乡下的房是否可买

文/张兆利（律师）

案例：2014年底，早已厌倦了城市喧嚣生活的薛大伯退休后，与老伴儿到郊区农村买下了刘老汉的三间瓦房一套，简单装修后，就搬到了乡下。谁料仅仅过了两年，薛大伯老两口的田园生活即被中断。原来，刘老汉在外打工的儿子在家乡订下亲事，刘老汉打算将薛大伯居住的这套房屋给儿子做婚房，便向薛大伯提出了收回房屋的要求，后者当然予以回绝。然而随后，刘老汉一纸诉状递到法庭，请求判令薛大伯退还房屋。法院经审理，认定双方的房屋买卖协议无效。判决被告将房屋退还原告，由原告退还被告购房款并支付房屋装修费。

点评：当前，因农民将自家私房卖给城镇居民或其他村民而引发的纠纷日益增多。这种房屋买卖合同是否有效要视具体情况而定。由于我国农村土地实行严格的宅基地管理制度，虽然房屋可以买卖，但宅基地禁止买卖。我国《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准……农村村民出租、出卖住房后，再申请宅基地的，不予批准。”《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条进一步指出：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”由此得知，我国法律对城镇居民购买农村房屋持否定态度。

时下，不少城镇居民对到农村买房心存侥幸，认为大产权的使用年限是70年，小产权则没有使用年限，可以永久使用。然而实际情况是，小产权房并没有真正的产权，没有土地使用证和预售许可证，房管部门也不会给予购房合同备案。因此，小产权房转让不具有任何法律效力。