浅析房地产企业资金管理存在的问题及对策

王志梅

【摘 要】房地产的“火热”，是社会经济发展的必然结果，也是新时期我国新型城镇化建设的外在表现。资金管理是房地产企业内控管理的重要内容，是提高经济效益管理的重要“抓手”。本文在分析房地产企业资金管理的重要性基础上，阐述了当前房地产企业在资金管理中存在的问题，并从拓展融资渠道、强化资金预算管理、加强资金风险控制等方面，探讨了新时期房地产企业加强资金管理的对策措施。

【关键词】房地产企业；资金管理；预算管理

一、资金管理在房地产企业发展中的重要性

房地产是资本投入巨大的行业，强调房地产企业强化资金管理必要性与重要性。从实际而言，我国房地产企业发展并不均衡，企业资金链的不稳定性，不利于房地产市场的稳定发展。因此，资金管理在房地产企业发展中具有重要性，并集中体现在以下几个方面：

1.资金管理是企业内控管理改革的重点

为了更好地适应市场发展需求，房地产企业要推进内控管理改革，强化内控管理制度化建设，以推进改革的可持续发展。资金管理是一项复杂的工作，也是企业内控管理改革的重要内容。一方面，企业在内控管理的过程中，要强化资金管理，盘活企业的资金链，进而确保企业的稳定发展；另一方面，资金管理是提高企业资金使用及投资的重要基础，能够为财务管理的改革发展，创设良好的环境。

2.完善企业法人治理结构

企业通过资金管理可以制定出未来一段时间内企业的财务目标 、经营目标，能够有效地避免分散“内部人 ”的职权 、企业经营权被所有权的过度干预等问题，从而调动经营者的积极性，实现企业管理的制度化、正规化，有助于促进企业经济行为的长期化发展趋势。

3.树立良好企业形象，提高企业信用

企业的良好形象，不能单单只依赖于企业的外在表现，如企业产

品质量及服务水平，更为重要的是，应该是要对财务风险进行合理规避，合理配置资金情况。投资者是永远不会青睐那些入不敷出 、负债累累的企业。所以，提高企业信用度、树立企业形象的最有效的手段就是有效地优化企业资金配置。

二、房地产企业资金管理存在的问题

资金管理是房地产企业内控管理的重要内容，是盘活企业资金链、提高资源利用效率的重要保障。但从实际来看，房地产企业在资金管理过程中，仍存在诸多问题，弱化了资金管理的重要性。具体而言，主要表现在以下几个方面：

1资金管理意识淡薄，管理理念滞后

在新型城镇化建设的大背景之下，我国房地产行业方兴未艾，快速发展的良好势头，决定了房地产在我国尚属新兴产业，在制度体系、思想观念等方面，仍存在诸多的问题。首先，房地产企业资金管理意识淡薄，缺乏管理的主观能动性。管理松散、职责不清等问题，弱化了资金管理在房地产企业内控管理中的重要作用；其次，管理理念滞后，缺乏资金成本、全面管理理念的有效践行，致使资金管理存在“盲区”；再次，资金管理制度化、规范化建设不到位，资金闲置、回笼时间延期等问题，不利企业对资金的科学利用，也不利于企业资金链的良好循环，房地产企业资金管理应着重于资金链的盘活。

2融资渠道狭窄，资金运作受阻

随着资本市场的不断发展，房地产融资市场发展快速，但总体仍处于起步阶段，这也导致房地产企业在融资过程中，存在融资渠道狭窄、形式单一的问题。首先，房地产企业融资多以银行中长期贷款为主，单一的融资形式，不利于房地产企业的资金运作；其次，我国企业债券市场处于发展阶段，房地产企業在资金筹集的过程中，难以通过发型企业债券获取资金；再次，单一的融资渠道，决定了房地产企业的融资方式的短期性，这就容易造成企业融资出现“偿债压力大、风险高”的问题，房地产企业资金运作受阻。

3.投资决策不科学，加重发展“负担”

房地产市场的火爆，让房地产行业成为投资的热点领域。“高回报率、高利润”的投资噱头，使得房地产这块蛋糕成为焦点。但是，在“两高”的同时，房地产行业也面临诸多的潜在风险。特别是投资决策不科学，极易造成企业资金链断裂，加重发展的“负担”。房地产热致使一些房地产企业在项目开发中存在较大的盲目性，对房地产的市场消费趋向、市场的供需情况等内容，缺乏科学合理的调查分析，盲目“拿地”、“开发”，让企业投资面临巨大风险。

4.负债比例高，财务费用压力大

房地产投资具有“建设工期长”、“投资大”等特点，对企业资金链的牢固性有较高要求。为此，在房地产市场中，很大部分房地产企业的项目开发，难以完全依靠自有资金进行。首先，我国在股权再融资方面，对房地产企业IPO的限制较为严格，很多房地产企业无法以此进行股权再融资；其次，房地产融资主要以银行借贷为主，占开发资金的8成，这就导致企业资产负债率高，财务费用压力大的问题。

5.资金出现“沉淀”，经营利润率下滑

去库存是当前我国社会经济转型发展的重要举措，也是盘活社会资本活力的重要内容。依据国家统计局数据显示，我国近两年的商品房空置率均在20%～25%，这比国际商品房10%的警戒线高出10多个百分点。因此，一方面，房地产市场商品房空置率高，库存量消化时间长，这就会导致库存量挤占企业的大量资金，资金沉淀问题比较突出；另一方面，商品房空置率会增加楼盘开发成本，特别是对销售、管理等方面的成本增加，导致房地产企业经营利润下滑。

三、房地产企业加强资金管理的对策措施

房地产热已是不争的事实，国家宏观政策的出台、各地调控政策的实施，对房地产市场的良性发展，起到重要的作用。房地产企业在内控管理优化改革的过程中，应强化资金管理，构建良好的资金链、盘活资金运作，以更好地适应多元化的房地产市场。融资渠道的拓展，是当前房地产企业发展的内在需求，更是资金管理的重点。因此，具体而言，加强房地产企业资金管理，可从以下几个方面着手：

1.拓展融资渠道，盘活企业资金运作

房地产作为资本密集型行业，房地产企业资金运作的良好局面，强调构建融资渠道的重要性与必要性。房地产企业应转变单一的、狭窄的融资方式，创设多元化的融资渠道。在向银行直接借贷融资的基础之上，大力发展间接融资渠道。如，完善房地产金融市场，搭建多元化的市场体系，为企业提供债券融资、投资基金及股权融资等多种融资方式。因此，房地产企业要盘活资金运作，关键在于融资渠道的拓展，解决融资难问题，让企业在融资竞争中优胜劣汰。

2.科学投资决策，强化开发项目的可行性研究

房地产热是投资的好去处，但房地产在投资决策中，应强化对开发项目的可行性研究，这是降低投资风险，防止资金链断裂等系列问题的重点。企业要建立投资决策体系，形成自上而下的决策结构。（1）房地产企业在项目开发前期，应对项目背景做充分调查，避免产权纠纷等问题的发生；（2）强化对开发项目所在地区人口、供需情况等的调研分析，为投资决策提供依据；（3）做好项目投资风险、效益等的评估，做到项目开发投资风险的最小化；（4）依据项目开发需求估算，制定筹资方案，确保项目开发所需的资金链。

3.强化资金预算管理，实现资金良性循环

资金预算管理是资金管理的重要环节，也是资金运作中良性循环的重要基础。房地产企业在资金管理中，应强化资金预算管理，提高企业资金的使用效率。首先，房地产企业应制定资金预算管理制度，强化管理职能，明确工作责任，确保预算管理工作落到实处；其次，推行全面预算管理，实现预算管理与企业战略性发展的有机结合，充分发挥资金预算管理的重要作用。通过资金预算计划，可以对企业日常资金进行有效跟踪控制，强化对企业资本运作情况的了解；再次，强化预算方案的执行，建立考核机制，确保预算方案执行到位。

4.加强资金风险控制，降低企业经营风险

房地产具有周期长、投资大等特点，对企业资金链的要求较高。为此，房地产企业普遍存在资金风险问题，这成为企业可持续发展的制约因素。对于房地产企业而言，资金风险更多地体现在“资金使用风险”、“资金在途风险”和“资金或有风险”三个方面。首先，企業通过实现控制，强化资金使用风险的有效控制。企业在项目投资前期，可以对投资风险源进行分析、判断，做到事前科学控制，降低预计风险的发生概率。特别是在重大项目投资的决策中，房地产企业更应做好资金使用风险的控制，确保决策的科学性；其次，房地产企业在资金结算中，应慎重选择、合理控制，特别是在结算票据的选择上要慎重选择，这是资金在途风险控制的关键所在；再次，资金或有风险的发生，多是企业自身有负债或为其他企业担保，进而造成潜在风险。这就要求，房地产企业在贷款但保中要慎重选择。

5.控制项目成本，强化资金回收

项目成本控制的关键，在于做好四点工作：（1）项目成本核算应做到准确。对于房地产企业而言，准确的成本核算，可以反映项目开发中的实际支付，进而为商品房的价格确定提供依据，也为企业的资金回收创设良好的基础；（2）工程费用支出是项目成本的主体，需要做到科学合理控制。房地产企业的日常资金支出以“工程支出”为主，进而强化工程支出节点的有效控制，能够为企业盘活资金流；（3）管理费用占到项目成本开发的5%左右，财务部门应强化管理费用的支出控制，并做好审核监督工作，严格控制管理费用支出；（4）房地产企业要强化资金回收，这是确保资金链稳定的重要所在。投资周期长、回收难度大，极易造成企业资金链断裂，进而造成经营风险。

四、结束语

我国新型城镇化建设的不断推进，房地产市场发展迅速，成为社会资本流向的重要领域。房地产企业在优化内控管理的过程中，应强化资金管理的有效建设，强化资金管理在企业发展中的重要作用。资金管理是一项复杂而系统的工作，强调制度的完备性、管理措施的有效性，进而提高资金管理在盘活房地产企业资金链中的重要作用。在笔者看来，房地产企业资金管理的建设，一是在于创设良好的内部环境。通过拓展融资渠道、科学投资决策，确保资金管理工作落到实处；二是搭建良好的外部条件。通过加强资金风险控制、落实资金回收，为企业创设良好的外部经营条件。

参考文献：

[1]钟彪.浅析加强房地产企业资金管理[J].时代金融（中旬），2017（12）：102-104.

[2]陆勇.浅议房地产企业资金管理存在的问题与对策[J].会计师，2015（22）：23-26.

[3]郑瑛.房地产企业资金管理与成本控制探析[J].改革与开放，2014（04）：68-71.

[4]林宏连.浅议房地产企业资金管理存在的问题与对策[J].建筑与装饰，2016（37）：95-96.

[5]叶海涛.房地产企业资金管理探析[J].财经界，2016（21）：216-219.

[6]黄希敏.关于房地产企业资金管理问题探讨[J].财经界，2015（20）：45-47.