探讨房屋交易管理与不动产登记的有序衔接

朱玉梅

摘 要：2013年，中央编办下发了《关于整合不动产登记职责的通知》，《通知》要求住房和城乡建设部门负责房屋交易和产权管理，国土资源部门负责不动产登记。为确保这项工作落到实处，我县政府高度重视，多次召开建部门和国土部门等相关部门的主要领导、分管领导举办专题会议进行了讨论和研究。根据我县的实际情况，进行了多次协商论证，进一步明确了具体的衔接时限、衔接规范等相关工作，为实现不动产统一登记奠定了坚实基础。同时使此项工作真正达到便民、利民，确保了房屋交易、房屋登记安全可靠，做到不动产登记与房屋登记的有序衔接。

关键词：房屋交易 不动产登记 衔接

1.房屋交易管理与不动产（房屋）登记的关系

房屋交易管理指房屋交易管理和房屋产权管理

1.1房屋交易管理

房屋交易是指房屋的转让、抵押和租赁。交易管理是对上述行为合法性的审查、确认和备案。其主要内容包括商品房的预售、现售，存量房的转让，政策性住房销售和上市，企业破产兼并和征收安置过程中的房屋转让、房屋抵押、在建工程抵押、房屋租赁等交易行为的合法性审查，以及为其配套服务的合同备案、楼盘表的建立、资金监管、房屋面积预测绘、实际测绘、档案资料的管理和利用等。

1.2不动产登记

不动产登记中的房屋登记，是指将房屋的自然状况、权利状况以及其他事项记载于不动产登记簿、核发权属证书或权利证明的行为。

1.3房屋交易管理与房屋登记是房屋产权管理链条中紧密相连的两个环节

交易管理和登记互为基础，互相支撑，密不可分。从我国上世纪80年代末开始的全国范围的总登记历程来看，是先有市场交易管理制度，后有房屋权属登记制度，由于当时交易机构和登记机构分设，申请人要跑两个部门，递交两份申请，“办证难”成了舆论关注的焦点。原建设部于2000年推行产权交易一体化并于2005年在全国推行房屋交易登记规范化管理，要求房屋交易和登记机构一体化，经过10年不懈努力，全国基本实现了房屋交易与登记的业务整合，很多地方实现了办公系统合并，档案合并，一套资料申请，一个窗口受理，一个窗口发证，转移登记代行交易审核职能，方便快捷。

2.加强房屋交易与不动产登记管理

2.1直管公房、落实政策

公有房屋是指国有房屋和集体所有的房屋，包括住房和非住房。按照权利（管理）主体，可分为直管公房和自管公房。国有企事业单位、机关团体投资兴建、自行管理的房屋，称自管公房；房地产管理部门所有的或直接经营管理的房屋，称直管房屋。按照原《城市公有房屋管理规定》，公有房屋实行所有权登记制度，公有房屋所有权的合法凭证是《房屋所有权证》、《房屋共有权证》。原《城市房屋权属登记管理办法》第十一条规定，房地产行政主管部门直管的公房由登记机关直接代为登记。但该办法第二十一条同时规定：依法由房地产行政主管部门代管的房屋，由登记机关依法直接代为登记，不颁发房屋权属证书。因此，直管公房中，存在着部分登记发证、部分登记不发证的情形。在“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证”的年代，尽管很难理解，却不得不面对很多直（代）管公房未曾登记发证的状况。

当这些房屋因为公有住房出售、落实私房政策发还以后，必然出现未经初始（首次）登记而申请转移登记的情形。此类登记如果直接办理，则违反了连续登记原则。所谓连续登记原则包括两层含义：其一，不动产未办理所有权初始登记的，除非法律另有规定，否则不得办理其他权利登记；其二，因处分不动产而申请相应的处分登记的，被处分的不动产权利应当已经登记。对此，宜在双方协商的基础上，拟定相关操作方案，作为转移登记的特殊情形去对待，以保证相关当事人合法权益不受影响。

2.2以委托受理方式实现“一口受理”

由于房屋交易管理与不动产登记、相应的税务申报、房产查询具有较强的关联性，彼此往往是互为基础，互相支撑，密不可分的。因此，在当前实行不动产统一登记的背景下，笔者建议可以采用委托受理的方式来设置受理窗口。具体思路为：由当地的不动产登记机构委托房屋交易管理机构代为受理，将房产交易受理窗口增挂“不动产登记窗口”，同时将税务窗口及房产查档窗口也纳入其中，实现一个窗口受理。申请人可向窗口一次性提请房屋交易审批、确权、房屋查档、纳税和不动产登记申请，并在申请事项中同意在完成房屋交易审批、房屋确权后自动转为不动产登记申请，从而实现“一口受理”，避免群众在多个部门中来回跑。

第一，通过委托受理方式实现“一口受理”，将极大地方便群众办证，更容易获得群众的支持与理解。不动产统一登记的一个重要目的在于方便群众，进一步保护群众的个人权利。如果在实行不动产统一登记后，反而给群众增加了麻烦，明显违反了我国不动产统一登记的初衷。而受理窗口的设置，直接关系到群众办理不动产登记时对不动产统一登记的“第一印象”。因此，在窗口上实行“一口受理”，才能让群众在交纳不动产登记材料时少跑弯路，才能真正做到便民利民，让不动产统一登记能更好地获得群众的支持。

第二，由于不动产统一登记目前还属于新生事物，若重新专门设置受理窗口，其花费的人力、物力及精力将会非常大，而原房产管理部门已经受理房屋登记多年，在窗口的建设上具有积累优势。因此，在充分利用原房屋交易与登记受理窗口的基础上，增挂“不动产登记窗口”，并将相关业务窗口也纳入其中，将更有利于实现现有资源的优势整合，促进登记工作地快速与平稳开展。

第三，通过委托受理方式实现“一口受理”，不但可以保证群众能在一个窗口交纳材料，同时也有利于房屋交易、产权管理部门与不动产登记部门的工作衔接。因为，无论是相关资料在不动产部门间的传递，还是不同部门间工作的联系“，一口受理”的方式更容易实现衔接，从而确保房屋交易、确权与登记工作之间地顺畅，这无论是对不动产统一登记工作平稳开展，还是不动产统一登记办结时限上地提速都有积极的意义。

2.3房屋已经竣工的材料

《物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。通常讲合法，應包括程序合法及结果合法。对建造房屋这一事实而言，程序合法即建造过程合法，如领有施工许可证等；结果合法即通过规划、国土等部门验收合格。虽然说建造的程序和建造的结果都应该合法，并不因为其过程有瑕疵而影响建筑物的合法性，也就是说不能因为未办理施工许可或竣工验收备案而导致建筑物成为违法建筑，但相关主体应该受到行政机关的处罚。由此可见，建设主体并不因是否办理竣工验收备案而影响其物权。

结束语：

本文就房屋交易和不动产登记有序管理进行了探讨，希望本文的提出能够为相关工作人员提供一定的参考价值。

参考文献：

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