关于南京市浦口区保障房建设的实践与思考

中共南京市浦口区委党校课题组

（中共南京市浦口区委党校，南京 210001）

关于南京市浦口区保障房建设的实践与思考

中共南京市浦口区委党校课题组

（中共南京市浦口区委党校，南京 210001）

保障性安居工程是一项宏伟的民生工程，实施好这一重大民生工程，关系经济社会发展全局，惠及广大人民群众。作为“国家级江北新区”建设的重要承载地，浦口区始终将保障房建设作为重大民生工程列入政府为民办实事项目，努力实现城镇常住人口住房保障应有尽有。本课题组通过对浦口区保障房建设情况进行走访调研，对责任国企—区康居集团保障房建设的实践经验进行总结思考，以期为浦口区乃至各地政府在保障房建设方面提供一定的参考和启示。

保障性住房；创新思维；民本理念

党的十八大报告提出：“要建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。”近年来，浦口区一直将保障房建设作为重大民生工程列入政府为民办实事项目，强化组织领导，建立运作大平台，2014年底成立康居集团，统筹全区保障房的规划建设，通过大投入、大建设，实现了“规模提高、建设提速、品质提升”的既定目标，正朝着“人等房”向“房等人”的方向迈进。本课题组通过对浦口康居集团保障房建设的实践进行总结思考，为下一步更好地推动保障房建设提供参考。

一、南京市浦口区保障房建设的成效与做法

康居集团成立以来，紧紧围绕“国家级江北新区建设”这一宏伟目标，通过整合全区国有资产和资源，统筹推进全区保障房的规划建设。2015年承建保障房建设344万平方米，交付供应7499套。2016年完成保障房总量约617万平方米，交付供应12519套，同期相比，保障房建设量年增幅80%，提供房源年增幅68%。截至2017年5月底，浦口区保障房工程已竣工交付237万平方米，安置房源19968套，预计2017年与2016年相比，保障房总量增幅25%，交付房源总量增幅59%。按照“交付一批、续建一批、开工一批”的滚动建设模式，同步推进巩固片区、大新片区、润泰片区、泰山片区、桥林（开发区）片区、外围街道片区等“六大片区”保障房建设，有效缓解了拆迁安置矛盾，维护了群众的切身利益。

（一）立足全局谋划，形成保障房建设的新格局

一是抢抓发展机遇，超前谋划布局。浦口区立足安置点建设现状，着眼长远发展需要，抢抓江北新区规划编制的契机，出台《浦口区“十三五”保障性住房建设规划》，超前谋划布局全区保障房建设。紧紧围绕住房供应体系建设，以转型发展为主线，以政府主导和市场运作密切结合为手段，结合我区全面推进综合改革工作，切实推进住房保障品种从纷繁芜杂向规范统一转变，保障重点从征收安置向城市困难群体基本住房保障转变，保障房建设模式从集中建设为主向集中建设与分散建设并重转变，管理方式从粗放向精细转变，基本建成符合浦口实际的基本住房保障体系。

二是完善公建配套，落实利民惠民政策。住房保障作为社会公共服务的重要内容，是党和政府解决城市中低收入家庭住房困难的一项惠民工程，这项惠民工程的完整性、服务性、公益性主要体现在保障房小区的公建配套上。康居集团严格按《南京市公共设施配套规划标准》配建公共设施，推进保障房片区周边配套的市政道路、河道、公建设施的建设，为居民提供便捷的居住生活服务。目前整个片区的商业、学校、社区中心等配套都是与保障房项目同步设计、同步施工、同步交付使用的，如巩固保障房片区就规划配套7个社区中心、5个幼儿园、3个小学和2个中学，改变了过去人们印象中保障房小区配套不全、生活不便等不良现象。另外，康和物业的“管家式”服务模式、睦邻中心及正在探索的“放学来吧”、“银发影院”、“夕阳红”等亲情服务真正地触及每一个民生角落，让利民惠民的好政策真实地落到百姓心坎里。

三是探索建管一体化，提升整体宜居性。物业管理是保障房小区不可缺少的一部分，能否管理好保障房小区、解决好大量低收入家庭居住在一起带来的各种诉求，关系到保障房能否建成真正的民心工程。为全面提升保障房小区物业管理水平，康居集团创新物业管理模式，探索建管一体化模式，创国有企业物业品牌。2016年，与绿城物业采取服务合作模式，嫁接成立了自有物业公司--康和物业管理有限公司，集物管、绿化管理、保洁服务、家政服务、园林绿化工程等为一体，对保障房小区进行集中管理。进驻滨江和园是康居集团打造保障房物业自主品牌、把保障房物业从分散管理转变为集中管理的首次尝试，通过加强环境整治、小区停车管理、绿化提升等举措，实现了物业无缝对接，加强了与业主的亲情沟通，小区整体面貌得到有效提升，成功获选“2016年度浦口区十佳最美小区”，改变了过去保障房小区重建设、轻管理的状况。此外，公司保安实行24小时巡逻，客服实行报修15分钟响应机制、24小时为业主提供上门服务。作为全区重点改革项目的“管家式”服务模式已在青年人才公寓项目中试行，并逐步向已交付保障房小区推广，全面提升保障房小区的物业管理水平。

（二）坚持“三化”要求，打造保障房建设的新亮点

一是建设推行标准化，提升品牌形象。住宅标准化有利于实现居住权力保障和居民体面而有尊严的生活。2015年康居集团在全区的保障房建设中设立“ISO标准化”，这在整个南京市尚属首次。标准化首先是质量高标准，以巩固地块项目为试点，推行“样板引路”，从工程建筑标准、施工安全、建材摆放、工地管理、户型设计等方面全面实施标准化建设，彻底颠覆了老百姓对保障房建筑工地质量低、房型差，材料不过关，施工不规范等固有印象，同时为施工安全加了一道“安全阀”。保障房建设标准化是一个不断完善的过程，在确保质量的基础上，最大程度地缩短建设周期，实现工期标准化。从拆迁交付土地开始，高层周期控制在2年半，小高层周期控制在2年，多层周期控制在1年半，减少百姓在外过渡时间，逐步由“人等房”向“房等人”模式转变。

二是招标方式集约化，降低建设成本。由于保障房建设体量逐年增加，2016年康居集团保障房建设的主题就是全成本控制，把零散招标变成集中招标。从对电梯、太阳能等货物类项目开始进行集中采购招标，在保证货物质量、良好的维保售后的前提下，大大减少各项目货物采购成本和安装时间，加快推进项目建设。以电梯集中采购为例，每台采购平均价格达到27.67万元，以往单独招标平均价格达到32万元，每台电梯节约近5万元。并逐步把集中招标从机电设备类延伸到主材类，比如对外墙真石漆进行集中采购，减少不必要的浪费。

三是建设项目精准化，提高科技含量。为贯彻建筑产业现代化战略，推进房地产供给侧结构性改革，浦口区政府高度重视建筑产业现代化推进工作。2017年康居集团提出保障房建设项目精准化，缩小与商品房的差距。一方面推广绿色建筑，即在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源、保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。康居集团全面贯彻“绿色发展、循环发展、低碳发展”理念，在保障房建设中积极推广与普及绿色节能建筑新技术，如巩固5、6号地项目已采用绿色二星建筑标准，巩固10号地采用绿色三星建筑标准，努力做到通过优化设计，在不额外增加工程造价的前提下确保保障房项目内每个住宅组团满足国家一星绿色建筑标准，打造“四节一环保”（即节地、节能、节水、节材及室内外环境保护）的保障房住宅小区；另一方面运用PC装配式建设，即建筑物的各个组成主要结构构件，不需要在现场制作，而是预先在预制场或加工厂里制作好，运送至现场，进行起吊、安装、连接等工作。这种以“装配式”为主要特征的建筑工业化，被视为绿色建筑的最佳实现手段。浦口区2016年新开工的保障房项目全部采用PC装配式楼梯，集中在巩固6号地人才公寓、巩固10号地二期中学、润泰7号地复兴小学等项目，率先在人才公寓、教育配套中使用PC装配式建筑，总建筑面积约11万平方米，并将在保障房项目中全面推行，使其成为未来康居集团建设项目的主流模式，为浦口区“资源节约型、环境友好型”住宅产业化推广建设走出一条新路。

（三）创新工作举措，构建保障房建设的新机制

一是借力PPP模式，解决融资难题。随着江北地区城镇化的推进，保障房建设、棚户区改造等城建领域的资金需求量越来越大，面对巨大体量带来的资金压力，康居集团从创新建设模式入手，在已有的自建、代建、项目管理三类建设模式基础上，重点拓展PPP融资建设渠道。截止目前，全区已有4个保障房项目采用了PPP模式，建设总投共计66.21亿元。保障房项目引入PPP模式，社会资本承担了项目的投资、设计、建设、运营和维护等所有具体工作，集团则对设计、监理、造价及资金等方面进行全程监管，一方面有利于社会资本参与项目资金的筹集，解决了资金来源难题，项目参与各方在合作中共担风险和责任，降低了运作风险；另一方面优化了运作与管理技术，社会资本特别是央企、国有大型企业在住宅设计、商品配套、建设成本管控、运营管理等方面拥有更为市场化的优势，有助于全面提升保障房的综合水平。

二是借智人才资源，提高管理水平。康居集团充分发挥企业和驻区高校双方的优势，将“走出去”与“引进来”相结合，提高人才队伍整体素质，使整个队伍的精气神符合时代要求。一方面让人才队伍“走出去”。开展对标找差，向先进企业学习，2016年度组织50人10余次外出学习活动，主要学习安置房公园景观、海绵城市、装配式建筑、外墙涂料等内容。另一方面将人才队伍“引进来”。与南京工业大学等高校合作，联合举办城市建设与管理研修班，并合作共建实训基地。由康居集团为南京工业大学建筑学院大四及读研学生提供良好的实训平台，针对不同专业创造不同的实习培训的机会，挖掘学生的创新潜能，锻炼学生的实践能力，做到将专业知识学以致用。通过校企合作，借智南京工业大学建筑学院优秀的人才资源，真正做到产学研一体化，互惠共赢。

三是借势人才安居项目，助力新区腾飞。2017年4月25日，《南京市人才安居办法》正式发布，规定在宁的各类人才可以享受购买共有产权房、拿购房补贴、住人才公寓和公租房、领租房补贴等不同待遇，构建“购、租、补”三位一体人才安居体系。随着江北新区的发展和人才的不断引进，浦口区积极探索“住保”来吸引人才、服务人才、留住人才。江北新区首推1500套人才共有产权房，这是江苏省首个专为人才提供的共有产权房项目。十三五期间全区规划人才安居住房总面积105万平方米，目前已交付使用15.73万平方米。如盛景华庭南苑青年人才公寓项目作为浦口区首个已建成交付的人才安居住房项目，目前已为南京软件园、浦口经济开发区等平台提供人才房952套。巩固6号地人才安居住房项目作为浦口区首个采用PC装配式技术的住宅项目，绿色建筑三星标准设计，推广新技术、新材料、新工艺，计划2018年竣工。桥林先进制造业基地产业人才共有产权房项目作为《南京市人才安居办法》出台后浦口区首个先行先试项目，计划2019年竣工交付。下一步，康居集团将紧紧围绕加快产城一体化的总体目标，匠心打造精品之作，努力建成一批“布局合理、套型适合、设施齐全、生活便利”的人才安居住房。

二、南京市浦口区保障房建设的思考与启示

建设保障房是一项宏伟的民生工程，康居集团致力于承担社会责任，始终坚持“以促进社会的发展和实现民众的安居为已任，光大华夏建筑艺术的风采”的经营宗旨，坚持民本思想，秉持创新理念，盘活人才资源，强调实干精神，高标准建设保障房，为浦口区乃至各地政府在保障房建设方面提供了一定的参考和启示。

（一）自觉践行民本理念是根本

习近平总书记指出：“人民对美好生活的向往，就是我们的奋斗目标。要把人民放在我们心目中最高的位置，把人民的期待变成我们的行动，把人民的希望变成生活的现实，让人民群众有幸福感、获得感。”保障房建设是为解决高房价条件下中低收入人群住房困难而推出的民生工程，面对的是民众迫切的需求和期待，体现的是政府“以人为本”的执政理念。为方便低收入家庭日常生活，降低其生活成本，浦口区保障房建设在选址上始终坚持以民为本，立足全局、着眼长远，舍得眼前利益，重点布局在城区中心地带，改变以往保障房选址偏、配套缺、品质低的做法，实现与商品房开发项目同步建设、深度融合，小区配套应配尽配，保障对象应保尽保，“管家式”等服务无不体现以人民为中心的发展理念，真正把“民心工程”办成“利民工程”、“便民工程”。

（二）始终秉持创新思维是动力

习近平总书记强调：“创新是引领发展的第一动力，抓住了创新，就抓住了牵动经济社会发展全局的‘牛鼻子’。抓创新就是抓发展，谋创新就是谋未来。”保障房的建设同样需要创新思维，而康居集团成立仅仅几年时间能够取得辉煌成绩的根本原因就在于不断创新：借力“PPP模式”，解决融资难题；引入“ISO标准化”，提升品牌形象；探索“建管一体化”，创国有企业物业品牌；实施校企合作，实现产学研一体化；推广绿色建筑、运用PC装配式建设，将建造过程与信息化、工业化紧密结合，推进建筑企业现代化……通过一系列创新举措，打响一场场保障房建设的“攻坚战”。只有把发展基点放在创新上，通过创新培育发展新动力，才能激发创新活力、释放创新红利，让创新在全社会蔚然成风。

（三）坚定不移真抓实干是关键

习近平总书记指出：“实干兴邦、空谈误国。”做好党和国家各项工作，关键在于求真务实、真抓实干。保障性安居工程是一项宏伟的民生工程，也是完善住房政策和供应体系的必然要求。大规模实施保障性安居工程，是党中央、国务院作出的重大决策，是当前和今后几年政府工作的一项重要任务。实施好这一重大民生工程，关系经济社会发展全局，惠及广大人民群众。康居集团致力于承担社会责任，在发展的过程中，不断发挥纽带作用，把广大群众的心与党和政府连接起来，在保障房建设上责无旁贷地充当主力军的角色。紧紧以项目建设为抓手，以钉钉子精神、抓铁有痕、踏实留印的劲头和主动作为、务实担当的作风，撸起袖子加油干，扑下身子抓落实，奋力推进保障房建设这一重大民生工程。集团成立短短两年多时间，保障房建设总量从集团成立之初的344万平方米/年到711万平方米/年，交付供应总量从7499套/年到19905套/年，逐渐解决了过去拆迁遗留下来的大量历史欠账问题，把过去零散片区建设变成连片开发建设，把一批批棚户区变成一座座高楼大厦，为江北新区发展重大产业项目提供托底保障，真正起到“建设改造一片、带动提升一方”的作用。

（四）全面甄选人才队伍是保证

习近平总书记多次强调：“国以才立，政以才治，业以才兴。”人才是企业和社会发展最核心的要素，是科学发展的第一资源。因此要树立强烈的人才意识，寻觅人才求贤若渴，发现人才如获至宝，举荐人才不拘一格，使用人才各尽其能。康居集团着眼于“需”，全视角引才（如校企合作共建实训基地）；着眼于“精”，全链条育才（如开展对标找差，向先进企业学）；着眼于“适”，全方位用才（如建立健全人才选拔任用体制机制）；着眼于“优”，全措施留才（如研究修订《工作目标考核及薪酬管理办法》），聚天下英才而用之，让更多千里马竞相奔腾。

责任编辑：徐芳

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1674-1676（2017）04-0028-04

2016-2017年度南京市党校系统调研课题“关于南京市浦口区保障房建设的实践与思考”（项目编号：16XT16）。

中共南京市浦口区委党校课题组（成员：修楠高文芳赵慧）。

执笔人：修楠（1988-），女，山东聊城人，中共南京市浦口区委党校讲师，研究方向为经济管理研究。