降相关联,反映淮安房地产投资占GDP比重有下降趋势．住宅投资额/同期房地产投资额保持在70%以上,住宅投资比重较高,不仅反映出淮安市房地产投资主要集中在住宅投资,还反映出房地产市场投资结构存在着不合理．数据分析表明，近年来淮安房地产投资占比较高,尤其是住宅类地产,呈现出偏热趋势．

表3 2009～2015年9月淮安市房地产投资情况

淮安市商品房施工面积从2009的1 498.3万m2上升到2014年的2 978.18万m2,如表4．数据分析表明2009～2014年淮安市商品房施工面积增速、商品房新开工面积增速和商品房竣工面积增速呈逐年下降的趋势;商品房竣工面积/同期施工面积指标逐年上升,反映出淮安市房地产增量大．商品房新开工面积/同期商品房销售面积指标一直保持1以上,尤其是2011年达到峰值1.74,销售与库存压力逐年增大．

表4 2009～2015年9月淮安市房地产建设施工情况

1.3 淮安市房地产市场分析

1.3.1 淮安市房地产销售情况

淮安市2009年商品房销售面积531.34万m2,2015年9月为557.19万m2,如表5．从商品房销售面积/同期商品房竣工面积和近3年住宅竣工总面积/同期住宅销售总面积两个指标来看,淮安市房地产销售量大;但从房屋销售额增速与社会消费品零售总额增速指标来看,2009～2014年房屋销售额增速一直比社会消费品零售总额增速相去甚远,这3个指标综合来看,淮安市商品房销售策略是以价换量,均价涨幅有限．因此,淮安市房地产市场销售呈价低量多,商品房产品层次较低,缺少高端产品．

表5 2009～2015年9月淮安市商品房销售情况

1.3.2 房地产供销比分析

根据表6分析得出,淮安房地产市场整体上商品房供大于求,其中,传统商圈内供销比小于其他区域,人口流出区域供销比过高．

表6 2015年淮安市市区商品房、住宅供销比

1.3.3 房价与收入比分析

淮安市销售均价由2009年2 914元/m2上涨到2014年4 278元/m2,如表7．近年来淮安市房地产市场均价增速放缓,房价收入比保持在6～7之间,高于国际标准值6,居民住房可支付能力较差,尤其是2011年,房价收入比高达7.9,表明淮安市房地产市场发展存在过热现象．

淮安市住宅销售均价由2009年2 669元/m2上涨到2014年4 123元/m2．据统计,住宅销售均价增速一直高于商品房销售均价,从2012年起,商品房、商品住宅销售均价增速大幅下降,2012年和2015年均价出现下跌,淮安市房价收入比指标有小幅回落,但房价与居民收入比一直保持在6～7之间. 因此，提高居民住房支付能力任务任重而道远．

表7 2009～2015年9月淮安市商品房销售均价与房价收入比情况

1.3.4 房地产市场库量、去化期

2009～2015年9月年淮安市商品房和住宅库存持续走高,2015年分别达到1,302.78和828.52万m2．造成商品房库存量屡创新高的主要原因是:一方面,淮安市房地产市场销售以价换量,但产品降价空间有限,无法带动销量;另一方面,前几年土地出让过多,商品房新开工的面积持续增加,累计库存逐年增多,导致部分区域可销售库存达到37个月,存在较大风险．

1.3.5 二手房市场分析

2010年和2013年在国家房地产宏观调控的背景下,与一手房市场萎靡相反,二手房市场较为火热．2012～2014年二手房成交面积大幅增长,涨幅高达40%以上,2013年二手住房年成交面积涨幅高达67.9%,同比增速7.5%．同时,二手房成交均价呈上涨趋势．

表8 2009～2015年9月淮安市二手房成交情况

1.3.6 保障房分析

2002年至2015年9月,淮安市廉租住房实物配租保障3 033户,经济适用住房保障9 510户,公共租赁住房保障家庭214户,累计保障新就业人员和外来务工人员12 853户,限价商品住房保障42 979户,棚户区危旧房改造安置住房实物安置累计保障108 237户,货币安置保障25 121户．根据前期保障成果,应继续大力拓宽保障面,提高货币补贴比重,消化库存商品房．

2 淮安市房地产市场风险

根据惯例,房地产风险程度可以通过库存率、供销比、交付周期、房屋质量投诉等因素来综合分析房地产项目的风险程度．通过收集分析淮安市房地产市场数据,对房地产市场存在风险的原因进行归纳总结,从而延伸到其他中小城市．

2.1 住宅市场风险

通过对淮安市房地产市场长期跟踪调查研究发现,淮安市房地产市场存在同质化现象,产品结构性过剩,淮安市房地产市场上商品房供需严重失衡.其中,传统商圈供销比较小,新区供销比较大;同区域住宅产品供销比略小于其他产品,表明中小城市房地产销售以住宅为主．研究表明失衡程度与居民生活习惯、土地开发程度密切相关[1]．

从产品类型看,淮安市商品房市场区域供求失衡的主要原因是商品房销售结构和供应结构有差距．商品房销售结构分析显示: 2014年淮安市商品住房销售主要集中在90～144 m2面积之间的大户型,90～120 m2以下(含120)的占商品房销售总套数47.69%,90 m2以下销售不足20%．

2.2 商业地产市场风险

根据2014年淮安市商业地产报告分析,淮安市商业地产市场存在诸多问题．随着经济发展大环境的变化,以及电商时代的到来,淮安市商业地产呈现出老市场人气下降、新市场门庭冷落的现象,其背后隐藏利益纠纷等不稳定因素．

一是商业地产项目布局规划混乱,体量大．2011年以前,淮安市中心城区项目投资是市、区多头审批,各区各自为政,商业地产遍地开花,以致过多过滥．目前,淮安市各类商业地产总建筑面积达到500多万平方米,但没有形成市场集群集聚的规模效应．并且各商业项目之间业态定位存在严重同质化,基本上从事本地零售业务．

二是商业地产转型迟缓，管理不善影响发展活力．传统商业地产发展环境发生重大变化,消费需求、流通方式的变化深刻影响着实体市场的发展[2]．快速发展的电商行业使得近几年淮安市实体市场成交额增长逐年放缓,2014年呈现负增长,从而倒逼传统市场向电子商务转型发展．

三是监管缺失，无序销售导致了商业地产的膨胀式发展．由于市场业态控制、租售比例等没有纳入政府项目投资审批流程中,对市场商铺的销售广告、预售许可的监管也未能到位,导致大量商业地产进入淮安市随意销售．部分项目与投资者签订售后包租协议,项目返租经营管理方往往并非专业商业地产运营商,导致项目租金居高不下,经营户频繁更换,市场难以培育，经营难以兴旺，亏损难以避免．

2.3 房地产市场整体风险

房地产经济是国民经济发展的重要支柱,是地方财政收入的主要来源,尤其是中小城市更为明显[3]．近十年房地产市场调控的主要目标是保证房价不出现快速上涨,使房价控制在合理的范围内,让房地产业继续拉动国民经济发展[4]．2015年下半年实施分类调控后,中央的这种调控意图更加明显．中小城市房地产市场的不景气已经反馈到GDP增速上,淮安市房地产投资对GDP的拉动作用逐年减小．

我国现阶段实行的是土地“招拍挂”制度,土地价格受房地产市场的影响大,经过持续的房地产市场调控,土地市场也受到很大的影响[5]．2012年土地市场供应过程中,在数量上要求各地的土地供应要从严从紧;在结构上要求各地优先保证保障房的住宅类土地供应,而对于别墅、高尔夫地产等其他形式土地供应要严格控制和必要治理．房地产企业在接下来的时间里将面临严峻的重组及洗牌,而资金链的安全、销售回款的速度将首先摆在企业的面前,在这种严峻的市场环境及政策环境下,开发商在中小城市拿地的热情降低,土地市场复苏并不容易．

2011年和2012年淮安市房地产业发展迅速,房地产业缴纳地税税款同比增速高达55.7%和20.5%,从2013年起,商品房销售下降,房地产业缴纳地税税款同比增速回落,2014年开始出现负增长,淮安市房地产业缴纳国税税款同比增速大幅下降,2014年同比增速下降达到38.37%．

由于房地产宏观调控、人口流出等因素而导致的房地产供大于求现象严重,房价普遍严重下滑,从而造成个人、企业和社会财富损失,造成社会不稳定因素增加．房价大幅涨跌造成社会收入差距扩大,导致房地产泡沫的风险向金融机构转移扩散,金融机构的风险不断积累,若房价出现下跌,政府、金融机构、开发商和投资者将为此付出惨痛代价,甚至发生群体性事件,造成社会动荡[6].

3 风险管控措施

通过对淮安市房地产市场研究分析发现,中小城市房地产市场面临巨大的挑战和风险,对市场风险控制的结果关系到社会经济的发展和稳定[7].因此,从政府和行业的角度,都应该重视房地产市场“去库存”的任务目标,防范风险的发生．针对中小城市房地产市场可能存在的风险,提出以下防范措施．

3.1 科学控制土地出让

统一土地管理职能,完善土地供应机制,引导土地市场健康发展．首先,统一辖区内的土地管理职能,统一辖区内土地供应、开发等．对建设性土地供应进行总量控制,科学制定土地供应计划并严格实施[8].对商品房去化周期过长的区县,应减少土地上市供应．其次,应根据市场行情,及时调整土地用途,引导未开发建设用地转型,并鼓励养老产业、文化产业、体育产业等用途的项目开发建设[9].

3.2 扩大有效需求，化解房地产存量

2016年中央经济工作会议在部署房地产“去库存”时强调,“要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,通过加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场．”

首先,中小城市房地产“去库存”要调整产品结构,实现供需平衡．为了更好地实现中小城市房地产市场供求关系相对平衡,需要对不同产品类型进行市场调研、评估,不能盲目开发．另外,随着老龄化社会的到来,购房刚需降低．未来房地产企业的产品需要进行精准定位,明确产品的客群,适应购房者需求,缩短产品去化周期．

其次,深挖刚需住房消费．刚需包括首套房和改善房消费,购房目的是自住[10].自住性需求是人们为提高自身生活舒适度和居住条件,不会导致房地产市场泡沫的产生．政府应当鼓励和支持这种需求,保障房地产市场健康发展,例如提高住房公积金对住房消费的支持力度．

第三,完善住房保障体系,实施货币化补贴政策．以盘活存量房为目的,严格控制安置房的集中建设,停止新建(含分期未建)安置房项目．通过货币补贴的方式,针对公共租赁住房和共有产权住房的保障对象发放租赁补贴和购房补贴,由其自主租赁普通住房和购买新建普通商品住房,降低房地产库存．

最后,加快农民工市民化,扩大有效需求．中小城市要加快推进户籍制度改革方案,允许农村转移人口等非城市户籍人口落户,使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求．另外,明确深化住房制度改革方向,以满足新市民住房需求为主要出发点,建立购租并举的住房制度,把公租房扩大到非城市户籍人口．

3.3 打破商品房“市场化过度”与保障性住房“市场化不足”并存的局面

现阶段中小城市房地产市场存在商品住房市场呈现库存量大、供给结构失衡、房价虚高等现象，而保障性住房领域缺乏多元供给主体,竞争机制缺失,导致保障性住房领域供给效率低下．为使住房保障安居工程可持续发展,保障性住房建设应引入多元主体参与,引进竞争机制,从而实现保障性住房领域运营机制市场化．解决商品住房“市场化过度”,首先要促进市场供给与市场需求的良性循环,实现产品多样化;其次要严格依法管理市场行为,完善房地产信息收集和披露制度,实现信息公开化．

3.4 发展住房租赁市场，盘活存量促进住房供需结构均衡

目前我国保障性住房与商品住房都存在供需结构失衡问题,建设符合城市发展的住房供应体系是地方政府的当务之急．地方政府应根据当地房地产市场现状、财力等因素,通过购买或长期租赁合适的存量商品房作为保障性住房房源,打通商品房与保障性住房转换通道,成为推动住房保障工作和房地产市场稳定发展的新思路．同时,为健全租赁市场供应体系,应鼓励利用收储商品住房和闲置住房由售转租等政策手段盘活闲置房源,扩大租赁房的建设和供给,提高住房租赁市场的产业化运营水平,规范中介服务市场．

3.5 建立健全风险管控机制,成立房地产市场风险防控与处置领导机构

加强房地产市场风险研究,建立房地产风险监控体系．由于政府在房地产市场运行过程中,对市场信息的掌握程度远高于企业和购房者．因此,由政府牵头,组织企业、高校搭建起房地产市场风险研究和监控平台,对风险进行预警,根据具体情况提出预防和应对措施．同时,以政府为主体推进房地产行业及各部门信息整合建设．

成立以政府相关部门为主导的房地产市场风险防控和处置领导机构,对辖区内房地产市场进行动态监控,综合评估重点项目整体风险;对风险隐患较大的项目,可采取提高预售许可标准等风险防范措施．已发生风险楼盘的处置,按照属地管理原则,由辖区风险防控机构进行处置,相关部门配合成立处置工作组,维护社会稳定．

[1] 胡祖铨.我国房地产去库存研究[J].宏观经济管理,2016(4): 33-35.

[2] 黄燕芬,张磊.2016中国房地产业主基调:去库存、稳市场[J].价格理论与实践,2015(12): 62-63.

[3] 许光建,陆颖婷,马小雨.我国房地产市场“去库存”的路径研究: 以无锡市为例[J].价格理论与实践,2016(2): 24-31.

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StudyontheRealEstateMarketRiskofSmallandMediumCitiesbasedontheDestocking--CaseStudyofHuaianCityJiangsuProvince

ZHANG Hong-bo1, JIN Wei1,2

(1.School of Urban and Environment Science, Huaiyin Normal University, Huaian Jiangsu 223300, China) (2.School of Business, Hohai University, Nanjing Jiangsu 210046, China)

In 2015, China's real estate regulation came into the era of "classification" regulation. Real estate destocking is considered as one of the five major tasks in 2016. This paper takes Huaian city, a new third-class city, as an example to use the land supply, market construction investment, real estate sales, the period and other key indicators so as to study risk of real estate market in the third and fourth class cities on the basis of destocking. Then I propose how to use land, supply and demand, product structure, policy mechanism and other means to carry out effective control over the market risk of small and medium-sized city real estate, thus providing a reasonable control mode to effectively control the risk of real estate for small and medium-sized city and boosting the achievement of risk control goal of the national real estate market.

small and medium-sized cities; real estate inventory; risk control; destocking

F299.23

A

1671-6876(2017)03-0245-07

[责任编辑：蒋海龙]

第16卷第3期2017年9月 淮阴师范学院学报(自然科学版)JOURNALOFHUAIYINTEACHERSCOLLEGE(NATURALSCIENCEEDITION) Vol16No3Sep．2017

2016-11-29

张洪波(1977-),男,江苏淮阴人,讲师,硕士,研究方向为房地产开发、工程项目管理． E-mail: 13852370202@126.com